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上海樓市調整有度：警惕熱錢伺機抬高房價
本報記者 田新杰
“堅挺”了上半年的上海樓市，一進入下半年突然“泄了氣”。
本周在上海召開的“十三屆亞洲房地產年會及國際研討會”上，各方力量論調迥異：本土人士紛紛表示中短期內樓市“危機”，開發商下半年“生死時刻”，而老外則依舊唱著“長期看好中國樓市”的調調，外資機構代表則表示將繼續投資中國樓市。
不過，本報記者注意到，已經有外籍專業人士表示“需要注意投資中國房地產的風險”，老外的“高調調”公開出現分化。美國知名房地產學者JohnQuigley提醒，中國以及其他亞洲新興市場在房貸創新方面一定要吸取美國次貸教訓。
7月，突然成為上海樓市的轉折點。
深度調整的開始
據上海佑威房地產研究中心數據，“7月上半月，一手商品住宅的成交量僅33.62萬平方米，環比下滑22%，只相當于去年同期成交的三成。平均成交價格從6月下半月的17258元下滑到13207元，環比下滑了23.5%。其中，7月第二周(7日-13日)商品住宅的成交量大幅下滑21%，平均成交價格下滑10%。”
這是上海樓市在進入7月之后，交出的第一份有些令人意外的“成績單”，上半年大部分時間里“上海樓市于國內其他核心城市外獨自堅挺”的風光似乎在眨眼間蕩然無存。
與此同時，出現較大幅度價格調整的典型樓盤也紛紛亮相：楊浦的申潤江濤苑報價從去年10月最高的25000元下跌至如今的19000元，均價跌去6000元；合生江灣與海上碩和城分別下跌2000元；普陀的中遠兩灣城從1月的23000元跌到如今的19000元；北靜安的君御豪庭從2月的39000元下跌至33000元；黃浦的上海灘新昌城從去年11月的36000元跌到25000元，跌去9000元/平方米。
在上海遠郊，華盛新苑從5800元跌到4800元；松云水苑從8500元跌到7800元；成功家園從6500元跌到5980元；華亭新苑從6500元跌到6000元。金地格森郡城、現代華庭、綠中海明苑、綠洲康城等樓盤都有不同程度的下跌。
比跌價更加摧毀開發商心理的是猛然萎縮的成交量。
佑威房地產研究中心主任薛建雄告訴記者，在上海北部區域一些樓盤打9折、9.5折的現象普遍，但對銷售業績的帶動非常有限。
“是信心，這種突變的背后關鍵是買賣雙方尤其是買方的信心發生突變。信心或者說對后市預期，是一種難以控制的因素，在某個時間節點上，可能會迅速發生逆轉。”看到7月的突變后，上海一家老牌房地產公司的營銷負責人這樣解釋。
根據某知名房地產網站近期的針對性調查報告，僅有16%的購房者認為2008年的上海房價將上漲，而認為下跌和基本持平的購房者比例已分別達到37%和38%。
隨著7月量價齊跌，看空的開發商們正在增加。
上海克爾瑞信息有限公司董事總經理丁祖昱在“十三屆亞洲房地產年會及國際研討會”上告訴記者，目前而言，房價繼續大幅上漲難度較大。“成交量角度，市場相當不樂觀。整體的市場價格肯定面臨調整。目前很多樓盤價格還處于高點，調整空間很大。”
上海樓市一旦進入深度調整的階段，對開發商而言，日子將更難熬。
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