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就在開發(fā)商與政府相關(guān)部門因?yàn)橛卸嗌俜窟�沒賣爭(zhēng)執(zhí)不下時(shí)，建設(shè)部新聞發(fā)言人昨日明確指出，社會(huì)上流傳的少數(shù)城市商品住房可售房源不足消息不屬實(shí)。
然而，在北京各個(gè)樓盤的售樓處，蜂擁的買房人看到的仍是剛開盤的房子就已遍插小紅旗；買房先要排隊(duì)買號(hào)；即使買了房子，還會(huì)在不久后發(fā)現(xiàn)自己買的居然比后搬進(jìn)來(lái)的鄰居貴。
現(xiàn)狀與官方數(shù)據(jù)背離的背后究竟有何玄機(jī)，本報(bào)記者的深入調(diào)查，將為買房人揭示其中的奧秘。
早就有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言：買房，人們從來(lái)都只會(huì)是追漲不買跌。國(guó)家近一年的宏觀調(diào)之后，房?jī)r(jià)漲幅雖然有所下降，但價(jià)格仍一路走高，于是許多持幣觀望的人再也坐不住了。
熟悉售房?jī)?nèi)幕的人指出，開發(fā)商正是讀懂了人們“擔(dān)心房?jī)r(jià)今后漲得更高”的心理，制造“房源緊俏，趕緊買房子，否則今后就更買不起了”的輿論，于是原本持幣觀望的人便紛紛出手買房，于是更助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的飛漲，形成了一種奇怪的循環(huán)。
玄機(jī)一：預(yù)插“紅旗” 制造假象
如今不少新盤的售樓處都貼有一張售房進(jìn)度表，已經(jīng)賣掉的房子被貼上小紅旗或五角星，貼上小紅旗或五角星的房子不再對(duì)外銷售，可有的樓盤剛開盤小紅旗就已經(jīng)“滿山紅”。這些房子真的都已經(jīng)賣出去了嗎？業(yè)內(nèi)人士透露，不少開發(fā)商在貼小紅旗時(shí)往往是隨心所欲，不會(huì)與房產(chǎn)的實(shí)際銷售掛鉤，售樓人員的說(shuō)法往往是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)了。此前，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是不受制裁的，這為開發(fā)商制造“人為短缺”留下了可乘之機(jī)。
還有的樓盤因?yàn)橹苓叚h(huán)境即將改善而面臨升值的可能，開發(fā)商看到形勢(shì)大好，便打起了小九九，策劃先把差一點(diǎn)的戶型推銷出去，好的套型則暫時(shí)“窩藏”，待時(shí)機(jī)成熟時(shí)再將好房拿出來(lái)銷售。這樣一來(lái)，購(gòu)房者看進(jìn)度表時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)好房型“賣”完了，只好退而求其次。但等你下次去時(shí)，可能會(huì)驚訝地發(fā)現(xiàn)原來(lái)貼的紅旗不見了，開發(fā)商的解釋一定是有人“退房”了。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，是開發(fā)商在捂盤。自去年以來(lái)，北京房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，頻頻高價(jià)拍地事件更是讓開發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)充滿信心，為讓利潤(rùn)最大化，開發(fā)商采取捂盤惜售的營(yíng)銷策略。市建委在此時(shí)公布全市可售期房和現(xiàn)房未簽約情況，其意圖之一應(yīng)該正是為打擊捂盤現(xiàn)象。
控制并且放慢銷售速度的地產(chǎn)商并不在少數(shù)。他們還是擔(dān)心，“房子賣得過(guò)快可能等不到房?jī)r(jià)更高的未來(lái)”。北京一季度房?jī)r(jià)高達(dá)17.3%的漲幅中，少不了捂盤的“貢獻(xiàn)”。
玄機(jī)二：排隊(duì)買號(hào) 房托湊數(shù)
現(xiàn)在不僅買經(jīng)濟(jì)適用房要排隊(duì)買號(hào)，就是一些新開盤的商品房也出現(xiàn)了排號(hào)買房的“壯觀場(chǎng)面”，不禁讓人們想起十幾年前憑票排隊(duì)購(gòu)買家用電器的情景。擁擠的排號(hào)現(xiàn)場(chǎng)無(wú)疑又成了“房源緊俏、供不應(yīng)求”的“例證”，讓想買房的人心急如焚。
其實(shí)，誰(shuí)知道在排號(hào)大軍中有多少人是被開發(fā)商花錢雇來(lái)“捧場(chǎng)”的呢？
記者了解到，排隊(duì)人買來(lái)的并不是房號(hào)，而是搖號(hào)的前期工作，想買房的人先將一定數(shù)額的錢存入開發(fā)商指定的銀行賬戶，然后拿著存款證明來(lái)排隊(duì)買個(gè)號(hào)碼。之后進(jìn)行搖號(hào)，搖中者事先存入開發(fā)商賬戶的錢計(jì)入房款，反之則退還。如此一來(lái)，不僅僅在售樓處現(xiàn)場(chǎng)，在開發(fā)商指定的銀行同樣也出現(xiàn)了排隊(duì)的現(xiàn)象，上趕著給別人的賬戶存錢還真沒那么容易。
某項(xiàng)目?jī)?nèi)部人士告訴記者，這是為應(yīng)對(duì)客戶需求過(guò)大。 然而意向客戶在向開發(fā)商的指定賬戶存錢時(shí)，該項(xiàng)目的最終銷售價(jià)格并未確定，這與建委明令禁止的“網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)”與“收取認(rèn)購(gòu)金”相似。而認(rèn)購(gòu)或者變相認(rèn)購(gòu)一直是地產(chǎn)商推漲房?jī)r(jià)的手段。
李烝/制圖
玄機(jī)三：隱瞞資料 暗謀提價(jià)
如今，許多購(gòu)房者在買房時(shí)都會(huì)發(fā)現(xiàn)，在樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)獲得的資訊不再像以前那么豐富了，某些樓盤隱晦的銷售手法經(jīng)常讓人摸不著邊際。當(dāng)你走進(jìn)售樓處，很難見到貼著紅點(diǎn)的銷控表，到底哪些房子受歡迎哪些房子滯銷，無(wú)從得知。
其次，當(dāng)你想對(duì)某套房子的戶型布局深入了解時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)以往一整層的總體平面圖如今已被單個(gè)房間的平面圖所替代。想知道到底左鄰右舍怎樣與你唇齒相依？沒門！
最讓人如墜霧里的是，一些樓盤的銷售人員甚至將售價(jià)表也藏了起來(lái)，你看中哪套房子才報(bào)出哪套的價(jià)格，讓你難以進(jìn)行比較。還有一些樓盤總是只拿出為數(shù)很少的幾套房子供買家選擇，生怕買家選擇多，眼花繚亂反倒難下購(gòu)房決心。
難道說(shuō)現(xiàn)在的發(fā)展商賣樓都不制定價(jià)目表了嗎？“這個(gè)當(dāng)然不可能。”知情人士透露，“開發(fā)商不僅售樓前就開始制定價(jià)目表，而且這個(gè)價(jià)目表還很細(xì)，一般是‘一房一價(jià)’。”可是現(xiàn)在你要想獲知房子的價(jià)格，通常要明確告訴銷售人員想買某棟某號(hào)房，然后銷售人員才會(huì)神秘兮兮地在抽屜里翻出一本價(jià)目表，抄下一個(gè)價(jià)格告訴你。如果消費(fèi)者要求看價(jià)目表，通常會(huì)遭到拒絕，理由是“這是商業(yè)秘密”。
開發(fā)商為何不愿向購(gòu)房者公開出示價(jià)格呢？業(yè)內(nèi)人士分析指出，第一是方便隨時(shí)提價(jià)。第二則是防止客戶比較、同行踩盤。
混亂背后誰(shuí)在漁利？
近日有媒體報(bào)道說(shuō)，有91.1%的人購(gòu)房用了按揭。其中，有31.75%的人月供占到了其收入的50%以上。按照國(guó)際通行的看法，現(xiàn)在超過(guò)三成房貸一族已經(jīng)淪為“房奴”。
直接導(dǎo)致“房奴”產(chǎn)生的是一路飛漲的房?jī)r(jià)。而在這高房?jī)r(jià)的背后掩蓋了多少利益集團(tuán)？有多少只手，在因利益驅(qū)使同開發(fā)商一起攪亂房地產(chǎn)市場(chǎng)，然后在混亂中漁利？
據(jù)一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士分析，銀行是房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金源。開發(fā)商因自有資金缺乏，要用銀行的錢建樓。購(gòu)房者貸款買房也是銀行先出錢。一些人會(huì)擔(dān)心貸款利率上調(diào)，所以在自身經(jīng)濟(jì)條件不佳的情況下，就盡早貸款買房，導(dǎo)致事后背上沉重的房貸負(fù)擔(dān)。
“銀行幫開發(fā)商給買房者下了一個(gè)套”。而開發(fā)商是用銀行的貸款建房，再利用買房者向銀行還貸的環(huán)節(jié)跳出套子，利用銀行的錢生錢。
這位人士接著說(shuō)，在銀行之前還有部分地方政府可能也成了房地產(chǎn)商的幫手。要建房子先買地。有些地方政府單純追求GDP，于是就買地——進(jìn)錢——蓋樓修路。
此外，還有部分專家經(jīng)常站出來(lái)放話。有時(shí)候他們表面上是在和開發(fā)商唱反調(diào)，可仔細(xì)琢磨就會(huì)發(fā)現(xiàn)，他們是在給房地產(chǎn)商幫腔。
最后是那些買房不為住的炒房者。
被假象掩蓋的供求關(guān)系
兩組數(shù)據(jù)把北京的房?jī)r(jià)攪和得沸反盈天，讓購(gòu)房者在市場(chǎng)分析時(shí)無(wú)所適從。
北京市統(tǒng)計(jì)局和北京市建委關(guān)于2006年一季度房?jī)r(jià)漲幅的數(shù)據(jù)相差一倍，而建委下屬北京市房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)管理網(wǎng)公布說(shuō)，北京市可售期房的未簽約比例高達(dá)60％，又與開發(fā)商一房難求銷售火爆的說(shuō)法大相徑庭。
兩組互相打架的數(shù)據(jù)
來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至5月6日，北京可售的期房總面積為2644.76萬(wàn)平方米；其中1569.89萬(wàn)平方米未銷售，也就是有59%的期房尚未銷售。
隨后便有地產(chǎn)商對(duì)此進(jìn)行反駁。有分析指出，由于房產(chǎn)商捂盤惜售，導(dǎo)致了在地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)管理中心上報(bào)銷售比例不足。
另一組數(shù)據(jù)是，4月20日，北京市統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家調(diào)查局北京調(diào)查總隊(duì)召開新聞發(fā)布會(huì)，公布了北京一季度房?jī)r(jià)同比漲幅為7.6％。4月13日，北京市建委下屬的城研中心發(fā)布消息說(shuō)，2006年一季度，全市商品住宅期房預(yù)售均價(jià)為6885元/平方米，同比增長(zhǎng)14.8％。
這兩組數(shù)據(jù)不但自身沖突，而且銷售面積和房?jī)r(jià)漲幅相互沖突。
換言之，如果六成可售面積未銷售，房?jī)r(jià)漲幅就不應(yīng)如此之高。
被淹沒的供求關(guān)系
混亂的數(shù)據(jù)背后掩蓋的是真正的供求關(guān)系。“六成期房銷售”的信息，揭開了市場(chǎng)的冰山一角。
如前所述開發(fā)商種種營(yíng)銷策略，開發(fā)商永遠(yuǎn)是供求關(guān)系緊張的制造者。即便是在2005年受中央宏觀調(diào)控政策影響，上海房?jī)r(jià)大幅下跌時(shí)，開發(fā)商也會(huì)打出讓利銷售、供不應(yīng)求的旗號(hào)。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究中心研究員易憲容曾經(jīng)指出，房?jī)r(jià)漲幅越高，往往會(huì)有更多的人選擇進(jìn)入房市，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)更大漲幅。
有專家分析指出，統(tǒng)計(jì)局和建委的數(shù)據(jù)沖突來(lái)源于統(tǒng)計(jì)方法的不同，統(tǒng)計(jì)局根據(jù)樣本抽查分析的方法，而建委則是通過(guò)交易數(shù)據(jù)匯總的方式。
2006年一季度房?jī)r(jià)上漲與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)密切相關(guān)。針對(duì)一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)熱，4月28日，央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，意味著新一輪宏觀調(diào)控的開始。
公共數(shù)據(jù)的價(jià)值
房?jī)r(jià)的上漲和開發(fā)商制造供求關(guān)系的緊張不無(wú)關(guān)系，但是攻擊或者詛咒開發(fā)商顯然是缺乏理性的行為，因?yàn)橹灰诜稍试S的范圍內(nèi)，采取怎樣的營(yíng)銷策略，是企業(yè)逐利本性使然。
在普通購(gòu)房者和財(cái)力雄厚的開發(fā)商之間，普通購(gòu)房者必然處于一個(gè)信息不對(duì)稱的劣勢(shì)地位，市場(chǎng)容易被操縱，消費(fèi)者更容易被誤導(dǎo)。
因此，需要政府為公眾提供更加準(zhǔn)確的第三方數(shù)據(jù)，使得公眾在購(gòu)房時(shí)有清晰和理性的判斷，這才是政府公共信息服務(wù)的價(jià)值所在。
如果按照北京市建委10日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)本市商品房交易市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管的通知》要求，各級(jí)政府部門能夠持續(xù)準(zhǔn)確地提供市場(chǎng)交易信息，并且制裁在數(shù)據(jù)申報(bào)交易中的違規(guī)行為，在六成可售面積未出售情況下，開發(fā)商愿意惜售捂盤，就讓他繼續(xù)捂半年看看。
商報(bào)鏈接
警惕
房屋銷售陷阱
□ 均價(jià)——房展會(huì)上消費(fèi)者往往會(huì)被較低的均價(jià)吸引，可自己看中的房子，戶型朝向都比較一般，也比均價(jià)高出許多。原來(lái)開發(fā)商打出的均價(jià)并不是這個(gè)項(xiàng)目所有樓的整體均價(jià)，而是其中價(jià)格最低和價(jià)格最高的房子的中間價(jià)。
□ 樓層——售樓人員會(huì)介紹說(shuō)高層樓房中九到十一層是好位置。然而其實(shí)這一高度正好屬于揚(yáng)灰層，臟空氣到這個(gè)高度就會(huì)停頓。
□ 綠化率——開發(fā)商會(huì)宣傳某小區(qū)綠化率高以吸引注重環(huán)境的購(gòu)房者。但綠化率很多時(shí)候都存在虛構(gòu)的成分。
□ 房屋面積——房屋的宣傳面積與實(shí)測(cè)面積可能有出入。有的開發(fā)商會(huì)在測(cè)繪過(guò)程中做手腳，相差一兩個(gè)平方米是經(jīng)常出現(xiàn)的。
□ 房型——如果開發(fā)商在某樓盤的廣告中單獨(dú)印了某個(gè)房型，這個(gè)房型很可能是有問(wèn)題賣不掉的。
□ 物業(yè)——有的樓盤廣告會(huì)宣稱物業(yè)將由外資單位管理。通常開發(fā)商只會(huì)買外國(guó)物業(yè)公司的一個(gè)名字——物業(yè)顧問(wèn)，這些外資物業(yè)公司通常只為單價(jià)在一萬(wàn)元以上的樓盤服務(wù)，其他的其實(shí)都由本地公司來(lái)管理。
□ 設(shè)計(jì)公司——不要相信某樓盤的建筑設(shè)計(jì)公司是美國(guó)或加拿大的。國(guó)家規(guī)定外資設(shè)計(jì)單位不能單獨(dú)進(jìn)行樓盤的建筑設(shè)計(jì)，須外加一個(gè)國(guó)內(nèi)公司來(lái)共同設(shè)計(jì)。弄個(gè)外國(guó)名字只是滿足部分消費(fèi)者的崇洋心理。
第三方
中國(guó)房產(chǎn)
不存在泡沫經(jīng)濟(jì)
上周六，在清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心舉辦的宏觀經(jīng)濟(jì)研討會(huì)上，加拿大西安大略大學(xué)徐慎慶認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)上升而空置率又如此之高不是泡沫經(jīng)濟(jì)造成的，問(wèn)題在于金融紀(jì)律沒有得到執(zhí)行。
徐慎慶認(rèn)為我們要分清楚現(xiàn)在房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)泡沫（Economic Bubble）還是泡沫經(jīng)濟(jì)（Bubble Economy）。
他以美國(guó)和挪威為例分析說(shuō)，格林斯潘卸任后，美國(guó)的房?jī)r(jià)一直在攀升。有人說(shuō)，格林斯潘給美國(guó)留下了兩個(gè)泡沫，一個(gè)在IT，一個(gè)在房產(chǎn)，但美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行探討后，得出比較一致的結(jié)論是美國(guó)房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)泡沫，而不是泡沫經(jīng)濟(jì)，是屬于周期性的增長(zhǎng)，所以美國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)崩潰。同樣挪威的房?jī)r(jià)在5年內(nèi)上漲了3倍，經(jīng)過(guò)研究后表明也不是經(jīng)濟(jì)泡沫。
有的開發(fā)商手里有房不想賣，因?yàn)轭A(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)漲。如果像有些數(shù)字講的一季度漲了17％，只要握在手里空置上一個(gè)季度就能增加17％的收入。但惡果在于這么一抬高，空置率一拉上去就把房?jī)r(jià)拉上去了。房地產(chǎn)商這么做，從營(yíng)銷學(xué)來(lái)講他的目的就是利益最大化。
“那錯(cuò)在哪里呢？錯(cuò)在他（房地產(chǎn)商）怎么有流動(dòng)資金的。”徐慎慶認(rèn)為，房地產(chǎn)商捂盤的前提是能繼續(xù)貸到款。現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債率一般都在60％-70％的房地產(chǎn)商大量資金來(lái)源于銀行貸款，那么銀行為什么要給他新的貸款？“所有的行長(zhǎng)都斬釘截鐵地告訴我，這是違規(guī)行為。”所以整頓金融紀(jì)律是整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)、抑制房?jī)r(jià)暴漲的一個(gè)環(huán)節(jié)。
商報(bào)記者 楊雪婷
商報(bào)記者 杜秀平 賴大臣 趙艷紅/文
暴帆/攝 王嘵瑩/圖
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