“珠三角有望成為下一個地產投資熱點”

　　與廣東省房地產業協會副會長、秘書長蔡穗聲的對話

　　房價是看漲，還是看跌？高房價時代，住房問題如何解決？2006年早春，羊城廣州一棟高聳入云的

　　房地產是“暴利”行業嗎？

　　讓這個行業微利虧本是不符合經濟規律的。

　　《經濟參考報》記者（以下簡稱記者）：現在大家批評房地產業有一個比較刺眼的字眼，就是說房地產是一個“暴利”的行業。如何看待這種現象？

　　蔡穗聲：房地產這個行業是不是“暴利”，不能籠統地一概而論。現在的房價不是“高”的問題，而是一個如何合理調控和掌握的問題。

　　我們國家在房地產行業中的利益分配是“不合理的”。確實有一些公司來錢很快，一下子就聚集了大量的資金。但房地產在全世界都是財富的集中行業，讓這個行業微利虧本是不符合經濟規律的。

　　在高房價時代，必須要建立一個合理的利益分配機制。開發商從高房價中收了很多的錢，不能認為這個錢只是開發公司的功勞，目前主要是因為自然資源的稀缺性。這些錢政府應該有一個合理的分配，應該通過地價、稅收等各種合理的渠道把這些錢納入政府的掌控。然后，政府再“出手”進行市場調控和解決困難居民的居住問題，這應該成為重要的財政來源。

　　如何看待高房價正向二線城市蔓延？

　　發揮價格杠桿作用很有必要。

　　記者：如今上海、廣州、北京這些特大型城市的房價越來越高，長沙、昆明、貴陽等二線城市的房地產業相對穩定。但最近兩年大批品牌地產突然進入，直接拉動房價上漲，從而使這些城市出現新的不平衡，你認為房價上漲該如何控制？

　　蔡穗聲：就目中國的經濟發展水平，讓絕大多數人買房住還很難達到。房價不能漲，越低越好，最好是不要動，這個思想有誤區。對于資源緊缺的房地產市場來說，價格杠桿發揮作用很有必要。

　　同時，房價瘋長也是不健康的。房價理想的狀態是年年小漲，漲的幅度應該是略大于物價指數，如凈增長5%左右。因為住宅不僅是純粹的消費品，同時也是投資品。房價一年比一年低的話，那還有誰會去買呢？如果說今年買房是40萬元，明年就是42萬元，后年就是44萬元，買房的人是很高興的呀！

　　自住的住宅如何體現價值？

　　當家庭遇到困難時，可以“變現”救急。

　　記者：現在大多數的城市居民只有一套房子。他的房子值100萬元，對他來說只有居住的功能。我們怎么樣把這個家庭財富落實到實際中去？

　　蔡穗聲：在市場經濟的環境下，所有的居住問題要在市場經濟的框架下來考慮。要正視房子本身就是資產。比如說一個看上去很窮的人，他有一套房改房，其他的資產并不豐富。你說他的資產在哪里呢？首先房子就是他的資產。可能是值20萬元；第二，銀行的存折，可能是只有1萬；第三就是其他的小物品了。但是有了這樣的一套房子，你就不能說他是窮人了。所以現在的家庭財富不再是衡量收入多少了，房產也包括其中。

　　當我的家庭遇到了很大的困難，要花很多的錢，這個時候我就可以“變現”。

　　我這個房子價值50萬元，我可以賣掉，然后租房子住啊。比如說租金一年1萬多，10年也只有10萬多。而我現在卻有50萬元擺在這里可以應急使用，因為這是你固有的財富！也就是說房價越漲，對你是越有利的。

　　假如你是政策的制定者，該如何面對當前失衡的市場？

　　只能一步一步地來，不可一蹴而就。

　　記者：假如你是政策的制定者，將制定怎樣的措施來推動房地產市場的良性發展？

　　蔡穗聲：只能是一步一步地來，不能一蹴而就。住房政策是國家的大政策，不要鼓勵老百姓都去買房。經濟適用房的指導政策需進一步細化。廉租房的建設需要加大力度。

　　1998年國務院制定了一個關于深化住房制度改革、推進住房建設的文件。這個文件提出要建立以經濟適用住房為主體的住房供應體系。其中有一個問題必須要有合理的解釋，即經濟適用房的供應對象是誰？“中下收入人群”的界限很模糊，一直沒有一個官方的，或者是學術界的解釋。

　　有專家認為2006年可能是房市的拐點，你怎么看？

　　價格總是有漲有跌，珠三角很可能是下一個投資熱點。

　　記者：有的專家認為2006年可能是房市的拐點，你怎么看？

　　蔡穗聲：價格總是有漲有跌的。前面說的“理想狀態”是我們力求這樣做。誰都保證不了房價會永遠上漲。

　　記者：去年廣州的房地產業波瀾起伏，中間曾經傳出“炒房資金要南下”，后來又有“地荒”的傳言。你覺得今年廣東房地產的走勢如何？

　　蔡穗聲：我個人認為珠三角有望成為下一個地產投資熱點。這是多方面的因素造成的。第一、相對于北京、上海、天津等特大城市，廣州的房價是偏低的。1998年以來，珠三角樓市發展平穩，房價漲得比較慢，前幾年還有些下跌的趨勢。廣州和珠三角這些年GDP的增長，人均可支配收入的水平，在國內都處于領先。但是這里的房價是其它大城市的2/3，和上海比甚至低了一半。這說明了珠三角城市圈的房價有上漲的空間。反觀杭州、上海已經沒有上漲的空間了，至少近期內很難上漲。

　　第二、多年來珠三角地區的房價漲得不快，而且銷售也沒有華東地區那樣火爆，積累了一定的需求。買房也是看漲不看跌的。知道明年就會跌，你就不會今年買。至少是房價穩定了你才會買。由于看不到房價保值或者是增長的趨勢，很多的人就暫且放棄買房計劃，也就積累了購房需求，或者說這種需求被壓抑了起來。

　　第三個原因是全國和國際資本流動的因素。如今華東地區的房地產資金不會有什么大進大出了。但是這個資金是存在的，它必須尋找出路。珠三角這幾年經濟比較平穩，市場比較健康，房價相對比較低，老百姓購買力比較強，這些都是房價看漲的因素。

　　記者：還有一個不利的因素，房子太多了，可能造成供過于求。

　　蔡穗聲：這個因素也必須要考慮，但影響并不大。廣東的