地上商圈決定地下業態

　　地下商業生態不是獨自生長的，而是與其所在區域商圈的性質相呼應。北京朝外豐聯廣場的全部地下商業設施年收益48萬美元，市場平均收益水平114.4美元/平方米/年。這與其地上和周邊區域的綜合商業氣質密不可分。

　　朝外大街被稱為北京的第三商業大道，也有人把這條街稱為商務大道，總之，朝外并不缺少商業。豐聯、藍島、旺士百利、百腦匯、昆泰環繞步行街，業態已經很豐富，實在沒有什么更多的概念可以拿來炫耀，也許在這個時候，與周邊項目相融合，發揮一個聚集效應，順應一個地區本來的面貌就是最聰明的做法。

　　“我們在銷售之前要控制好業態分布，而且還需要在銷售過程中調整和把握自用型買家和投資型買家，以及他們日后預期的業態，我們強調，最重要的不僅是開發獲利，而是如何打造出北京的商業奇跡。”豐聯有關負責人解釋，順應朝外商圈的整體氛圍，再根據具體情況加以控制就會使一個合適的地點產生出合適的商業業態。

　　而國貿商城年收取租金1200多萬美元，市場平均收益水平523美元/平方米/年。其地下商業部分強大的贏利能力也是與國貿商圈整體的高端商業氣質分不開的。這種氣質聚集了大量的國際一線豪華品牌，造就了整體的消費層次，還帶來了1.7萬-1.8萬人次/日的客流平均水平。

　　對于北京地下商業的業態，北京財貿干部管理學院經濟研究中心主任賴陽一直對此有所研究。賴陽認為，北京地下商業的發展模式大體分3種。一種是以工美大廈等為代表的歷史比較悠久的商業建筑，這些地下設施在原來的規劃設計中沒有商業的用途。這一類的地下商業設施由于受到原始設計的局限，無法滿足現代商業的快速發展。

　　另一種是以東方新天地、國貿商城等為代表的地上地下綜合商業建筑，這些商業建筑在建設之初就做了比較科學、完整的商業規劃，地上地下形成整體性的商業氛圍，多與地下交通網絡相連，在人流、物流的進出方面具有很高效率。

　　還有一種模式以西單地下文化廣場為代表，這些地下商業設施建設在比較寬的廣場、街道下面，形成了地下街道和地下廣場，并往往將周圍高層建筑的地下部分連通在一起。這一類的地下商業沒有地上的延伸部分，是單純的地下商業模式，但具有明顯的聚合優勢。