高達19607元/平方米的樓面地價也是今年以來全國的最高價

　　每經記者 楊羚強 發自上海

　　“9億元一次！9億元兩次！9億元三次！”主拍人的一錘定音，讓在場所有人懸了多時的心終于放下。

　　在此之前，這場爭奪激烈、令人窒息的土地拍賣已經持續了一個多小時，溫州城市建設開發有限公司、置信房地產開發有限公司、華亮房地產開發有限公司三家機構，你追我趕，不斷刷新地價紀錄。這是4月7日發生在溫州市區南站原溫州長運集團有限公司地塊拍賣會上的一幕。

　　上述地塊掛牌起始價只有57809萬元，但經過連續14輪的爭奪，最終成交價格高達9億元，漲幅超過50%。高達19607元/平方米的樓面地價也是今年以來全國的最高價。

　　根據中原地產研究中心的統計，除了溫州長運地塊外，全國至少有十塊以上的土地已非底價成交。在樓市回暖之后，土地市場的回暖期也將到來。

　　地市曾陷低谷

　　此前，整個中國的土地市場，只能用“慘淡”二字來形容。易居克而瑞對上海土地市場的數據監測顯示，上海土地成交均價明顯下跌，目前已經基本回落至2006年的水平，與2007年相比跌幅達到30%～50%。

　　此前，中原地產研究中心1月份曾發布過北京、上海、杭州、廣州、成都等全國十二城市土地價格調查報告，除上海外，全國其他主要城市的土地價格均較去年大幅下跌。并且促使土地拍賣的進一步冷清，流拍率高達25%，大部分土地以底價成交。

　　滬、廣、深、津1月份的土地成交價格較去年同期下跌了50%以上，尤其是上海和杭州的地價較去年12月環比下跌了20%，創近幾年來最大跌幅。上海奉賢區拓林鎮的一幅住宅用地以起拍樓板價540.08元/平方米，甚至首次跌破1000元/平方米大關，創造了近五年上海土地拍賣史上的一個紀錄。

　　而到了二月份，住宅用地的流拍率雖然大大減小，但土地成交價卻持續一路下探。根據監測，2月份的平均成交價又創新低，每平方米的成交價格僅1200多元，比過去12個月的平均價格還要低17%。

　　土地成交價格的連續探底，也讓開發商因為之前高價購買的土地儲備而“資產縮水”。其中，已經公布年報的多家房地產公司共計提了近20億元的跌價準備。

　　土地的底價成交和流拍現象的增多，也嚴重打擊了政府部門推地的積極性。今年二月份，上述十二城市公開掛牌土地數只有146幅748公頃，比一月份172幅929公頃大幅減少，其中居住用地的供應減少量縮減最為明顯，一共只掛牌了20幅95公頃，比1月份少了10余幅近100多公頃。

　　樓市回暖促土地成交大增

　　中原地產研究中心的分析師宋莉曾一度認為，土地成交量的低迷還將延續。然而話音剛落，沒有信心的開發商們又回到了土地市場。除了溫州長運集團地塊外，天津濱海等地也有十多幅土地以高于底價20%左右的價格成交。

　　“一季度的樓市小陽春，讓開發商們重新對后市產生希望，買地的開發商比以前多了。”宋莉說。

　　另一方面，政府土地供應，尤其是住宅用地的減少，也逼迫面臨“地荒”的開發商，不得不緊急入市買地，特別是在土地連續跌價之后。

　　同時，政府部門的土地新政也是刺激開發商入市的一個重要策略。比如，合肥出臺《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，調整土地出讓價款支付方式，允許“一次性付款”或“分期付款”兩種方式繳納土地出讓價款。采用“分期付款”的，土地出讓價款2億元以上的，分期付款期限最長可達12個月，成交款首付比例最低可達30%。

　　上海推出了“土地詢價制度”，在地塊推介會上向開發商發放“地塊推介宣傳意向登記表”和“地塊需求意向調查表”，了解開發商能接受的地塊出讓價格，以及對地塊位置、大小的需求，推動了部分開發商入市。

　　不過，宋莉認為，目前土地拍賣的重新活躍，僅僅只能說明土地市場的回暖。要恢復到2007年時的火熱場面，還很困難。

　　17.6億元滬現首筆整體購樓案

　　今年上海的首筆整棟收購案，出現在辦公樓市場。昨日，《每日經濟新聞》從仲量聯行獲悉，日前，POSCO(韓國浦項集團)以約人民幣17.6億元的價格，將甲級辦公樓浦項商務廣場售予陸家嘴集團，結束了市場上買賣雙方僵持已久的局面，這也是2009年上海市場的第一宗整棟辦公樓交易。

　　仲量聯行上海董事總經理顧東尼指出，經過2008年下半年的低迷，交易活動已開始初顯復蘇的曙光。顧東尼認為，這宗交易也證明了本土買家在房地產投資市場日益凸現的重要地位。隨著國內保險公司、國企等這樣現金充裕且具備長遠投資眼光的投資者入市，預期本土投資者參與的交易將會越來越多，相信2009年將會有更多的成交發生。

　　上海多數房地產類別市場供過于求的現狀，使得投資者不再愿意參與項目開發。商鋪因其較低的空置率而成為一個例外，然而目前上海市中心主要零售區域幾乎沒有可開發的閑置土地。

　　顧東尼說，開發新項目的風險往往過高，這使得在目前的市場環境下投資可行性大打折扣。投資者的關注點已從開發轉向收購，這點從2008年土地買賣交易額同比下降60%可得到證實。

　　他認為，這一顯著降幅背后的原因之一，便是2007年政府出臺的調控措施，該措施禁止將外幣用作土地購買的保證金；之后政府對該項措施進行了松綁，以鼓勵國外投資者重新回到土地交易市場。投資者將此視作進入上海房地產市場或者進行擴張的良機。但投資者更愿意收購現有資產。

　　每經記者 李麗

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