降價的風氣正在房地產市場中彌漫開來。

　　銷售萎縮使越來越多的開發商沉不住氣了。上海佑威房地產研究中心最新的數據顯示，上海內環內唯一的大盤中遠兩灣城8月18日成交的29套低層房源均價僅13842元/平方米，較其上半年21049元/平方米的成交均價下跌了7200多元/平方米，跌幅超過34%。

　　在此之前，萬科A(000002.SZ)與金地集團(600383.SH)在上海三林地區的樓盤亦展開了價格戰。這也成為本月初國家統計局下屬行業報在一篇經濟述評中聲稱“房地產的暴利時代已經終結”的現實依據。顯然，這一結論言之過早。

　　據了解，中遠兩灣城上述低價成交的房源可能是針對內部員工的優惠，但即使是如此大幅度的價格下跌之后，其售價也不過是回到了去年初13000元/平方米的水平。

　　在如今價格激戰正酣的三林區域，已經在進行尾盤銷售的萬科新里程，2006年底以8100元/平方米開盤，至去年初售價漲至9000元/平方米，去年底從毛坯改裝修后價格漲至18000元/平方米。如果說該樓盤在首次開盤時的售價利潤率還較低的話，僅一年價格上漲一倍有余之后，其中的暴利水分已清晰可見。

　　類似的樓盤還有受到萬科金色雅筑高價上市拉動的金誼河畔，去年初開盤僅8300元/平方米，在金色雅筑花園洋房推出18000元/平方米的價格后，其售價在今年初最高曾達17000元/平方米。受價格戰波及，該樓盤的成交價目前也跌至每平方米萬元左右。

　　事實上，去年初樓市正處于明顯的上升通道，因此開發商當時的定價并無壓低的可能，因此即便是在漲價之前，這些樓盤的售價已經包含了不低的利潤率水平。這一輪的價格調整，到目前為止，也僅僅是讓開發商們舍棄了去年新增的那部分利潤率而已。而每個樓盤在第一次開盤后，已基本鎖定了其最低的利潤率水平。

　　從目前降價的案例來看，幅度最大的，也不過是跌回最初的價格水平，跌破開盤價的還非常罕見。更重要的是，此次銷售萎縮及價格的部分回調，只是市場的一次正常調整，至今并沒有所謂“崩盤”的看法出現。這意味著，在調整結束之后，市場仍將重拾升勢。

　　開發商們已在“積極應對”。繼萬科和首創置業公開宣布將下調銷售目標及開工、竣工面積后，上海復地(02337.HK)也表示將下調今年的銷售目標和開工、竣工面積。

　　如果說下調銷售目標是開發商應對眼下銷售困局的不得已之策，下調開工、竣工面積的計劃，除了可以部分緩解資金需求之外，還將對市場未來的走勢產生影響。

　　雖然目前由于需求急速萎縮使市場處于供大于求的狀況，但住宅的供應總量仍然呈逐年下降的趨勢。一旦市場出現回暖，供需將重新回到供不應求的狀況，同時部分開發商又下調開工、竣工面積，可能使供不應求的情況加劇，隨之而來的，又將是房價的快速上漲。

　　去年中房協的一份報告顯示，2007年上半年全國商品住宅銷售面積與竣工面積之比高達2.08，并表示，開發公司對未來市場預期看好、對已取得的土地放慢了開發速度，是造成住房供不應求的主要原因。所不同的是，此次開發商放慢開發速度，頗有些被逼無奈的意味，但其結果仍有可能是殊途同歸。

　　根據2007年年報，地產上市公司的毛利率普遍達30%以上，萬科、招商地產(000024.SZ)、金融街(000402.SZ)等上市公司的毛利潤率都超過了40%。

　　雖然萬科曾在一份報告中提到，毛利率下降是目前中國房地產行業發展的一個必然趨勢，也是一個漸進的過程，在國外成熟的房地產市場上毛利率一般不會高于15%，但在土地價格上漲、需求強勁的情況下，開發商利潤率的下降仍將是一個漫長的過程。翟宇