高力國際最新發(fā)布的報告顯示，上海甲級辦公樓及高端住宅的收益率在2008年仍將出現(xiàn)持續(xù)下滑的趨勢。由于預期價格的上漲速度比租金更快，上海甲級辦公樓和高端住宅的收益率在2007年分別回落至7%和5.7%之后，2008年上述兩種物業(yè)的收益率仍將進一步被壓縮。

　　高力國際在這份名為《上海房地產(chǎn)市場2007年年度回顧與2008年展望》（下稱《報告》）的報告中表示，過去的2007年，經(jīng)濟強勁增長帶動了上海房地產(chǎn)各子市場的旺盛發(fā)展。而基于市場各項基本面因素的樂觀預期以及即將舉辦的世博會將引領2008年房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。但他們同時認為，2008年發(fā)展速度可能將放緩或受到政策面不確定性的影響。

　　幾乎同時發(fā)布報告的仲量聯(lián)行對2008年上海辦公樓市場的表現(xiàn)也并不樂觀。由于2008年上海辦公樓的市場供應量將達到歷史年平均水平的2.5倍，同時，隨著業(yè)主們面臨來自新供應量的競爭壓力的不斷增加，浦東的租金增長速度將會有所減緩。預期至2008年末，浦西的空置率將保持在1%~2%，浦東將上升至8%~10%。

　　投資收益率持續(xù)下滑

　　據(jù)了解，2007年上海甲級辦公樓僅有約22.7萬平方米的新增供應，因此市場出現(xiàn)了明顯的供不應求局面，亦令市場空置率下降到2.5%的歷史低點。同時，2007年第四季度的平均租金較2006年同期上漲了11.3%，達9.12元人民幣/平方米/天。

　　此外，高端樓面自用需求強勁，投資需求亦表現(xiàn)殷切，根據(jù)高力國際的統(tǒng)計，2007年整棟辦公樓收購的樓面面積達到56萬平方米。因此，在去年下半年受“限外”政策影響而使投資活動有所放緩的情況下，到2007年底上海辦公樓的市價仍然比2006年同期增長26.2%。市場價格的快速上漲使上海甲級辦公樓的收益率水平進一步收縮至7%。

　　但記者從仲量聯(lián)行的報告中亦看到，由于去年的供不應求，上海辦公樓的租金價格已較2006年同期增長了14%，在浦東地區(qū)，這一數(shù)字更達到17%。顯然，在租金上漲幅度較大的區(qū)域，辦公樓的收益率下滑幅度應該相對較小。

　　但這種情況在2008年將發(fā)生大幅度變化，大量新增供應的集中上市將抑制租金的上漲速度，高力國際預期上海甲級辦公樓的市場銷售價格將進一步上升5%，因此收益率水平有可能較2007年出現(xiàn)更大幅度的下滑。

　　與此同時，高端住宅由于別墅用地被嚴格限制而出現(xiàn)供應量持續(xù)減少的狀況。根據(jù)《報告》的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上海整體高端住宅租賃市場租金保持上漲之勢，較2006年上漲1.5%。

　　但高力國際華東地區(qū)董事總經(jīng)理翁琳表示，盡管租賃市場表現(xiàn)非常強勁，然而因許多購買者更看重的是資產(chǎn)增值收益而不是租金收益，所以出租物業(yè)較少�！拔覀儽仨毧吹剑�高端住宅整體的空置率達到17.5%，處于一個相對較高的水平。”

　　仲量聯(lián)行也表示，上海高端住宅資本值在2008年有望繼續(xù)保持上升的勢頭，而租金價格的上漲勢頭則會相對平緩。此外，由于政策調(diào)控及貸款利率的上升，高力國際預計上海高端住宅物業(yè)的資產(chǎn)價格在2008年的漲幅相對較溫和。這意味著高端住宅的收益率在2008年亦可能出現(xiàn)明顯的下滑。

　　外資仍將表現(xiàn)積極

　　以整體收購辦公樓物業(yè)及整棟住宅為主要投資手段的海外資金在2008年仍將對中國市場保持興趣。高力國際和仲量聯(lián)行在2008年的展望都不約而同地表達了同樣的觀點。

　　由于國家對房地產(chǎn)市場持續(xù)的“限外”政策，市場一度擔心海外資金將因此退卻。但從目前的實際情況看，這種擔心似乎有些多余。

　　仲量聯(lián)行表示，一些主要關注日本和美國市場的房地產(chǎn)基金，由于此前美國面臨次貸危機問題，已經(jīng)轉(zhuǎn)向其他區(qū)域?qū)ふ揖哂谐砷L性的投資機會，這些投資者對中國市場充滿信心。

　　但境外投資者要投資中國房地產(chǎn)市場仍需要有一定的耐心和決心。據(jù)高力國際研究與咨詢部董事李慶賢介紹，根據(jù)最新的政策，海外投資者需要6~9個月才能在中國內(nèi)地成立一家公司，相對之前來說，行政審批的時間被拉長。此外，資金進入的難度仍然較大。

　　李慶賢同時表示，很多海外投資者都開始對二線城市表現(xiàn)出濃厚興趣，并開始在這些城市尋找機會。據(jù)了解，目前重點區(qū)域的辦公樓仍是海外資金的重點投資目標，但他們已將焦點由原來的市中心區(qū)域擴展至一些市中心邊緣地帶的新興區(qū)域，。此外，高端住宅也是他們的投資目標之一。

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