回建強

　　近日，CCTV《經(jīng)濟半小時》節(jié)目就深圳小產(chǎn)權房問題做了一期節(jié)目，對深圳小產(chǎn)權房的建設情況、價格和銷售做了比較深入的報道。值得關注的是，深圳小產(chǎn)權房市場的發(fā)展已經(jīng)超出了人們一般意義上對小產(chǎn)權房的看法。除了價格低廉外，深圳小產(chǎn)權房還有其他幾個特點：一是建設規(guī)模大；二是外觀形式與商品住房相差無幾；三是形成了自己一套獨立的運作體系，脫離政府國土部門管理，形成開發(fā)公司自行發(fā)放產(chǎn)權證、專業(yè)律師事務所見證的制度。

　　小產(chǎn)權房問題由來已久，但這個問題始終沒有得到有效解決。有些地方政府部門還或多或少參與其中，導致了問題越拖越大。所謂小產(chǎn)權房，其本質(zhì)是違法建筑，并沒有產(chǎn)權。在現(xiàn)有土地管理轉(zhuǎn)讓制度下，只有經(jīng)過縣級以上國土部門轉(zhuǎn)讓、登記，并繳納了土地出讓金和相關稅費后，相關住房才可稱為商品房，并取得國家承認的房地產(chǎn)權證。可見，當前小產(chǎn)權房的存在，并且發(fā)展規(guī)模越來越大，是對現(xiàn)行房地產(chǎn)制度的巨大沖擊和破壞。

　　另一方面，在深圳等城市商品住房價格快速上漲的背景下，小產(chǎn)權房價格卻相當?shù)停�只有商品房價格的三分之一左右，而其同樣能夠解決居民的居住問題。這是小產(chǎn)權房能夠生存發(fā)展的最主要原因。在購買高價住宅獲得合法產(chǎn)權與用較低價格購買小產(chǎn)權房這兩者之間，很多低收入家庭選擇了后者。這是一種社會現(xiàn)實，另外，“法不責眾”的思想也在左右著購買小產(chǎn)權房的業(yè)主。

　　在深圳市人大發(fā)布了《關于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》后，依舊有許多小產(chǎn)權房在日夜趕工，并且很多民眾在搶購。這說明購買者存有僥幸心理。6月11日，國土資源部再次發(fā)布聲明指出：“小產(chǎn)權房”是一個模糊的、不準確的概念，實質(zhì)是違法建筑無產(chǎn)權，它不僅違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設管理的法律，也是違反相關政策的。聲明同時表示：深圳市人大作出的《決定》，處理的是國有土地上的違法建筑，這與其他地區(qū)在農(nóng)村集體土地上違規(guī)違法建設的向社會公眾租售的“小產(chǎn)權房”有本質(zhì)的區(qū)別。

　　一邊是商品房高昂的價格讓普通收入民眾望塵莫及，一邊是價格低廉的小產(chǎn)權房被打上非法的標簽，而其背后體現(xiàn)的是政府在土地財政經(jīng)營上的困惑和難題。隨著經(jīng)濟下滑和財政支出大增，我們看到，政府財政的壓力巨大。財政部提出要加快研究資源稅、環(huán)境稅和物業(yè)稅的開征工作，實際上是在財政稅收壓力較大的情況下，擴大財政來源的具體策略。但涉及到物業(yè)稅，由于眾多原因，特別是土地出讓金因素的存在，物業(yè)稅短期內(nèi)很難出臺。

　　實際上換一個角度來看，在符合城市規(guī)劃的前提下，小產(chǎn)權房實際上是沒有繳納土地出讓金的準商品住宅。有沒有可能先從小產(chǎn)權房入手，開征“物業(yè)稅”，使兩個“風馬牛不相及”的概念聯(lián)系起來，為我國物業(yè)稅的推出及土地制度的變革尋找一條出路呢？從現(xiàn)有商品房開始征收物業(yè)稅面臨的阻力將非常大，而小產(chǎn)權房沒有土地出讓金，具備征收物業(yè)稅的基礎。

　　當然這只是一個思路，具體可行與否還要具體研究。包括小產(chǎn)權房的具體概念界定及重命名問題；給予其更加合適的法律地位問題；小產(chǎn)權房更多建設在農(nóng)村集體建設用地之上，如果先從這里征收物業(yè)稅，是否意味著物業(yè)稅的開征也要實行“農(nóng)村包圍城市”？

　　（作者系上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員）

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