供應(yīng)量：商業(yè)用地比重或?qū)⑻嵘?/h1>
第二部分 2009年展望
供應(yīng)量：商業(yè)用地比重或?qū)⑻嵘?/strong>
2008年眾多城市未能如期完成土地供應(yīng)計劃，而進(jìn)入2009年后4萬億投資項目將陸續(xù)上馬，各級政府既要保證這批投資計劃項目用地，又要保證自身城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，將加大2009年土地供應(yīng)力度。結(jié)合部分城市已經(jīng)出臺的2009年土地供應(yīng)計劃來看，克爾瑞中國研究中心分析認(rèn)為，2009年土地實(shí)際供應(yīng)總量有望整體放大。
總量增長趨勢顯露
結(jié)合各城市目前已經(jīng)出臺的2009年住房建設(shè)計劃、或2009年土地供應(yīng)計劃來看，2009年度住宅用房供應(yīng)總量，同比去年均有不同程度的增加，且個別城市增加幅度較大，如天津和濟(jì)南。
由此，克爾瑞中國研究中心預(yù)判，2009年土地供應(yīng)總量有整體走高的趨勢，但不排除個別城市由于自身城市發(fā)展戰(zhàn)略的需要，適當(dāng)減少本年度住宅用地供應(yīng)總量的可能。
據(jù)國土資源部測算，在國家新增4萬億投資中，大概有3.2萬億需要新增建設(shè)用地。按照每億元投資需要44畝地的標(biāo)準(zhǔn)來測算，最近兩年擴(kuò)內(nèi)需需要的土地是120萬畝。因此我們預(yù)計，在經(jīng)歷了2008年普遍出現(xiàn)的“計劃未完成”后，2009年土地實(shí)際供應(yīng)總量將在4萬億投資項目推動下出現(xiàn)增長。
供應(yīng)向政策性住房傾斜
2008年國家多次強(qiáng)調(diào)要保證保障住房建設(shè)，從10月22日出臺的“十項保障民生舉措”，到4萬億元的刺激經(jīng)濟(jì)計劃，保障性住房都被提到了一個非常重要的位置。地方政府依據(jù)國家的要求也各自出臺了相關(guān)地方政策，以保證當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》康玫铰鋵?shí)。
克爾瑞中國研究中心分析認(rèn)為，保障性住房將在2009年的土地供應(yīng)計劃上有所體現(xiàn)，提高政策性住房用地的供應(yīng)比重，以保證增加廉租住房房源，解決低收入家庭的住房困難問題。因此加大政策性住房用地供應(yīng)比重將是2009年各城市土地供應(yīng)的一個普遍特征。
商辦用地比重或?qū)⒓哟?/strong>
在當(dāng)前土地市場成交比較低迷的情況下，各級政府為了保證土地成交，有可能調(diào)整經(jīng)營性用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加商業(yè)、辦公用地的比重。且在當(dāng)前市場狀況下，相比住宅用地，商辦地塊的性價比相對較高，有資金實(shí)力的開發(fā)商則可借此逢低吸納。
事實(shí)上，從2008年下半年開始，在經(jīng)營性用地供求上，已經(jīng)呈現(xiàn)向商辦用地轉(zhuǎn)移的趨勢，2009年商辦用地或?qū)⒗^續(xù)成為供求熱點(diǎn)。
但是，當(dāng)前商辦市場存在較大的危機(jī)。克爾瑞中國研究中心分析認(rèn)為，這主要是由2個方面的原因引起的，一方面是整體經(jīng)濟(jì)調(diào)整，外資投資撤離市場；另一方面是國內(nèi)制造業(yè)、中小企業(yè)受到金融危機(jī)的沖擊，紛紛撤離甚至倒閉，造成商辦物業(yè)租金紛紛下滑，空置率明顯上升。
成交量：政府救市效果顯現(xiàn)
2008年末，各地政府為促進(jìn)土地成交，除了陸續(xù)出臺各類救市政策外，在具體地塊的出讓過程中，也采取了豐富多樣的措施。
這些措施主要從減輕開發(fā)商資金壓力、降低土地開發(fā)難度、增加地塊利潤空間等入手，增加土地吸引力。從年底土地市場成交狀況來看，取得了一定成效，2008年12月的土地成交總量已經(jīng)接近于年初市場轉(zhuǎn)冷前的成交水平。
進(jìn)入到2009年，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未好轉(zhuǎn)前，開發(fā)商仍有可能對土地市場繼續(xù)保持觀望態(tài)度，為促成土地成交，各地政府極有可能推出更多的應(yīng)對措施或者效仿其他城市的有效策略，因此土地市場的整體成交量有望得到進(jìn)一步的改善。
克爾瑞中國研究中心通過對全國39個大中城市房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一線城市有拿地意愿的受訪者，比例要高于在二、三線城市有拿地意愿的受訪者比例。同樣，在市場低迷的情況下，由于一線城市是全國經(jīng)濟(jì)中心，需求也較為旺盛，多數(shù)企業(yè)更好看好一線城市，認(rèn)為企業(yè)2009年在一線城市有投資機(jī)會。
總體來看，企業(yè)傾向于在近郊、中心城區(qū)獲取土地，近郊土地交通便利，未來前景較好，成為企業(yè)較為關(guān)注的區(qū)位，而中心城市土地稀缺，同樣是企業(yè)樂于投資的區(qū)域。
克爾瑞中國研究中心通過對全國39個大中城市房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有52.4%的受訪者，對近郊土地較為感興趣。對于二三線城市，有54.3%的企業(yè)更愿意在政府較為支持、規(guī)劃明確的近郊拿地；而在一線城市中，受訪者除了對近郊土地感興趣外，對中心城區(qū)的土地同樣表現(xiàn)出較濃厚的興趣。
2009年全國土地市場區(qū)域需求預(yù)測
地價或回到2006年水平
結(jié)合2008年流標(biāo)土地來看，地塊總價或單價過高是造成地塊流標(biāo)的主要因素。在這種情況下，地方政府如北京、上海、深圳、沈陽等城市，均采用了降低底價、提高地塊容積率和建筑面積等方式，直接、間接地降低地塊的總價或單價，部分地塊起始價下調(diào)幅度達(dá)到30%以上，有的地塊則回落至2006年的價格水平，從而有效促進(jìn)了地塊的順利成交。
克爾瑞認(rèn)為，在2008年土地價格回歸理性的基礎(chǔ)上，由于根據(jù)國家2009年土地供應(yīng)計劃，普通住宅、限價房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等各類保障性住房用地的供應(yīng)將進(jìn)一步增加，將會進(jìn)一步拉低市場對于房價和地價的預(yù)期，加之為確保2009年土地供應(yīng)計劃的完成，將促使政府放平心態(tài)，繼續(xù)對土地合理定價。
克爾瑞還指出，從2009年實(shí)際情況也可以看出，近期上海、福州、天津等城市都出現(xiàn)了低價推地的現(xiàn)象。以上海23號公告為例，青浦徐涇鎮(zhèn)3號地塊起拍樓板價，僅相當(dāng)于其所處區(qū)域一年多前地塊成交價格的一半左右；閘北區(qū)327街坊市北5號地塊規(guī)劃為商業(yè)、辦公、賓館，地塊起始樓板價為4625元/平方米，與2007年9月成交的327街坊30丘地塊相比下跌達(dá)三成；松江新城辰花路15號B地塊，2692元/平方米的起價，僅相當(dāng)于目前在售樓盤價格的3成左右。
福州白馬路地塊的降價也相當(dāng)明顯。福州國土局第五次出讓白馬南路東側(cè)地塊，此次起始樓板價僅為初次出讓價格的37.70%，地塊價格縮水三分之二。
克爾瑞認(rèn)為，在土地市場未全面回暖的情況下，政府為了保證土地的順利成交，主動修改地塊價格。在此次降價后，從福州國土局公布的消息可知，已有多家開發(fā)商遞交了申請。可見只要價格回到理性合理的位置，開發(fā)商拿地的熱情依舊。
克爾瑞進(jìn)一步指出，隨著政府從追逐土地的高額收益逐步轉(zhuǎn)向?qū)で笫袌龅姆�(wěn)定，以及土地供應(yīng)力度的繼續(xù)加大，為提高成交率，預(yù)計2009年政府對土地定價將保持理性，起始價格有望繼續(xù)低開，從而也有助于增強(qiáng)對開發(fā)商的吸引力，提高土地市場活躍度。
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新浪聲明：此消息系轉(zhuǎn)載自新浪合作媒體，新浪網(wǎng)登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點(diǎn)或證實(shí)其描述。文章內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。
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第二部分 2009年展望
供應(yīng)量：商業(yè)用地比重或?qū)⑻嵘?/strong>
2008年眾多城市未能如期完成土地供應(yīng)計劃，而進(jìn)入2009年后4萬億投資項目將陸續(xù)上馬，各級政府既要保證這批投資計劃項目用地，又要保證自身城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，將加大2009年土地供應(yīng)力度。結(jié)合部分城市已經(jīng)出臺的2009年土地供應(yīng)計劃來看，克爾瑞中國研究中心分析認(rèn)為，2009年土地實(shí)際供應(yīng)總量有望整體放大。
總量增長趨勢顯露
結(jié)合各城市目前已經(jīng)出臺的2009年住房建設(shè)計劃、或2009年土地供應(yīng)計劃來看，2009年度住宅用房供應(yīng)總量，同比去年均有不同程度的增加，且個別城市增加幅度較大，如天津和濟(jì)南。
由此，克爾瑞中國研究中心預(yù)判，2009年土地供應(yīng)總量有整體走高的趨勢，但不排除個別城市由于自身城市發(fā)展戰(zhàn)略的需要，適當(dāng)減少本年度住宅用地供應(yīng)總量的可能。
據(jù)國土資源部測算，在國家新增4萬億投資中，大概有3.2萬億需要新增建設(shè)用地。按照每億元投資需要44畝地的標(biāo)準(zhǔn)來測算，最近兩年擴(kuò)內(nèi)需需要的土地是120萬畝。因此我們預(yù)計，在經(jīng)歷了2008年普遍出現(xiàn)的“計劃未完成”后，2009年土地實(shí)際供應(yīng)總量將在4萬億投資項目推動下出現(xiàn)增長。
供應(yīng)向政策性住房傾斜
2008年國家多次強(qiáng)調(diào)要保證保障住房建設(shè)，從10月22日出臺的“十項保障民生舉措”，到4萬億元的刺激經(jīng)濟(jì)計劃，保障性住房都被提到了一個非常重要的位置。地方政府依據(jù)國家的要求也各自出臺了相關(guān)地方政策，以保證當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》康玫铰鋵?shí)。
克爾瑞中國研究中心分析認(rèn)為，保障性住房將在2009年的土地供應(yīng)計劃上有所體現(xiàn)，提高政策性住房用地的供應(yīng)比重，以保證增加廉租住房房源，解決低收入家庭的住房困難問題。因此加大政策性住房用地供應(yīng)比重將是2009年各城市土地供應(yīng)的一個普遍特征。
商辦用地比重或?qū)⒓哟?/strong>
在當(dāng)前土地市場成交比較低迷的情況下，各級政府為了保證土地成交，有可能調(diào)整經(jīng)營性用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加商業(yè)、辦公用地的比重。且在當(dāng)前市場狀況下，相比住宅用地，商辦地塊的性價比相對較高，有資金實(shí)力的開發(fā)商則可借此逢低吸納。
事實(shí)上，從2008年下半年開始，在經(jīng)營性用地供求上，已經(jīng)呈現(xiàn)向商辦用地轉(zhuǎn)移的趨勢，2009年商辦用地或?qū)⒗^續(xù)成為供求熱點(diǎn)。
但是，當(dāng)前商辦市場存在較大的危機(jī)。克爾瑞中國研究中心分析認(rèn)為，這主要是由2個方面的原因引起的，一方面是整體經(jīng)濟(jì)調(diào)整，外資投資撤離市場；另一方面是國內(nèi)制造業(yè)、中小企業(yè)受到金融危機(jī)的沖擊，紛紛撤離甚至倒閉，造成商辦物業(yè)租金紛紛下滑，空置率明顯上升。
成交量：政府救市效果顯現(xiàn)
2008年末，各地政府為促進(jìn)土地成交，除了陸續(xù)出臺各類救市政策外，在具體地塊的出讓過程中，也采取了豐富多樣的措施。
這些措施主要從減輕開發(fā)商資金壓力、降低土地開發(fā)難度、增加地塊利潤空間等入手，增加土地吸引力。從年底土地市場成交狀況來看，取得了一定成效，2008年12月的土地成交總量已經(jīng)接近于年初市場轉(zhuǎn)冷前的成交水平。
進(jìn)入到2009年，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未好轉(zhuǎn)前，開發(fā)商仍有可能對土地市場繼續(xù)保持觀望態(tài)度，為促成土地成交，各地政府極有可能推出更多的應(yīng)對措施或者效仿其他城市的有效策略，因此土地市場的整體成交量有望得到進(jìn)一步的改善。
克爾瑞中國研究中心通過對全國39個大中城市房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一線城市有拿地意愿的受訪者，比例要高于在二、三線城市有拿地意愿的受訪者比例。同樣，在市場低迷的情況下，由于一線城市是全國經(jīng)濟(jì)中心，需求也較為旺盛，多數(shù)企業(yè)更好看好一線城市，認(rèn)為企業(yè)2009年在一線城市有投資機(jī)會。
總體來看，企業(yè)傾向于在近郊、中心城區(qū)獲取土地，近郊土地交通便利，未來前景較好，成為企業(yè)較為關(guān)注的區(qū)位，而中心城市土地稀缺，同樣是企業(yè)樂于投資的區(qū)域。
克爾瑞中國研究中心通過對全國39個大中城市房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有52.4%的受訪者，對近郊土地較為感興趣。對于二三線城市，有54.3%的企業(yè)更愿意在政府較為支持、規(guī)劃明確的近郊拿地；而在一線城市中，受訪者除了對近郊土地感興趣外，對中心城區(qū)的土地同樣表現(xiàn)出較濃厚的興趣。
2009年全國土地市場區(qū)域需求預(yù)測
地價或回到2006年水平
結(jié)合2008年流標(biāo)土地來看，地塊總價或單價過高是造成地塊流標(biāo)的主要因素。在這種情況下，地方政府如北京、上海、深圳、沈陽等城市，均采用了降低底價、提高地塊容積率和建筑面積等方式，直接、間接地降低地塊的總價或單價，部分地塊起始價下調(diào)幅度達(dá)到30%以上，有的地塊則回落至2006年的價格水平，從而有效促進(jìn)了地塊的順利成交。
克爾瑞認(rèn)為，在2008年土地價格回歸理性的基礎(chǔ)上，由于根據(jù)國家2009年土地供應(yīng)計劃，普通住宅、限價房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等各類保障性住房用地的供應(yīng)將進(jìn)一步增加，將會進(jìn)一步拉低市場對于房價和地價的預(yù)期，加之為確保2009年土地供應(yīng)計劃的完成，將促使政府放平心態(tài)，繼續(xù)對土地合理定價。
克爾瑞還指出，從2009年實(shí)際情況也可以看出，近期上海、福州、天津等城市都出現(xiàn)了低價推地的現(xiàn)象。以上海23號公告為例，青浦徐涇鎮(zhèn)3號地塊起拍樓板價，僅相當(dāng)于其所處區(qū)域一年多前地塊成交價格的一半左右；閘北區(qū)327街坊市北5號地塊規(guī)劃為商業(yè)、辦公、賓館，地塊起始樓板價為4625元/平方米，與2007年9月成交的327街坊30丘地塊相比下跌達(dá)三成；松江新城辰花路15號B地塊，2692元/平方米的起價，僅相當(dāng)于目前在售樓盤價格的3成左右。
福州白馬路地塊的降價也相當(dāng)明顯。福州國土局第五次出讓白馬南路東側(cè)地塊，此次起始樓板價僅為初次出讓價格的37.70%，地塊價格縮水三分之二。
克爾瑞認(rèn)為，在土地市場未全面回暖的情況下，政府為了保證土地的順利成交，主動修改地塊價格。在此次降價后，從福州國土局公布的消息可知，已有多家開發(fā)商遞交了申請。可見只要價格回到理性合理的位置，開發(fā)商拿地的熱情依舊。
克爾瑞進(jìn)一步指出，隨著政府從追逐土地的高額收益逐步轉(zhuǎn)向?qū)で笫袌龅姆�(wěn)定，以及土地供應(yīng)力度的繼續(xù)加大，為提高成交率，預(yù)計2009年政府對土地定價將保持理性，起始價格有望繼續(xù)低開，從而也有助于增強(qiáng)對開發(fā)商的吸引力，提高土地市場活躍度。
新浪聲明：此消息系轉(zhuǎn)載自新浪合作媒體，新浪網(wǎng)登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點(diǎn)或證實(shí)其描述。文章內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。
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