地產(chǎn)中介灰幕 像運作小銀行一樣運作中介公司

　　□本報記者 舒眉

　　初略估算，在上海的二手房交易市場上至少有1000億元的資金滯留在中介機(jī)構(gòu)的賬戶上，這些資金被部分中介機(jī)構(gòu)挪作炒樓、炒股、投資實業(yè)，成為不可忽視的風(fēng)險隱患

　　“國六條”房產(chǎn)新政出臺兩周后，上海的房地產(chǎn)中介市場再次迎來“冰凍期”。

　　一年前的房市調(diào)控，曾在兩個月內(nèi)讓1000家中介公司消失，約占上海房地產(chǎn)中介公司總量的1／10。

　　今年的“寒流”看來更加猛烈，但地產(chǎn)中介更多的選擇了進(jìn)入和堅持。他們相信，低潮總會過去，生意總會再好起來。

　　過去數(shù)年，特別是在過去3年內(nèi)，上海房地產(chǎn)中介公司的投資回報率遠(yuǎn)高于其他大多數(shù)行業(yè)。這似乎是件不可能的事情。

　　據(jù)記者了解，上海繁華地帶的大中介門店月經(jīng)營成本至少在12萬-13萬元以上，小的中介門店也基本需要6萬-7萬元成本。

　　按照相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司除按總房價可向上下家各收取1%的傭金外，其他費用一概不允許收。

　　上海信義不動產(chǎn)研究中心主管于丹丹曾經(jīng)算過一筆賬，按2004年二手房交易面積2727萬平方米，成交均價7000元計算，上海市二手房成交總金額應(yīng)該在1900億元左右，如果中介門店數(shù)量為1萬家，那么上海的中介門店月平均收入只有約3萬元。

　　以3萬元的收入如何支撐少則6萬-7萬多則10來萬的經(jīng)營成本并獲得高盈利呢？

　　中介公司運作的秘密就在于“借錢生錢”。二手房在交易過程中有部分資金滯留在中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金監(jiān)管。上海社科院房地產(chǎn)研究中心副研究員顧建發(fā)估算，這部分資金至少在千億以上。巨額資金誘惑著中介公司加入其中，也在醞釀著風(fēng)險。

　　吃差價、亂收費

　　一間七八平米的小屋，一張桌子、一張椅、一臺筆記本電腦、一部電話—————這幾乎是上海大部分中小房地產(chǎn)中介公司的全部硬件。這些中介公司往往與某個或某幾個大型樓盤比鄰而居。在樓市景氣的時候，每一間簡陋的中介所內(nèi)都人氣十足，一筆筆數(shù)額巨大的交易在此成交。而買賣雙方的信息不對稱正是中介公司“利潤”的主要來源。

　　曾在上海智恒房產(chǎn)工作的小楊回憶了當(dāng)年的盛景，他說，中介比一般投資者有更多的機(jī)會遇到“異�！辟u家。市場上總有些急需用錢的人以遠(yuǎn)低于市場價的價格拋出房子，求助于中介公司是這些人最常見的做法。一般來說，遇到這樣的情況，不是業(yè)務(wù)員自己融資吃進(jìn)，就是被中介公司自己買進(jìn)，然后再轉(zhuǎn)手賺取差價。

　　如果你想賣房，那么中介會列出你這套房子的很多缺點，如樓層不好、采光不好，戶型不好等，其實再好的房子也可能舉出幾個缺點。而如果你買這套房子，那么你可能聽到的都是這個房子的優(yōu)點，或者有些缺點也變成了優(yōu)點。

　　等到房主準(zhǔn)備把被批得一無是處的房子低價在該中介處掛牌出售后，中介可能不會對外公布這套房源，而是擇日和你談他已經(jīng)找到了買家，你只要寫一個經(jīng)過公證的委托書，委托中介代理賣房，就可拿到賣房款。因缺乏經(jīng)驗，大多數(shù)人都會認(rèn)為這只不過是辦理買賣的一道正常手續(xù)。而委托書就成了中介賺錢的工具。中介憑借它就可堂堂正正地把加了價的房子，直接賣給下一個想買房的人。轉(zhuǎn)手的時間一般很短，短的只有幾天時間，長的也不超過一個月。成色差，即看起來很舊的房子，中介一般要重新裝修。一套清水房的裝修費用一般不超過100元／平方米，對門窗進(jìn)行改頭換面。一般經(jīng)過裝修后的房子，會有10%-20%的利潤。買房的人在看到這樣裝修一新的房子后，也會覺得買得劃算。

　　就是通過委托公證后加價售房，有不少中介公司賺取了暴利，小楊自己就通過這種方式操作了80多套房，按每套平均賺取2萬元計算，他賺取了160萬元。

　　小楊說，各種形式的吃差價，已經(jīng)成了中介行業(yè)公開的秘密。在2004年下半年炒房交易最活躍的時候每家中介門面店每月的收益可達(dá)到30萬元-50萬元，高至100萬元。

　　除了這一利潤來源，中介公司還另有高招。在幫助客戶辦理貸款手續(xù)中，規(guī)范的中介公司一般只收取客戶傭金，免費為客戶辦理貸款，其中若涉及評估費和擔(dān)保費，則由客戶直接交給評估機(jī)構(gòu)或擔(dān)保公司，這塊不應(yīng)產(chǎn)生任何利潤。另外，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)也有一定的返利，但這屬于金融機(jī)構(gòu)對中介公司采取的業(yè)務(wù)激勵機(jī)制，不列入亂收費之列。

　　問題就出在中介公司收取的模棱兩可的服務(wù)費上。服務(wù)費的名堂可多了，評估費、擔(dān)保費都囊括其中，還有按揭服務(wù)費、加急費、人情費等等一些業(yè)外人士不可想象的費用名詞。

　　做按揭貸款自然需要先進(jìn)行評估，而評估自然應(yīng)由專門的評估公司來做，而奇怪的是，有些中介公司居然可以自己做評估。在這樣的中介公司里，房子賣多少錢完全是自己說了算，因此通過虛高房價促成的“零首付”業(yè)務(wù)在他們這里做起來簡直是易如反掌。由于并沒有明確的法規(guī)約束，一些中小中介公司收取的雜費高得離譜，有時甚至達(dá)到傭金額的兩三倍。

　　像運作“小銀行”一樣運作中介公司

　　中介公司老板劉亮對“吃差價、亂收費”這樣的“初級手段”很不屑，他更喜歡把自己經(jīng)營的房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)視為在做“小銀行”。

　　“每天我的賬面資金有幾百萬進(jìn)出，和銀行沒什么兩樣�！边@個在上海樓市中沉浮了5年的香港商人透露了玄機(jī)。他的5個中介門面分別位于東昌路、世紀(jì)公園附近。世紀(jì)公園位于浦東區(qū)政府附近，周圍有大型居住社區(qū)，也是一繁華所在。

　　“中介公司不能光靠傭金吃飯，要讓賬上的錢動起來。”劉亮胸有成竹地對記者說。

　　所謂“賬上的錢”是指在二手房交易過程中，在房產(chǎn)過戶之前，買方將購房款交給中介托管，而暫時滯留在中介賬戶上的資金。這種現(xiàn)象目前非常普遍。

　　當(dāng)買房者通過中介公司撮合與業(yè)主簽訂三方合同時，總是被要求在簽訂合同的三天內(nèi)，將首期款———一般是售房款的兩到三成———委托中介進(jìn)行資金監(jiān)管。業(yè)主看到此項資金承諾，才辦理贖樓(賣方需向銀行買斷正在按揭貸款的房子)、過戶登記等復(fù)雜的手續(xù)。

　　據(jù)了解，買方的購房款劃入代理中介賬戶“委托保管”，一般要1-3個月左右的時間，買賣雙方完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，賣方才可以拿到買方先前支付的購房款。對于中介公司來說，監(jiān)管資金是滾動性的，只要有業(yè)務(wù)，就有可能源源不斷地獲得這筆監(jiān)管資金。

　　上海市社會科學(xué)院房地產(chǎn)研究中心副研究員顧建發(fā)估計，2005年上海二手住房交易面積達(dá)到1971.5萬平方米，以每平方米6698元的均價計算，二手房的交易金額至少在1300億以上。其中通過中介成交約有80%，也就是說有1000多億資金在中介的委托保管之內(nèi)。這是一個巨額數(shù)字。

　　怎么讓賬上的錢動起來呢？這里頭大有玄機(jī)。中介公司通常不會進(jìn)僅僅把錢放在賬上吃利息，炒房，炒股，進(jìn)行其他投資是最為普遍的選擇。劉亮介紹，這是目前中介公司彼此之間心照不宣的“致富秘笈”，也是無數(shù)人涌進(jìn)這個行業(yè)的原動力。

　　“年景好的時候，這筆錢我先用來炒房，”劉亮回憶，“這時看哪兒有便宜的房子就把房子收了，收也不是真正就過戶了。而是說這房子50萬，50萬我先給你，然后簽一個代理協(xié)議。因為漲的很快嘛，所以捂在手上兩個月三個月后就57、58萬賣出去，這樣獲利很方便�！�

　　最近半年股市行情直線飆升，前一段時間劉亮也曾挪用資金投資股票市場。“大家都在這么做，我也手癢�！眲⒘吝@么解釋，但是他也不得不承認(rèn)，挪用資金總是有風(fēng)險的。

　　據(jù)記者了解，不少中介在蓬勃的股市行情中，把監(jiān)管資金挪向股票市場，一些中介在資金吃緊、周轉(zhuǎn)不靈的時候甚至不得不向同業(yè)拆借。

　　小楊所在的智恒房產(chǎn)公司也涉足了“房產(chǎn)投資”。在他們公司這種“投資”顯得更為專業(yè)化�！懊總�門店都可以向總部推薦值得投資的房源，總部經(jīng)過篩選，再通過旗下的一投資公司買進(jìn)。”這名智恒的前員工說。

　　在2004年到2005年4月宏觀調(diào)控之前，上海房地產(chǎn)市場交投情況很活躍，中介炒房的現(xiàn)象俯拾皆是。遍布大街小巷的中介機(jī)構(gòu)在節(jié)節(jié)推高的樓市中獲利，反過來又利用信息的優(yōu)勢和資金的便利，進(jìn)一步推高樓價。有了錢就再開門店。在上海樓市的黃金年代，劉亮的門店數(shù)量從2003年的2個增加到2005年的7個，業(yè)務(wù)員膨脹到30多個，“攤子鋪得越大，業(yè)務(wù)才能做得多，到手的資金才能更多，我才能賺到更多錢”。

　　在這個流金歲月，無數(shù)類似劉亮這樣的小老板加入到瘋狂開店的熱潮中。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2003年，上海中介公司幾乎是以每天8家的驚人速度擴(kuò)張，到2005年初上海核準(zhǔn)的房屋中介企業(yè)的最新數(shù)字已超過11000家，從業(yè)人員近3萬人。

　　多位中介業(yè)內(nèi)人士向記者表示，現(xiàn)在上海有80%的小中介都是在2003年-2004年這個時候加入的。開中介店很容易，不需注冊資金就可開家店。因有很多中介公司可提供加盟服務(wù)，采訪中小楊一口氣就列出了四五家可加盟的中介公司名稱。只要向這些公司交繳一定的管理費———有的時候每個月只需要幾百元，就可成為它的一個加盟店或分店，即可應(yīng)付工商部門的檢查。除了收錢外，這些公司從不會管加盟店的經(jīng)營。這些店經(jīng)過如此這般的大量復(fù)制后，迅速遍布上海的街頭巷尾。

　　中介的其他生財之道，還包括盡量延遲一些款項的支付時間，比如，一個人買房，申請了一筆貸款，銀行把錢打到中介這兒來，按道理來說，中介公司應(yīng)該把錢交付給上家，這個時候中介壓它半個月。一單貸款70萬，如果有三十筆四十筆的話，那一下就有了上千萬的資金可以動用了。

　　監(jiān)管空白

　　6月13日中午時分，和東昌路其他中介門店一樣，住商不動產(chǎn)門庭冷落，150多平方米的店堂里，只空空蕩蕩的坐著七八個店員，物業(yè)顧問武友凱停下手邊的電腦游戲，嘆了口氣說：“一季度市場剛剛回暖，現(xiàn)在生意又冷清了。”

　　由于毗鄰浦東陸家嘴金融中心，周邊有世茂濱江等多處高檔住宅物業(yè)，加之距地鐵二號線東昌路站僅一步之遙，東昌路地段曾是投資客最為活躍的地段之一，這里也逐漸發(fā)展成為上海著名的地產(chǎn)中介一條街。

　　武友凱回憶，在上海樓市噴涌向上的前夜，即2003年下半年左右，公司周邊一下子冒出了30多家房屋中介公司，在2005年年中最為艱難的5、6、7三個月，這些中介公司又有一半打了烊。

　　一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)描述了上海整個房地產(chǎn)中介市場的起落。這份數(shù)據(jù)說，2005初上海共有地產(chǎn)中介門店10800家，其中3000家為總公司，近8000家為分支機(jī)構(gòu)。到了2005年5月份，約1000家門店消失，總數(shù)驟降到9800家，分支機(jī)構(gòu)則下降到大約7000家左右。

　　進(jìn)入了淡季以后，劉亮也將兩家位置不佳、業(yè)績相對差的門店讓給了妹妹開服裝店，“我們是船小好調(diào)頭。這個時候再挪用客戶資金炒房的風(fēng)險比較大，現(xiàn)在我們更多的是將資金做一些贖樓業(yè)務(wù)來賺取傭金”。

　　促使劉亮收手的是另外一樁意外。

　　他手下的一個年僅26歲的業(yè)務(wù)員，挪用了客戶的房屋首付款累計400多萬，攜款潛逃了�！半m然她沒有以我的公司的名義和客戶簽訂合同，但合同是在我的店里簽的，現(xiàn)在客戶總是上門來找我麻煩。”劉亮懊惱地對記者說。

　　2005年7月，在安徽合肥，號稱當(dāng)?shù)亍胺慨a(chǎn)中介航母”的桃園房地產(chǎn)代理銷售有限公司突然關(guān)門停業(yè)，數(shù)百客戶的4000多萬房款隨之銷聲匿跡。這是近年來全國二手樓市場發(fā)生的涉及金額最多、影響最大的中介卷走資金事件之一。

　　“對中介占用的資金眼下的確存在監(jiān)管空白，”澳洲聯(lián)邦銀行業(yè)務(wù)拓展經(jīng)理任大巍說，“不僅是中介公司挪用資金，一般的業(yè)務(wù)員也存在著挪用資金的情況。”

　　但是，在當(dāng)前的情況下，選擇中介監(jiān)管資金又最為普遍。

　　目前買方可以選擇的資金監(jiān)管有三種方式：分別是銀行監(jiān)管、由

　　銀行監(jiān)管，這種方式不收取任何費用，有專門賬號管理，是目前最安全的一種途徑；第二種是交給交易中心監(jiān)管，新的二手房網(wǎng)上交易模式中，交易中心與銀行聯(lián)手，對交易資金實施全程監(jiān)管，即二手房買賣雙方將買賣價款及交易所需的稅費存入上海市房地產(chǎn)交易中心在銀行開立的資金監(jiān)管專戶，再完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。這種方式安全系數(shù)也很高，但是手續(xù)繁瑣，不是特別方便；再有就是就是交給中介監(jiān)管：由中介陪同看房，撮合價格，簽訂合同及代辦貸款一條龍服務(wù)的模式，這種方式的好處就是比較方便、快捷，壞處是存在上述的被挪用風(fēng)險。

　　中原地產(chǎn)副總經(jīng)理王楚坤表示，目前真正安全、規(guī)范實施“資金監(jiān)管”的中介企業(yè)還太少，“資金監(jiān)管”其實已經(jīng)成為整個行業(yè)的一個“安全隱患”。

　　雖然身在其間，但是王楚坤建議說，“資金監(jiān)管”應(yīng)該由獨立于買賣雙方及中介的其他獨立機(jī)構(gòu)來實施，比如銀行等。

　　但也有銀行人士表示，銀行在按揭業(yè)務(wù)上的競爭非常激烈，銀行為了完成業(yè)務(wù)不得不有求于中介，對“增值服務(wù)”性質(zhì)的資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，也不愿意與中介發(fā)生沖突。

　　為了規(guī)范這一市場，上海市在2005年2月開通了“存量房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”。在此平臺上，市民可以全程完成從交易信息上網(wǎng)掛牌到產(chǎn)權(quán)、資金交割的所有手續(xù)，可以在此平臺上自愿選擇金融、中介、評估、公證、擔(dān)保、保險、房貸等服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的專業(yè)服務(wù)，可以利用該平臺提供的真實交易信息規(guī)避信息不對稱造成的欺詐行為，但是這個平臺也并沒有對“資金監(jiān)管”做出規(guī)范。

　　真實使用的情況并不讓人樂觀，一年下來，80%的市民還是選擇了中介購房的方式，“交易過程中的流程和交易方式在實行的時候會有一定的差距�！鄙虾２┌畹禺a(chǎn)投資顧問有限公司高級營業(yè)總監(jiān)蔡凌浩認(rèn)為，網(wǎng)上交易系統(tǒng)的操作不夠彈性。例如在轉(zhuǎn)按揭上，現(xiàn)行的交易流程就很難操作。并且選擇了中介購房的市民又大多選擇由中介公司來作為資金的監(jiān)管方。

　　“政府職能部門還需要加大政策監(jiān)管力度，比如出臺一些資金到賬的細(xì)則，縮短資金在中介賬上停留的時間。”顧建發(fā)建議。

　　(實習(xí)生孫濤對此文亦有貢獻(xiàn))(P1166311)