作者： 李碧

　　4月20日，位于深圳龍崗區(qū)龍城街道的兩宗舊改項目土地將掛牌捆綁出讓。提及該地塊，王國權(quán)(化名)仍覺得好笑——4月1日朋友告訴他國土局掛牌這塊土地時，他堅信是個“愚人”的玩笑——9個月的空白，這是深圳從2008年6月份以來首次出讓真正意義上的住宅用地。

　　“寒冰似乎在解凍，”王國權(quán)是廣東某中型房企的土地部門負(fù)責(zé)人，“上海和北京都在4月推出大面積的土地，而深圳廣州則在數(shù)月的停滯后，推出部分土地試探市場。”

　　2008年冷清的土地一度讓政府推地?zé)崆榻抵恋忘c，如今是什么讓政府“熱火重燃”？在政府推地與開發(fā)商拿地的博弈游戲中，新的平衡出現(xiàn)了嗎？

　　土地“寒冰”

　　2008年是地方政府土地部門近幾年來少有的“欠收年”，土地出讓頻頻遭遇了流拍和底價成交。據(jù)國土資源部最新發(fā)布的“2008年全國主要城市地價狀況分析報告”指出，2008年全國主要城市總體綜合地價水平值為2474元/平方米，綜合地價增長率僅為0.47%。這也是自2001年以來的最低增幅，增幅最高的2007年達(dá)13.37%。

　　來自中原土地檢測系統(tǒng)數(shù)據(jù)亦顯示，截至去年11月底，重點城市的土地流標(biāo)率為32%，其中居住用地為35%，近三成地塊未能成交，土地市場低迷。

　　“土地市場陷入一種逆向的循環(huán)：政府希望開發(fā)商拿地，開發(fā)商信心不足，然后導(dǎo)致政府信心不足，減少推地，最終開發(fā)商也無地可拿。”王國權(quán)如是理解2008年的土地“怪圈”。

　　各地賣地不暢，直接造成政府土地財政的困難局面。國土資源部數(shù)據(jù)顯示，去年全國通過招拍掛出讓的土地總收入為9600億元，相比2007年銳減20%，而全部出讓土地面積同比減少30.6%。上述報告也稱，2009年土地需求仍將低迷，地方的土地財政會出現(xiàn)困難。

　　鑒于土地出讓金和房地產(chǎn)稅費在地方財政中的重要地位，促進(jìn)樓市回暖，從而撬動土地成交，成為各地方政府前期救市政策“曲線救國”的主要目的。

　　“如今各大開發(fā)商一方面急需消化現(xiàn)有存量房，一方面手上有了比較充足的土地儲備，在市場不確定時期，資金顯然比土地更重要。”中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云告訴記者，這是開發(fā)商減少拿地的直接考慮。

　　“這種觀望一直持續(xù)至今，”鄒曉云稱，“我們監(jiān)測全國各大區(qū)域的結(jié)果顯示，環(huán)渤海、長三角區(qū)域土地成交尚還穩(wěn)定，珠三角尤其是廣州深圳因為市場調(diào)整較深，土地成交所受沖擊最大。”

　　“刺激房地產(chǎn)投資”已經(jīng)成為全國十余個省會及一線城市發(fā)展規(guī)劃綱要中肯定出線的語句。在2009年中央調(diào)控風(fēng)向轉(zhuǎn)變后，各地方政府已經(jīng)紛紛出招，刺激開發(fā)商購地。

　　北京：小幅試探

　　2月26日，北京今年第一宗住宅地塊順利拍出后，3月再度成交5幅住宅用地，4月更是一口氣推出16幅土地。

　　北京市國土局的一位官員告訴記者，他們現(xiàn)在十分注重剛剛成交的大興黃村的一幅居住用地的交易情況。目前，這塊土地已經(jīng)成交，最終成交價為6000多萬元。

　　“這個價格在土地市場上絕對不算個大數(shù)，但我們關(guān)注的是，整個競價的過程，以及高出底價成交的幅度。”這位官員告訴記者。記者了解到，這塊向來被認(rèn)為地處偏遠(yuǎn)的地塊，最終竟然通過了54輪競價，以高出底價25%成交，這大大超乎北京市國土局官員的意料。

　　目前，北京市國土局正準(zhǔn)備就此問題形成匯報，上報北京市政府。為此，北京市政府政策研究室，特別約請了房地產(chǎn)企業(yè)界人士，了解市場情況，其間相當(dāng)多的時間涉及了房地產(chǎn)市場，尤其是連帶的土地市場未來走勢，參會的房地產(chǎn)企業(yè)，多是出言謹(jǐn)慎。

　　“我們現(xiàn)在不敢拿出位置比較好的地塊，尤其是住宅地塊。目前的市場和企業(yè)的預(yù)期存在很大的不確定性，一旦流標(biāo)，再掛出來的時候就很被動。”上述國土局的官員稱，主要是擔(dān)心好地賣不出好價格，屆時對地方財政的影響就會變得很大。

　　記者了解到，目前北京市拿出的少數(shù)住宅地塊絕大多數(shù)都位于順義、昌平、大興等郊區(qū)，而不包括目前政府土地儲備當(dāng)中，位于城區(qū)、四環(huán)、五環(huán)路周邊的較好的地塊。“我們還是想看一看接下來幾個月的成交情況，如果好，企業(yè)預(yù)期就會改變，我們再把好的地塊拿出來。”上述國土局官員向記者表示。

　　上海：大幅掛牌

　　一向穩(wěn)健的上海，最近也開始大舉推地。

　　3月31日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布的27號土地掛牌出讓公告中，最吸引人眼球的是位于徐匯區(qū)的斜土街道107街坊(船廠路地塊)。地塊總建筑面積超過10萬平方米，掛牌起始價格12億元。以此價格計算，地塊樓板價格為12000元/平方米。記者從業(yè)內(nèi)人士中了解到，這一高端項目已為綠地集團相中。

　　“除了這次掛牌的土地之外，還將計劃在上海普陀區(qū)拿地。除了上海之外，還將在北京拿地。”綠地集團董事長張玉良對《中國經(jīng)營報》記者表示。

　　地產(chǎn)商的公開支持給了地方政府莫大的信心。

　　僅僅過了一個清明假期，上海市規(guī)劃和國土資源管理局4月初又公布了一則土地掛牌公告，出讓6幅經(jīng)營性地塊。29號公告顯示，此次出讓的土地涉及虹口區(qū)、閔行區(qū)、奉賢區(qū)等3個地區(qū)。其中奉賢是此次出讓大戶，總共出讓包括商業(yè)，住宅等性質(zhì)的4幅土地。

　　廣州、深圳：渾身解數(shù)

　　在新年連續(xù)兩個月沒有推出住宅用地后，廣州交出海珠區(qū)一塊規(guī)模不大的舊城改造項目試探市場，隨后3月中旬，廣州市房管局召開閉門會議，向在場20多家廣州較大型的開發(fā)商和房地產(chǎn)中介公司征求土地出讓的意見。

　　“政府現(xiàn)在急于推地，怕市場反應(yīng)冷淡。”一位與會的廣州市地產(chǎn)人士告訴記者，政府改變了以往的部分做法，比如土地計劃由“年計劃”改為“季度計劃”，把握土地出讓節(jié)奏；采取“勾地”辦法，確定地塊有買家后才推出市場公開競投。

　　鄒曉云稱，政府部門如何助力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，并降低土地出讓價格，將影響著土地市場的冷熱程度。

　　而深圳在9個月的住宅用地“空白期”后，終于推出兩幅土地。

　　“樓市回暖帶動了土地價格的樂觀，而各地動輒長達(dá)數(shù)月不推地，也讓市場產(chǎn)生了對土地的新的需求。”廣州市社科院科研處處長彭澎說，政府在推地方面也用了心思。

　　毫無疑問的是，與2007年相比，現(xiàn)在的地產(chǎn)商已經(jīng)沉穩(wěn)了許多。“這輪購地我們的底線會定得比較低，因為除了戰(zhàn)略部署的考慮外，更多的是希望拿到一些便宜地，可以對沖一下2007年天價地王留下的成本窟窿。”在采訪中，一些地產(chǎn)商告訴記者。

　　本報記者王其明、李樂、龍飛對此文亦有貢獻(xiàn)

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