紅網(wǎng)10月16日訊（瀟湘晨報(bào)記者 劉永春 實(shí)習(xí)記者 熊韜）9月25日，萬(wàn)函排了兩天隊(duì)，終于“搶到”了一套房子，短短5天后，他卻為這套房子進(jìn)退兩難，原因就在房貸新政。

　　同時(shí)，長(zhǎng)沙市加強(qiáng)預(yù)售資金管理的消息，進(jìn)一步對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金產(chǎn)生重大壓力。退房繼續(xù)、市場(chǎng)清淡，樓市拐點(diǎn)也許就在眼前。一位開(kāi)發(fā)商如此表示：不僅是成交問(wèn)題，一種悲觀氣氛也在開(kāi)發(fā)商當(dāng)中蔓延。

　　長(zhǎng)沙加強(qiáng)預(yù)售資金管理

　　和長(zhǎng)沙各大銀行相繼推出并執(zhí)行房貸新政細(xì)則幾乎同步的是，長(zhǎng)沙市更是加強(qiáng)了期房預(yù)售資金的管理。10月15日，長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心副主任李竣基告訴記者，最近，長(zhǎng)沙市

商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)升級(jí)完成，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須在銀行設(shè)立一個(gè)預(yù)售款“專用賬戶”，購(gòu)房首付款必須存進(jìn)該專用賬戶，經(jīng)銀行向房產(chǎn)局提交證明后才能簽署正式合同，并辦理相關(guān)備案手續(xù)。

　　預(yù)售資金管理新政策從制度上限制了期房預(yù)售款的使用途徑，客觀上造成了開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流的吃緊，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力提出了更高要求。一位不愿透露名字的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這一政策信號(hào)所帶來(lái)的市場(chǎng)心理降溫明顯：“此政策對(duì)開(kāi)發(fā)商資金將產(chǎn)生重大壓力，以前這部分資金是開(kāi)發(fā)商可以用的。”

　　退房影響面在擴(kuò)大

　　長(zhǎng)沙樓市近期退房現(xiàn)象頻現(xiàn)。記者調(diào)查了10余個(gè)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)這些項(xiàng)目都出現(xiàn)了退房現(xiàn)象，包括之前被認(rèn)為影響不大的

別墅市場(chǎng)也受到波及，另外，許多項(xiàng)目ＶＩＰ客戶也出現(xiàn)退訂現(xiàn)象。10月15日，記者驅(qū)車探訪了幾個(gè)樓盤，發(fā)現(xiàn)冷清仍然在繼續(xù)。在省政府附近一個(gè)樓盤，記者在售樓部沒(méi)有發(fā)現(xiàn)一個(gè)客戶前來(lái)咨詢，只有幾個(gè)銷售人員在閑聊。而另一個(gè)正在銷售中的項(xiàng)目，卻意外地只發(fā)現(xiàn)一名銷售人員。“這幾天市場(chǎng)比較冷清，我一個(gè)人就夠了。”這名銷售人員告訴記者。

　　據(jù)了解，房貸新政的影響正在蔓延，部分項(xiàng)目甚至連續(xù)7天都沒(méi)有成交。這與國(guó)慶之前一周成交20套房源的現(xiàn)象形成極大反差。而且影響面還在擴(kuò)大，北城某別墅項(xiàng)目最近退訂兩套別墅，而河西某別墅項(xiàng)目，新推出房源首次出現(xiàn)門可羅雀現(xiàn)象，而上半年該項(xiàng)目推出的第一批房源，曾出現(xiàn)幾天之內(nèi)搶購(gòu)一空的盛況。

　　而記者從銀行了解到，房貸新政頒布后，申請(qǐng)第二套住房貸款的現(xiàn)象大幅減少。工商銀行五一路支行一工作人員告訴記者，9月27日至今，該行目前還沒(méi)有受理新的第二套住房按揭業(yè)務(wù)，東塘附近一家交通銀行給了同樣的答復(fù)。從總體來(lái)看，市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模的退房潮，更多的是一種觀望。

　　[記者觀察]

　　三分鐘選房質(zhì)疑

　　“每個(gè)人只有3分鐘選房時(shí)間，選中的就趕快簽約，沒(méi)有選中的視為棄權(quán)。”王先生剛經(jīng)歷了這樣一次購(gòu)房經(jīng)歷，他在9月份“搶”到的這套房子戶型、樓層都令他不滿意。

　　另一位市民朱小姐3月在河西一樓盤買了張卡，但至今仍未選好房子。朱小姐說(shuō)，此樓盤第一次開(kāi)盤推出100套房源卻賣出去了500張卡，因此她連選房的機(jī)會(huì)也沒(méi)有；一個(gè)月后，第二批房源推出來(lái)，房?jī)r(jià)卻莫名其妙地上漲了200元／平方米。

　　今年上半年，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)躍馬揚(yáng)鞭，一路漲升，許多樓盤房源一經(jīng)推出即告售罄，甚至出現(xiàn)了多人爭(zhēng)搶一套房源的現(xiàn)象，在市場(chǎng)紅火的背后，是開(kāi)發(fā)商ＶＩＰ卡的違規(guī)發(fā)售、市場(chǎng)供需比的嚴(yán)重失調(diào)、消費(fèi)者一房難求的恐慌心態(tài)等多重因素造成的。

　　有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，目前判斷市場(chǎng)理性回歸尚早，但市場(chǎng)對(duì)政策的回應(yīng)已經(jīng)初步呈現(xiàn)，下半年房?jī)r(jià)漲幅將趨緩。嚴(yán)控開(kāi)發(fā)商資金使用的政策，也必將使得開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目預(yù)期收益持謹(jǐn)慎態(tài)度，囤房、捂盤、炒高房?jī)r(jià)等現(xiàn)象或?qū)⑾�失，相信�?duì)消費(fèi)者而言，眼下正是不錯(cuò)的買房時(shí)期。

　　 [業(yè)界聲音]

　　看法一：將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生大震動(dòng)

　　“房貸新政對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了很大的震動(dòng)。”業(yè)內(nèi)人士胡仲云認(rèn)為，這不是一件孤立的事件。從增加二手房交易營(yíng)業(yè)稅、增加個(gè)人所得稅、提高房貸首付比例、提高貸款利率、限制外資買房等一系列金融調(diào)控手段的實(shí)施，正在合力狙擊樓市投機(jī)者。“不僅僅是市場(chǎng)成交的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)也覺(jué)得有點(diǎn)緊張。”一位開(kāi)發(fā)商表示，雖然還不知道此項(xiàng)政策對(duì)市場(chǎng)的打擊程度，但市場(chǎng)已經(jīng)是“風(fēng)雨欲來(lái)”，一種悲觀的氣氛開(kāi)始蔓延。

　　同時(shí)，許多長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)商希望借助召開(kāi)的房交會(huì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷突破。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，許多項(xiàng)目想靠房交會(huì)來(lái)救市的愿望很正常。但是，市場(chǎng)的悲觀預(yù)期加上政府可能陸續(xù)出臺(tái)的重拳，對(duì)開(kāi)發(fā)商重估市場(chǎng)態(tài)勢(shì)提出了更高要求。

　　 看法二：

　　觀望只是短時(shí)期的

　　針對(duì)房貸新政的影響程度，業(yè)內(nèi)資深人士鐘吉煌則認(rèn)為，這在一定程度上抑制投資及投機(jī)性購(gòu)房的需求，尤其是在短時(shí)間內(nèi)會(huì)對(duì)購(gòu)房者的心理產(chǎn)生較大影響，使其暫時(shí)持觀望態(tài)度，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，投資渠道的單一和房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期利好，仍然會(huì)促使房?jī)r(jià)保持較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)。

　　目前退房潮沒(méi)有大規(guī)模出現(xiàn)就可以證明，節(jié)節(jié)高漲的房?jī)r(jià)讓購(gòu)房者猶豫不決，許多購(gòu)房者當(dāng)初簽定的意向合同房?jī)r(jià)比較低，到現(xiàn)在大多數(shù)已經(jīng)漲價(jià)了，而讓消費(fèi)者不愿意放棄機(jī)會(huì)。

　　而且僅僅靠提高首付比例和貸款利率，對(duì)市場(chǎng)調(diào)控還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2005年5月底，國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施之后的兩三個(gè)月內(nèi)，市場(chǎng)曾經(jīng)處于觀望之中，但觀望的結(jié)果卻是所有觀望者不曾料想到的：房?jī)r(jià)突然加速上漲。359號(hào)文件之后，市場(chǎng)有可能也會(huì)有一段短時(shí)期的觀望，這是一種屬于高臺(tái)整理的觀望，甚至有可能在觀望期之后反而出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲？

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　　北京出現(xiàn)第二套房“退房潮”

　　據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道 近日，北京市多家房產(chǎn)中介的數(shù)據(jù)表明，十一黃金周期間，北京新盤開(kāi)盤和銷售環(huán)比均出現(xiàn)大幅下降，甚至引發(fā)了部分購(gòu)房者退單第二套房的“退房潮”。

　　由于購(gòu)買第二套住房首付比例的突然增加，令一些購(gòu)房者始料不及，許多在售樓盤均出現(xiàn)多例退房退款現(xiàn)象，二手房市場(chǎng)亦不例外。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房貸政策變化帶來(lái)的資金壓力成為此次大規(guī)模退房現(xiàn)象的直接導(dǎo)火線，尤其是在有二次置業(yè)意向的預(yù)訂人群中產(chǎn)生了較大反響。

　　根據(jù)北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司統(tǒng)計(jì)顯示，黃金周期間因二次置業(yè)貸款受阻而引發(fā)的退單率達(dá)8％，退單情況主要集中在單價(jià)為一萬(wàn)元到兩萬(wàn)元的中高檔物業(yè)。對(duì)此，北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理常淑娟認(rèn)為，根據(jù)千萬(wàn)家市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，上半年，貸款購(gòu)房的消費(fèi)者中有近80％的貸款者首付為30％。一旦首付款由三成提高到四成，那么將近40％左右的購(gòu)房者將要調(diào)整首付款，即四成左右的購(gòu)房者將受到影響。“部分自住者由于資金有限，將不得不推遲購(gòu)房計(jì)劃；部分投資者由于需要增加投資，同時(shí)面臨趨緊的調(diào)控環(huán)境，投資風(fēng)險(xiǎn)加劇，也會(huì)調(diào)整投資計(jì)劃。這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求會(huì)得到真正的抑制，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲有望得到抑制。”

　　 銀行規(guī)定只會(huì)更緊

　　據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道 隨著近日建行、中行決定以家庭為單位對(duì)第二套房進(jìn)行認(rèn)定，建行同時(shí)將北京地區(qū)第二套房首付提高到五成，央行、銀監(jiān)會(huì)已就購(gòu)買第二套住房的相關(guān)貸款政策認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成共識(shí)。多數(shù)銀行地方機(jī)構(gòu)表示：目前尚未獲總行通知，但肯定會(huì)執(zhí)行監(jiān)管部門的規(guī)定，且只會(huì)更緊而不會(huì)更松。

　　據(jù)報(bào)道，監(jiān)管層前天召集工、農(nóng)、中、建、交五大銀行商討“第二套住房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，確定了以下三條原則：公積金貸款不列入認(rèn)定是否為第二套住房的參考項(xiàng)；已結(jié)清貸款的購(gòu)房者，仍可算作第一套住房貸款者；夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結(jié)清的，再貸款購(gòu)房需算作第二套住房。

稿源：紅網(wǎng)綜合 作者：劉永春 熊韜

小調(diào)查

你認(rèn)為第二套住房貸款首付比例多少合適？ 全額 60%及以上 50% 40% 30%及以下

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　　第二套房貸首付及利率提高

小調(diào)查(二)

1，你是否贊成第二套房貸首付提高至四成以上？ 贊成 不贊成 不好說(shuō) 2，你認(rèn)為此舉能否打擊投機(jī)并抑制房?jī)r(jià)上漲？ 能 不能 不好說(shuō) 3，第二套房貸首付提高是否會(huì)影響到你的購(gòu)房計(jì)劃？ 影響 不影響 不好說(shuō)