“熱”地“冷”賣 美國鐵獅門67.5億上海低價拿地

　　之前被業(yè)界認(rèn)為可能成為“地王”的新江灣城F地塊(下稱“F地塊”)最終爆冷，僅以招標(biāo)書中的掛牌底價67.5億元人民幣被此前傳為F地塊“疑似定向出讓對象”的美國鐵獅門房地產(chǎn)公司(下稱“鐵獅門”)取得，樓面價僅約7500元/平方米。

　　這一價格僅相當(dāng)于兩個月前上海仁恒房地產(chǎn)有限公司(下稱“上海仁恒”)獲得D3地塊時20000元/平方米樓面價的37.5%。昨天鐵獅門前往土地競拍現(xiàn)場的工作人員在地塊掛牌結(jié)束后匆匆離去，未對公司此次拿地作任何置評。

　　F地塊位于新江灣城核心地帶，東至閘殷路、北至殷高路，占地面積約26.7萬平方米，規(guī)劃用途為商辦綜合用地，容積率3.37，總建筑面積約90萬平方米。在整個新江灣城的規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，F(xiàn)地塊地理位置優(yōu)越，位于在建中的地鐵10號線上蓋，而且毗鄰正趨于成熟的五角場副中心，同時也是新江灣城區(qū)域內(nèi)少有的幾幅商辦綜合用地之一。

　　這是鐵獅門公司首次在中國內(nèi)地獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也是新江灣城規(guī)劃區(qū)域中引進(jìn)的第二家美國開發(fā)商。此前，新江灣城C5地塊以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式引進(jìn)美國漢斯集團(tuán)。據(jù)了解，對F地塊也有所覬覦的李嘉誠旗下“長和系”在資格審查階段被淘汰出局，因此該地塊最終僅鐵獅門一家公司參與F地塊的競買。

　　實(shí)際上，F(xiàn)地塊對競買人資格設(shè)置了明確且細(xì)致的資質(zhì)條件，除了競買人開發(fā)建設(shè)的甲級商辦綜合項(xiàng)目(非住宅)不少于200萬平方米，還要求有大型軌道樞紐上蓋不少于100萬平方米商辦綜合項(xiàng)目建設(shè)及管理的業(yè)績，以及有超高層建筑建設(shè)業(yè)績。

　　此外，競買人還必須擁有和管理不小于500萬平方米的商辦綜合項(xiàng)目，并與世界500強(qiáng)企業(yè)中不少于100家有緊密的租賃合作關(guān)系。有開發(fā)符合世界級專業(yè)綠色建筑機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)的建筑項(xiàng)目不少于100萬平方米的業(yè)績，并且獲得過世界級專業(yè)綠色建筑機(jī)構(gòu)頒發(fā)的認(rèn)證。

　　僅上述條件，已將國內(nèi)幾乎所有開發(fā)商都排除在外，僅余少數(shù)幾家境外開發(fā)商可能滿足條件。實(shí)際上，在國內(nèi)趨緊的“限外”政策下，鐵獅門能夠在土地出讓公告后短短不足一個月時間內(nèi)一次性付清7億元人民幣的保證金，顯然準(zhǔn)備充足。

　　根據(jù)招標(biāo)文件，F(xiàn)地塊在簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》之日起2年內(nèi)動工，動工建設(shè)后三年內(nèi)，競得人必須完成F地塊內(nèi)總建設(shè)量的50%。

　　公開資料顯示，鐵獅門成立于1978年，在全球18個城市開發(fā)或管理著包括洛克菲勒中心在內(nèi)的41宗商業(yè)與居住房地產(chǎn)項(xiàng)目。此前，鐵獅門還曾參與上海襄陽路地塊及普陀長風(fēng)地塊的競投。2005年下半年，鐵獅門與美國投資公司GSCPartners組建合資公司，計(jì)劃斥資5億美元在上海和北京開發(fā)高端商業(yè)和住宅項(xiàng)目。有消息顯示，此次競買F地塊的，正是這一基金。

　　對于F地塊以如此低的樓面價成交，已在新江灣城獲得地塊的某公司管理人員對記者表示：“這個價格非常便宜。”而且由于F地塊是建商辦綜合物業(yè)，其投資回報率較住宅更高。他更表示，該地塊建成后的價格再翻兩番都有可能。

　　但是，對于分別以12500元/平方米、20000元/平方米的樓面價獲得D1和D3地塊的綠城中國(3900.HK)和上海仁恒而言，這不是一個值得高興的結(jié)果。

　　一年多以前，華潤置地(1109.HK)獲得新江灣城C2地塊時的樓板價已接近7000元/平方米。隨后，新江灣城的土地價格在兩年多時間內(nèi)，比合生創(chuàng)展(0754.HK)2005年初取得C1地塊時的5617元/平方米的樓面價上漲3倍有余。此次F地塊以如此低的樓價成交會否影響未來新江灣城其余地塊的出讓價格，仍不得而知。翟宇

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