易憲容：國內房地產市場人為操縱情況非常嚴重

　　房地產市場幾個重大問題反思(二)

　　按照國際標準房價收入比一般應該是在3-6倍區間內，如果高于這個區間，那么說明房價水平過高，市場住房需求就減少。如果國內居民住房需求下降而住房空置率快速上升，那就說明房價的上漲是房地產開發商業壟斷定價及操縱價格的結果。在這種情況下，民眾也不能為“羊群效應”所左右，輕易地進入高房價的市場。

　　易憲容

　　除了“住房是投資還是消費”及“采取何種發展模式”外，國內房地產市場第三個值得反思的問題是房地產市場的需求到底有多大？按照目前流行的說法，國內房地產價格之所以會居高不下，就在于社會有“剛性需求”。“剛性需求”是指住房作為每個人最基本的生活條件之一，是個人必需的產品。如，每年都有年輕人結婚；每年都會有許多人從農村涌向城市，或從小城市涌向大中城市；同時，城市居民住房條件也會不斷地改善，由小房子換為大房子等。我記得有人曾說過，中國的幾億農民進城，國內住房的剛性需求是難以估計的。

　　這實際上混淆了一個基本的概念，就是把需要與需求混為一談。一般來說，需求是指有效需求。即當市場上的供求關系達到平衡時，市場的需求量便是有效需求。也就是說，盡管個人對住房有很迫切的需要，但如果沒有經濟支付能力來購買，那么這個需要只能是個人的一種欲望，并不形成需求。

　　就目前而言，國內房地產市場要想滿足居民對住房的需要，當然可以持續發展幾十年，但住房的需要并不是住房的需求。住房需求大小就取決于住房的價格水平與個人收入水平。1993年聯合國對世界109個國家調查后所得出的房價收入比，就是測量市場住房需求的一種方式。

　　按照國際標準房價收入比一般應該是在3-6倍區間內，如果高于這個區間，那么說明房價水平過高，市場住房需求就減少。比如，2004年中國城鎮居民的房價收入比，如果以戶均75平方米計算為8.2倍，以戶均100平方米計算為10.9倍，而像上海及北京這樣的大城市收入房價比在12倍以上，溫州等城市則超過20倍。

　　正因為房價收入比過高，目前市場的“剛性需求”也就根本無法轉變為市場需求。有人說，在城市化過程中，有四億多農民要進城，他們進城都得要有房子住，這是剛性需求。但是，在目前的房價水平與收入水平的情況下，連城里的絕大多數(70%以上)居民都沒有能力進入房地產市場，那么這四億多農民就有能力嗎？

　　因此，當前或在一個較長的時期內，要把居民的住房需要轉變為住房需求，就必須壓縮地方政府與

　　可以說，一年來的房地產

　　第四，房地產市場的空置率與房價水平。截至3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8%。一季度，全國房地產開發企業累計完成房屋施工面積10.31億平方米，同比增長23.3%；完成開發土地面積5284萬平方米，增長53.3%。來自成都市統計局的最新數據顯示，2006年1-2月，該市商品房空置面積出現自2005年下半年以來的首次大幅上升，全市商品房空置面積為147.25萬平方米，同比增長62.6%，其中住宅空置65.36萬平方米，增長70.7%。

　　房地產市場的空置率快速的上升說明了什么呢？從發達國家的一般標準來說，住房空置率又可以分為一手房市場的住房空置率、二手房市場的住房空置率、綜合住房空置率及住房自然空置率等。綜合空置率一般是指一手房與二手房兩個市場空置率加權指數。住房自然空置率是指房地產市場完全處于均衡狀態下仍然有一定的住房沒有進入交易及使用環節。它是指由于市場信息搜尋成本的存在。在房地產市場，無論哪一種空置率，只要超過住房的自然空置率，就是一種住房資源的浪費或資源低效配置。國內房地產出現的住房空置率基本上就是資源低效率配置的結果。目前國家統計部門只有一手市場住房空置率而沒有二手房市場住房空置率，并沒有全面地反映國內房地產市場資源率運作的情況。不過，從上述數據來看，一方面國內商品房空置率居高不下，快速增長，另一方面價格也在快速飚升，這也就說明了國內許多地方的房價上漲并不是由市場供求決定的，而是人為操縱之結果。

　　從2005年國內房地產市場宏觀調控以來，盡管一些地方的房價上漲有所放緩，如今年1-2月全國70個大中型城市房價上漲幅度為5.5%，但一些地方的房價上漲過快也是不爭之事實。特別是進入2006年之后，以北京房地產市場為首，深圳、廣州、上海等不少地方的房地產市場在輿論看好中漲聲一片。

　　對于國內房地產炒作的嚴重程度，我們可以從金融統計數據中得以佐證。央行的數據表明：2004年個人住房消費信貸增長35%以上，個人住房消費信貸總額達4700億，而2005年個人住房消費信貸增長為15.8%，個人消費信貸增加2600億，僅及2004年的一半。同時從2006年一季度的情況來看，居民個人住房按揭貸款僅增256億元，增長幅度僅7.3%，不及2005年增長幅度的一半。這里或許有居民住房消費貸款提前還款的因素，也有房地產投機減弱的原因，但也表明了國內居民住房消費需求的下降。如果國內居民住房需求下降而住房空置率快速上升，那就說明房價的上漲是房地產開發商業壟斷定價及操縱價格的結果。如果房地產市場壟斷性操縱定價加劇，就會讓更多的人遠離房地產市場。同時，在這種情況下，民眾也不能為“羊群效應”所左右，輕易地進入高房價的市場，而是要多了解一些相關信息，更加理性地認識當前的房地產市場，這樣才能保護好自己的利益。

　　從以上的分析可以看出，目前國內房地產市場的形勢，并不是如一些開發商所說的那樣出現所謂的恢復性上漲，也不是什么住房的“剛性需求”導致不少地方的房價快速上漲，而完全是人為操縱之結果。如果把這種分析延伸到二手房市場，那么國內房地產市場所面臨著困難與問題會更多。因為，盡管相關統計部門到目前為止還沒有設計出一套二手住房市場空置率的統計規則，也沒有把二手房市場的住房空置率納入政府決策的參考數據，但是二手住房空置率之高早已是不爭之事實。其理由有二：一是住房租金過低，就說明二手房市場可以租出的住房過多；二是現在不少城市一些小區的房子，長期沒有人交付物業管理費、水電費等。而二手房市場空置率過高，不僅會壓低一手房市場的價格，也說明了國內房地產市場供大于求。

　　總之，目前國內房地產市場過高的空置率及價格快速上漲既說明了國內房地產市場人為操縱的情況非常嚴重，也說明了國內房地產市場投資者過多，特別是當外國資金對國內房地產市場長驅直入時，這種炒作就更為嚴重。如果這種情況延續下去的話，不僅會嚴重影響國內居民住房條件的改善，降低國內居民的住房福利水平，而且會使國內房地產市場累積巨大的風險。對此，政府有必要予以足夠的重視并采取相應政策進行調整。

    相關鏈接：

    房地產市場幾個重大問題反思(一)