易憲容：地方政府為什么愿意把當(dāng)?shù)胤績r(jià)推高

　　房地產(chǎn)市場幾個(gè)重大問題反思(一)

　　易憲容

　　現(xiàn)代著名學(xué)者吉登斯指出：“在全球范圍內(nèi)，現(xiàn)代性已帶有實(shí)驗(yàn)性質(zhì)。我們?nèi)�都不由分說地卷進(jìn)了一場宏大的實(shí)驗(yàn)。這場實(shí)驗(yàn)由我們來進(jìn)行，同時(shí)又在極大程度上超越了我們控

制。這不是那種實(shí)驗(yàn)室中的實(shí)驗(yàn)，因?yàn)槲覀儾荒馨褜?shí)驗(yàn)結(jié)果固定在一定的參數(shù)范圍。它更像是一次冒險(xiǎn)，我們無論是否樂意都得參加。”

　　也就是說，現(xiàn)代人類社會(huì)在征服自然、改造社會(huì)，創(chuàng)造財(cái)富與利得，提升自身福利水平的同時(shí)，也在制造在各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。因此，反思自身行為或現(xiàn)實(shí)生活，是人類規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種最基本方式。

　　從1998年的住房貨幣化改革開始，國內(nèi)掀起了一場轟轟烈烈的造城運(yùn)動(dòng)。從北國到南疆，從沿海到西部，一個(gè)個(gè)現(xiàn)代城市拔地而起。不少地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，民眾的住房條件也改善了，但由于這次造城運(yùn)動(dòng)中本身所具有的制度缺陷，也人為制造了許多風(fēng)險(xiǎn)。如，財(cái)富在短期內(nèi)向少數(shù)人集中，金融風(fēng)險(xiǎn)迅速向國內(nèi)銀行集中，社會(huì)不同階層矛盾對立與沖突白熾化等。如果不及時(shí)對這些風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)進(jìn)行深入反思，找到問題癥結(jié)所在，那么一旦未來風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)，后果將非常嚴(yán)重。

　　在本文看來，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場一系列問題，根源就在于以下幾個(gè)重大問題認(rèn)識的誤區(qū)上。

　　首先，住房是投資還是消費(fèi)。按照住房本身的特性來說，住房既可是投資也可以是消費(fèi)。也正因?yàn)檎�府部門對住房的兩棲性認(rèn)識不足，從而導(dǎo)致了對國內(nèi)房地產(chǎn)市場判斷與決策的誤導(dǎo)性；或是既得利益集團(tuán)利用這種兩棲性來混淆是非、制造虛假信息來誤導(dǎo)消費(fèi)者及要挾政府。

　　比如說，國家統(tǒng)計(jì)局以國際慣例為由，把國內(nèi)居民的住房消費(fèi)計(jì)算成投資。這不僅使得國內(nèi)居民當(dāng)前最大的一塊消費(fèi)完全沒有被體現(xiàn)，統(tǒng)計(jì)報(bào)表上的居民消費(fèi)率連年下降，而且使得連年快速上漲的生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)未能傳導(dǎo)到最終的消費(fèi)品上來。不過，根據(jù)我的觀察，上游產(chǎn)品價(jià)格的上漲都傳導(dǎo)到住

　　還有，既然把住房計(jì)算成投資，那么在中國資本項(xiàng)目沒有完全開放的情況下，國外資本要進(jìn)入國內(nèi)的房地產(chǎn)市場是要受到嚴(yán)格管制的，就如QFII進(jìn)入國內(nèi)股市一樣，要受到額度等方面的限制。目前，還沒有相關(guān)渠道讓國外資金進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，但從各種鋪天蓋地的信息來看，國外資金早就長驅(qū)直入了。在此，我們要問的是，為什么相關(guān)的政府職能部門不對此嚴(yán)格監(jiān)管呢？為什么會(huì)允許這些國外的資金來炒中國的房地產(chǎn)，來推高國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價(jià)格呢？

　　無論是“十一五”規(guī)劃，還是國家發(fā)改委的報(bào)告，都把當(dāng)前居民的住房購買看做消費(fèi)，認(rèn)為以汽車、住房等消費(fèi)產(chǎn)品的升級拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的高速增長，因此政府要扭轉(zhuǎn)目前國內(nèi)居民消費(fèi)率過低的局面、要擴(kuò)大內(nèi)需，就得加快國內(nèi)居民住宅的建設(shè)。

　　可以說，正是由于政府職能部門對住房的兩棲性認(rèn)識不足，導(dǎo)致了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的幾大混亂。比如說，房地產(chǎn)開發(fā)商為了給推高房價(jià)找理由，就鼓吹說：住房作為投資品，其市場的價(jià)格完全可以由市場的供求來決定，根本不需要政府來管制(這既為房地產(chǎn)開發(fā)商利用其對市場的壟斷操縱房價(jià)提供了正當(dāng)性，也為一些人利用銀行的金融杠桿炒作房地產(chǎn)提供了理由)。而且，既然住房是投資品，那么國內(nèi)大多數(shù)民眾的住房消費(fèi)也就不是市場應(yīng)該解決的問題，而是應(yīng)該通過政府的住房保障體系來解決，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商生產(chǎn)的房子只能是富人玩弄的東西，而中低收入者只能遠(yuǎn)離房地產(chǎn)市場。

　　不同的政府部門及某些既得利益集團(tuán)總是利用住房的兩棲性，根據(jù)自身不同需要作出不同的解釋，發(fā)布不同的信息，提出不同的要求，并從中輕易地獲得各種利益。可以說，如果不對這個(gè)問題進(jìn)行深刻反思并達(dá)成共識，那么要調(diào)整目前房地產(chǎn)市場嚴(yán)重的利益失衡問題，是不可能的。

　　其次，中國的房地產(chǎn)市場應(yīng)采取什么樣的發(fā)展模式。中國的房地產(chǎn)市場最早始于廣東與深圳，由于毗鄰香港，就走上香港那種高地價(jià)、高房價(jià)及高福利房的發(fā)展之路。這種房地產(chǎn)發(fā)展模式利益更傾向于房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府，因此很快就在國內(nèi)遍地開花。我曾多次撰文指出，無論是從香港房地產(chǎn)市場發(fā)展模式的基本內(nèi)容來看，還是從中國的國情來看，都不適合中國。實(shí)際上，這種房地產(chǎn)市場發(fā)展模式是英國政府在撤離中國以前以行政方式掠奪香港民眾財(cái)富的一種間接手段。盡管香港經(jīng)濟(jì)在中國改革開放中得到飛速的發(fā)展與繁榮，但政府通過這種房地產(chǎn)市場發(fā)展模式讓社會(huì)大多數(shù)財(cái)富轉(zhuǎn)向政府官僚及少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商手中。香港政府高官的工資居世界前列，房地產(chǎn)寡頭聚集了驚人的財(cái)富，而香港絕大多數(shù)民眾的住房條件卻很差，由此我們就不難看出其中的奧妙所在。

　　目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場發(fā)展基本上以香港模式發(fā)展為主導(dǎo)，高地價(jià)、高房價(jià)、高福利房(或中低收入民眾的住房要讓國內(nèi)住房保障體系來解決)成了各地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、國內(nèi)銀行甚至中央政府的共識。比如從2005年中央出臺(tái)宏觀調(diào)控的文件來說，其基本主旨就是要穩(wěn)定房價(jià)。不少人將這一文件理解為，政府出臺(tái)政策不是要打壓房價(jià)，而是要保護(hù)現(xiàn)有的房價(jià)。結(jié)果那些房價(jià)過高的地方，政府要千方百計(jì)地來“托”住當(dāng)時(shí)市場的價(jià)格；而那些覺得當(dāng)?shù)胤績r(jià)不高的地方就得千方百計(jì)地來推高房價(jià)。2005年我曾到了不少城市，親身感受到當(dāng)?shù)氐念I(lǐng)導(dǎo)人是如何來推高當(dāng)?shù)胤績r(jià)迅速上漲的。至于那些房價(jià)快速上漲的地方，如有媒體報(bào)道說2005年北京市房價(jià)上漲19.2%，2006年1-2月上漲了17.3%。這樣高的房價(jià)上漲速度是在穩(wěn)定房價(jià)嗎？

　　地方政府為什么都愿意把當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)推高？原因之一就是借此來推高地價(jià)。正如上面所說，如果把住房看做是投資品，那么投資品的價(jià)格并不是市場的供求關(guān)系來決定，而是由投資者的預(yù)期來決定的。一旦開發(fā)商預(yù)期房價(jià)會(huì)提高，他們就愿意以更高的價(jià)格來獲得土地。不過，國內(nèi)各地方在學(xué)習(xí)香港房地產(chǎn)市場發(fā)展模式方面，也僅是限于高房價(jià)、高地價(jià)，對高福利房則多以是文件上的空洞口號。比如說，截至2005年底，全國累計(jì)用于最低收入家庭住房保障的資金為47.4億元，不足北京市不少樓盤一個(gè)項(xiàng)目的投入，可謂杯水車薪。即便是所謂的

　　也就是說，就目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式來看，所學(xué)習(xí)的是香港的高地價(jià)與高房價(jià)而沒有學(xué)習(xí)香港的高福利房(當(dāng)然以往的計(jì)劃體制下的住房分配是另一種體制之結(jié)果)。從政府的意愿與房地產(chǎn)開發(fā)商的意愿來看，他們都希望中低收入民眾的住房問題由政府的住房保障體系來解決，但實(shí)際上，從中國的國情來看，政府在這方面所能做的十分有限。