郝倩

　　“當供給無法滿足時，就抑制需求，但需求只是潛伏了，而沒有被消滅，因此政策放松之后就反彈報復。”華遠集團總裁任志強在本周三的中國房地產走勢高峰論壇上堅稱。他認為，有一些樓市的“真相”被一些虛假的表象所遮掩。

　　追根溯源，一些城市住房供應緊俏背后，單純的地價高低不能說明問題，而“饑餓式”的土地供應可能才是房價上漲推倒的第一枚“多米諾骨牌”。假設上述邏輯成立，那么，“如果政府再逆市調節則市場的供求仍會變化”。而根據華遠集團的內部統計數據：那些真正的“投資性需求”，可能并非公眾視野中的“有錢人”。

　　土地“元兇論”？

　　“當社會上對開發商‘捂盤’一片聲討時，你們怎么不想想政府有沒有‘捂地’呢？”中國房地產走勢高峰論壇上一名與會專家如此反問CBN記者。“從總的土地供應量來看，截止到6月份土地供應總量大幅下降。”任志強表示。

　　他認為，有兩組數據可予以佐證。其中，國土部公布的數據稱，今年1~6月全國供應了3.12萬平方米土地（成交面積，并未涵蓋政府已經有供地計劃但實際未成交的土地）；但是統計局同時給的另一組數據顯示：1~6月全國房地產開發企業完成土地購置面積1.36萬平方米，同比下降26.5%。

　　兩組數據相差超過1.7萬平方米。無論如何，政府減少了土地出讓數量，使得“后續供應量嚴重不足”。根據國土部土地利用司司長廖永林之前的表述：比去年同期供應“略有”下降，主要是因為一季度下降得太多，二季度已經同比增加，到三季度可能就會持平或者超過去年水平。

　　由于“面粉太少”，已經直接導致今年市場出現供不應求的現狀，一些“熱點”城市無不面臨房價上漲的壓力。在70個城市中，新建面積同比上漲的城市有34個，銀川、錦州、蘭州以及西寧位列前幾位。

　　同時，同比下降城市36個，深圳與南京赫然在列。到今年6月份止，新開工和去年同比下降了10.4%。這其中，按照任志強的說法：“南京從1月份到6月份，實際供應用于住宅建設的土地在下降，而供應的總量比銷量還低，這一相關邏輯直接導致了供不應求。”

　　另一個房價猛漲的城市是杭州，任志強認為：“杭州上半年成交均價13941元/平方米，較北京高約2000元/平方米，其中個別樓盤單價上漲3000~5000元/平方米的現象很多，已回到2007年的最高水平。這一價格上漲的背景，也是因為其上半年消化了3.3萬套庫存，但是由于土地出讓的縮水，所以新增供應絲毫沒有增加。”

　　“如果按現行的交易量看，貌似仍處于供求緊張的局面，對價格的影響加大。”任志強對CBN記者稱。臺慶房產副總經理陳史翎認同任志強關于“地決定房”的判斷邏輯。據他分析，上海前幾個月的價格連月攀升也與之有關，“上海中外環不存在供應量不足的問題，因為各盤都頗具規模。但是4萬元/平方米以上的內環產品供應稀缺，這直接拉升了整體價格。所以上海房價上揚的‘元兇’在內環，因為供應量嚴重不足”。

　　他同時表示，這只能通過兩個方式予以解決：加快內環土地的釋放；落實應有的開工率。否則開發商“捂地”，5年蓋不出一幢房子的現象比比皆是。這就制造出某種稀缺效應，從“面粉”升值所得到的收益遠高于賣“面包”所得。

　　“不平衡”的樓市

　　樓市整體癲狂之后，“地價”與“房價”互稱冤枉又相互賽跑。但任志強認為，地王只出現在少數快速漲價的城市，手中握有大幅地塊的開發商也是少數。“南京最近拍的一塊地是溢價60%，北京已經超過了100%，但統計的結果顯示，60%的土地是底價成交的，只有20%的土地是超過50%溢價成交的。”

　　這還不是最典型的例證。事實上，根據任志強所掌握的數據：北京1~6月份出讓的土地中，60%底價成交，20%略有溢價（1%到2%的溢價水平），還有20%的土地溢價超過5%。但好的土地漲價迅猛，可以1個月多次刷新溢價水平。“城市間、區域間的樓市發展現狀都不平衡。在大家都盯著‘地王’看的時候，可能也應該看到，一個區域同時放出幾塊土地，但是被哄搶的永遠都是少數。”

　　土地的不平衡性直接作用于住房價格，這讓住房價格的增長遠沒有到盡頭。“統計數據告訴我們，70個大中城市同比上漲0.2%，環比上漲0.8%。新建住房同比下降了0.6%，普通住宅下降了0.2%，高檔住宅同比下降3.6%，什么在上漲？經濟適用住房同比上漲了0.6%，”任志強認為，“住宅全國價格漲幅會加速，如果說前幾個月是0.2%的增長，我們覺得后幾個月增幅大約會超過1%，這意味著全年平均價格價格增幅會超過5%。從數字上看，這個增幅已經是在加速發展了。土地是因素之一，供求關系是因素之二。”

　　此外，購買需求的持續膨脹亦推高了房價。“大家都懷疑誰在買房子，我們也做了一個調查，我們通常把日常收入低的人叫窮人，但是實際上日常收入低的人不一定是窮人。我們從已經購買房子的人群中進行的調查結果顯示，北京賦閑人口在購房者群體中的占比達28%，上海的占比為32%，廣州為31%，武漢達37%。”任志強據此認為，“少數富人一定會帶動一部分窮人，這就是我們國家統計學和現實中的差距，因此造成了巨大的差別。我們不要認為統計學中的窮人是買不起房的，而統計學中買不起房的人是買房子的主力軍。”