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認定第二套住房 各銀行理解不同http://www.sina.com.cn 2007年10月18日 03:57 大洋網-廣州日報
本報訊 （記者孔華）央行、銀監會以及工農中建交五大商業銀行近日就“第二套住房”的認定標準達成三點共識：公積金貸款、已結清貸款不作為第二套房貸參考項，夫妻中任何一方的房貸，都要計入另外一個人的累計貸款之內。 光有共識還不夠 記者了解到，部分銀行已出臺或準備出臺的房貸新政操作細則，個別規定與監管層上述基調不完全一致。被訪市民和大部分銀行業人士都表示，監管部門如果對“第二套住房”界定有最為詳盡規定，應以書面形式再出臺通知。僅僅是監管部門與五大商業銀行達成“共識”，在實操中容易引起不同銀行之間的不公平競爭，也可能惹來客戶糾紛。 與此同時，不少家庭開始著手在股市等投資渠道中撤出資金，準備在今年余下兩個月內提前歸還房貸，一來是避免明年初加息增加利息負擔，另一個重要原因，正是為了避免首套房貸未清再借新貸買房，首付和利息都要大幅提高。 廣州四大銀行房貸部門人士反映，近期收到的提前還貸申請，大部分都是要求先還清商業貸款。 具體由商業銀行自己把握 據悉，央行、銀監會等監管部門就“第二套住房”的認定標準達成共識。監管部門定下上述三點基調底線。監管部門最新解讀，對推動新政有效落實發揮積極作用。然而，知情人士又透露，此次聯席會議達成共識是銀行認定第二套房貸的底線，之后監管部門不再對“第二套住房”認定進行書面說明，具體由商業銀行自己把握。對于這一“說法”，各銀行再次出現了異議。 一家已正式出臺房貸細則的銀行房貸部負責人表示，按照聯席會議上達成的“共識”，主要是針對房貸市場份額比較大的大銀行而定的，不會再出書面說明，是否表示房貸市場份額占比小的其他銀行，只須執行《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》中對第二套住房貸款的界定標準？ 而某國有銀行廣東分行負責人則認為，聯席會議中所達成的“共識”，應被認為是監管部門對業界反映在實操中遇到的問題的一次解答。因此，應該被視同為銀行業執行新政的底線，而并非僅僅針對五大銀行。如果其他銀行可撇開這三點基調，則將不同銀行置于不公平的游戲規則下，對于五大銀行的借款人也不利。 市民按揭有對策 部分被訪市民在獲悉監管部門關于二套房貸界定三點基調后，普遍表示這比一些銀行已出臺的細則更合情合理，更加人性化。 荔灣路居民陳志治表示，公積金貸款和已結清貸款不作為第二套房貸參考項，可滿足中低收入、居住環境有待改善的家庭利用銀行貸款，再購買新住房，而無須承受更多的資金和利息支出的壓力。 陳先生表示，他一年前曾經貸款35萬元購買了一套兩室住房，其中25萬元是公積金貸款，10萬元是商業貸款。但結婚生子后，在家鄉的父母也搬進了這個小家，原先的房子已經擁擠不堪。再貸款買房子，無論是以妻子還是以自己名義借款，都要算作第二套房子，貸款首付和利率都要提高。“幸虧聽說結清貸款和公積金貸款都不算入第二套房貸的參考項，我準備先把商業貸款部分結清，這樣仍可以享受第一套房貸的優惠首付和利率。” 像陳志治這樣打算的市民最近多了不少。大德路和東風中路兩家銀行廣東地區房貸部門人士昨天表示，第二套房貸界定標準公布后，近期多了客戶到銀行申請提前還貸，絕大部分組合貸款者都要求結清商業貸款，希望在第二套住房貸款中避免被提高首付和利率。 銀行方面也表示，商業貸款利率比公積金貸款利率高，市民選擇先還商業貸款也可減少更多利息支出，也不失一種為省錢理財方法。 背景 雖然眾多銀行公開承認已經出臺細則者并不多，但記者了解到，由于廣州各大銀行仍繼續接受房貸申請，大部分銀行在審批新個案時，都初步有了一套認定的基本原則，大致分為四種情況。 以浦發為代表的“個人為單位+允許結清再貸”原則 即夫妻雙方有一人貸過款，配偶一方再去貸，還是按照第一套住房辦理貸款。對于個人而言，第一套貸款還清了，第二次貸款買房可按首次貸款計。 以光大為代表的“個人為單位+不允許結清再貸”原則 即夫妻雙方有一人貸過款，配偶一方再去貸，還是按照第一套住房辦理貸款。但對于個人而言，即使第一套貸款還清了，第二套貸款也要提高首付。 “家庭為單位+允許結清再貸”原則 即夫妻只要有一人用過貸款，再買房貸款均算第二套房；但家庭只要還清了前面的住房貸款，再辦理房貸還可享受第一套的優惠，這是眾多細則未定的銀行一向比較認可的做法。 “家庭為單位+不允許結清再貸”原則 即以家庭為單位認定，而且還清老貸款再次購房依然視為“第二套”。對于第四種原則，銀行業承認，這適用于有投資傾向的借款人。另外，交行還特別規定，利用循環消費貸款和個人綜合授信額度等非按揭貸款方式購買住房的，也屬于利用銀行貸款購房套數。
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