中國土地市場白皮書：4萬億拉動120萬畝需求

http://www.sina.com.cn 2009年04月30日 04:18 每日經濟新聞

　　每經記者李麗發自上海

　　《每日經濟新聞》聯合易居中國旗下的克爾瑞(中國)研究中心，近日完成了《中國土地市場白皮書》，分為2008年回顧、2009年展望兩個部分。《中國土地市場白皮書》指出，土地市場在一片寂寥中走向2009年，由于2008年眾多城市未能如期完成土地供應計劃，而進入2009年后，4萬億投資項目將陸續上馬，白皮書認為，2009年土地供應總量有望整體放大。同時，由于2008年土地市場的低迷，促使各地政府紛紛出手，試圖通過控制供應總量、改變付款方式、降低出讓難度等多種措施，緩解開發商資金壓力，促進土地成交，從2008年底土地市場表現來看已經取得了一定成效。

　　第一部分 2008年回顧

　　總體：30城市土地流標率13%

　　2008年全國土地市場也迎來寒冬，2007年瘋狂競價的火爆場面不再，七成以上土地以底價成交，流標、退地風潮更是席卷全國。

　　在克爾瑞中國研究中心所監控的30個大中城市中，2008年有248幅經營性土地流標，流標率達到13%，其中上半年經營性土地流標率為8.6%，下半年流標率則上升至17.4%。

　　2008年，北京、上海、深圳、沈陽等城市均采用了降低底價、提高地塊容積率和建筑面積等方式，直接、間接地降低地塊的總價或單價，部分地塊已經回落至06年的價格水平，從而有效促進了地塊的順利成交。

　　供應：土地供應節奏相對穩定

　　在2008年全國的土地供應量中，市場份額最大的不是住宅用地，而是工業用地。從土地幅數看，工業用地供應比重達到51%；其次是綜合用地，供應比重達到20%；住宅、商業類地塊供應比重分別達到15%和10%，而辦公地塊甚少，供應比重只有1%左右。

　　克爾瑞中國研究中心的數據顯示，2008年，全國30個重點城市土地供應面積2.4億平方米，其中經營性用地供應面積為1.9億平方米。從全年供求走勢來看，土地供應相對平穩，下半年較為集中，年末達到全年供應峰值。從各城市具體表現來看，近七成城市下半年土地供應面積達到全年供應的50%以上。

　　從各典型城市表現來看，2008年末均出現了不同程度的供應放量。北京和上海2008年供應量相對較大，分別為980萬平方米和1610萬平方米，四季度供應量，均達到全年供應總量的三成以上，為年度次峰值；廣州、深圳和南京均于四季度出現供應峰值，其中深圳和南京整體供應量相對較低，僅為300萬~400萬平方米。

　　重慶和武漢則在三季度達到供應高峰，年度供應總量為400萬平方米左右；天津、杭州、成都等城市的供應節奏相對均衡，其中天津和成都供應量分別達到3638萬和1824萬平方米，在各城市中處于最高水平。

　　成交：土地市場整體低迷

　　克爾瑞中國研究中心的數據顯示，2008年，全國30個重點城市土地成交面積1.9億平方米，供求比1：0.77，其中經營性用地成交面積為1億平方米，供求比1：0.55。

　　從全年走勢來看，大部分月份表現低迷，成交量在1.2億平方米上下波動，除1月外成交量持續低于供應量，11月供求缺口達到全年最大，12月受年末供應放量和政府救市影響，成交量大幅回升，達到年度次峰值。

　　從典型城市成交情況來看，差異較為明顯�？藸柸鹬袊芯恐行牡臄祿@示，北京、上海、天津和成都的成交面積均超過1000萬平方米，其中北京和上海于一季度和四季度出現成交高峰，而天津和成都各季度成交走勢相對平穩。

　　成交價：74%的土地底價成交

　　2008年初，還在上演多個開發商爭奪土地，溢價率不斷攀升的情況，高地價高溢價地塊仍有出現，隨著市場的進一步回落，到了下半年，多數土地底價成交，流標退地事件時有發生，土地市場也愈加冷清。

　　從整年來看，克爾瑞中國研究中心的數據顯示，2008年全國經營性用地中，有74%的土地底價成交，15.7%的土地溢價率不超過10%；僅有4.3%的土地溢價率超過50%，而其中超過90%的土地成交于上半年；還出現了0.5%的土地低于底價成交的狀況，80%的負溢價地塊出現在下半年。

　　從各城市經營性用地的溢價率情況來看，多數城市的土地都以底價或者小幅溢價成交。深圳、天津、南京、杭州等城市，底價或接近底價成交的比重均達到90%以上。

　　但就2008年全年而言，在上半年還是偶爾會出現土地高溢價的情況�？藸柸鹬袊芯恐行谋硎荆S著市場的進一步下調，下半年土地市場愈發冷清，高溢價土地蹤跡難覓。

　　2008年土地市場關鍵詞

　　【流標】典型一線城市流標20%以上

　　開發商2007年的瘋狂拿地行為，在2008年出現了戲劇性的大轉折。

　　克爾瑞中國研究中心2008年監控的30個大中城市的數據顯示，這些城市中的經營性土地有248幅流標或未成交，流標率達到13%。其中，上半年經營性土地流標率為8.6%，而下半年流標率上升至17.4%，流標現象明顯加劇。此外，退地風潮也在全國蔓延。

　　從典型城市的土地流標情況看，北京、上海和廣州，都表現出流標愈演愈烈的現象，流標率達到20%以上，且下半年土地流標情況普遍比上半年明顯加劇，深圳下半年的經營性土地流標率雖然有所降低，但與土地供應規模的縮減有較大關系。

　　作為具有“風向標”意義的一線城市，其流標現象也對其他城市產生影響。

　　【退地】退地風波頻頻上演

　　克爾瑞中國研究中心分析認為，2007年整體樓市形勢大好，開發商爭相拿地，“地王”頻頻出現，但隨著多項宏觀調控政策的出臺，市場出現陣陣寒流，2008年全國樓市普遍陷入低迷，開發商信心下挫，加上巨大的資金壓力，2007年的寵兒成為2008年的棄兒，自然也不足為奇了。

　　對于不少在2007年高價拿地的中小房地產開發企業來說，退地成為他們無奈的選擇。年初由融信開啟2008年退地風潮，融信地產不惜損失7000萬元土地保證金，退還福州白馬路地塊，此后，多家中小企業紛紛損失重金，退地減負。

　　克爾瑞中國研究中心在《中國土地白皮書》中指出，相比“割肉”之痛的退地企業，也有企業優雅轉身。如：蘇寧在其南京東路163地塊退地事件中可謂是毫發無損。該地塊下方正是上海軌道交通10號線南京東路站站點，其建成時間影響到土地交付，蘇寧借機與政府協商，及時解除合同，44億元的土地出讓金得以全額退還，避免了數額不小的違約損失。

　　此外，面對2007年“搶”來的高價地王，還有企業則采取 “先退再進”策略，終成最大贏家，志成企業便是這樣的范例。2008年6月，志成先損失3000萬元保證金，將2007年9月以11.04億元高價競得的普陀長風生態商務區的4C東南地塊退回。2008年10月，再將該地塊以7.64億元重新購入，一退一進之間，節省資金達近三分之一，使其成為近期退地事件中的一大贏家。

　　【2008年地王】20億~30億地王占半壁江山

　　2008年地王成交總價水平相比2007年出現明顯下降。克爾瑞中國研究中心數據顯示，2008年 “地王”總價區域主要集中于20億~50億元，其中20億~30億元的“地王”占了半壁江山，僅有1幅地塊成交總價達到50億元以上。

　　而2007年 “地王”總價普遍較高，6成地塊總價超過50億元，排行第一的長沙開福區新河三角洲 “地王”，成交總價更是達到92億元。

　　克爾瑞中國研究中心分析認為，受宏觀調控的影響，全國樓市在2007年末開始進入調整期，2008年全國房地產市場成交大幅下跌，開發商資金壓力加大，土地市場也陷入低迷，出現大量的土地流標或退地等現象。在這種情況下，土地價格的下降和競爭程度的減弱，讓部分企業看到了低價拿地、借機拓展的機會，從而出現了一些表現相對突出的地塊，成為今年土地市場上的關注重點，但與2007年相比，2008地王顯然成色不足。

　　隨著市場走向觀望，土地市場日益低迷，開發商的資金鏈又受到了嚴峻的考驗，昔日地王風光不再。在廣州市房地產業協會召開的一次市場形勢分析會上，透露了廣州有5幅高價地塊至今未繳清土地出讓金。