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專家建議建立三大機制保障廉租效用


http://whmsebhyy.com 2006年04月17日 10:12 經濟參考報

  

專家建議建立三大機制保障廉租效用

  圖為天津瑞景小區外景,它是由天津市政府投資集中建設的廉租房。

  “全國70個地級以上城市尚未實施廉租住房制度”被披露后,廉租房的建設成為社會各界關注的焦點。接受記者采訪的多個專家認為,建廉租房只是住房保障體系的一個組成部
分。現在,亟待建立廉租房的認定與監管機制、住宅過濾機制、政府與市場的協調機制等三大根本性制度。

  投資回落房價仍在飛漲

  自去年宏觀調控以來,北京、廣州的有關統計數據都顯示,房地產投資已在下降。然而,令老百姓失望的是,房價仍然在飛漲,一些地方出現“有價無市”的情況。

  與之前“瘋狂”投資相比,北京的房地產投資增速明顯回落。北京市統計局的數據顯示,全市在一季度的房地產開發投資為191.2億元,增長11.9%,比去年同期的增幅下降了28.7個百分點。

  而在宏觀調控中比較穩定的廣州,則延續了并不景氣的投資態勢。記者從廣州市統計局企調隊獲悉,從企業房地產土地開發、新開工情況和房地產完成投資情況看,廣州房地產土地開發景氣指數已連續六個季度處于84至99不景氣區間;新開工情況景氣度也有五個季度處于不足100的區間;一季度房地產完成投資景氣指數本季99.0,環比和同比分別下降24.9點和12.6點。

  與“冷卻”的投資速度相比,房價仍然“熱”得令老百姓有些心痛。今年一季度的北京,老百姓最關心的商品房價格上漲的幅度比較大。北京市統計局的數據顯示,全市商品房平均銷售價格為5212元/平方米,同比上漲了11.2%,比上年全年上漲了6.7%,房屋銷售價格指數已經達到106.5%,比上年全年增長3.7%。

  房屋自有率比發達國高很多

  房子并非真的建少了,而是適合廣大老百姓需求的房子建少了。廣東省房地產業協會副會長、秘書長蔡穗聲說,不少城市的房子越建越大,一定程度上脫離了我國經濟發展水平和消費水平。不少大城市的小區主體房子在100平方米左右,有些二線城市是120至160平方米為主體,即兩廳三房和四房。

  廉租房最大的作用是滿足低收入人群的住房需求和拉低房價。據有關專家估計,廉租房與房價呈反比關系。廉租房的供給每增加5%,就會讓房價下降3%--4%。蔡穗聲認為,我國不合理的房市供給結構、“一步到位”的消費理念是房價居高不下的重要原因。住房是價值最大的超耐用消費品,即使在發達國家,居民住房自有率也僅為50%左右。如美國住房自有率為65.5%,瑞典住房自有率為42%。我國目前的房屋自有率在80%至90%之間,這并非好事。

  廣州大學經濟與管理學院教授潘蜀健認為,不應一味強調建“經濟適用房”,政策規定的經濟適用房建設的利潤率不得超過3%,在操作上存在很多問題。政府當然有責任保障公民的居住權利,要實行“居者有其屋”政策,但是“居者有其屋”決不等同于“居者有房產”,“居者有其屋”可以通過提供廉租房和住房補貼的形式來解決,這種做法在香港地區已經很成熟了,在廣州也正在逐步推廣。

  專家認為,商品房、經濟適用房、廉租房彼此的功能難以相互替代,應該具備一定的比例。目前,經濟適用房、廉租房的比例是偏低的,政府的調控職能不應僅是房價,房地產市場結構調整亟待進行。

  專家建議構建三大保障機制

  多個專家建議,廉租房建起來或者住房補貼的發放,只是我國住房保障體系建設的一個部分。為了保障廣大群眾的利益,發揮廉租房的“廉租”效用、經濟適用房的“經濟”功能,要盡快建立起以下三個房地產發展的保障性機制。

  首先,建立有效的個人財產收入審核體系,完善廉租房的認定和監督機制。收入不透明,無法規范個人購買經濟適用房和租賃廉租房等行為,一些城市出現經濟適用房“投機”行為,中低收入者不能享受到政府為他們提供的住房保障服務,加劇了低端住宅市場的供需矛盾。可以借鑒香港的經驗,香港的廉租房只要需求者排隊就可以購買,主要是因為香港的收入透明度高,個人納稅的申報率達85%以上,且絕大多數人的收入狀況都有據可查。

  全國政協委員、民建中央秘書長張皎建議,建立廉租房租賃管理機構和廉租房監督委員會相分離的制度,廉租房租賃管理機構負責租住者的資格認定和日常管理,廉租房監督委員會負責監督管理機構和承租者的違法行為查處。

  其次,引導適度的消費觀念,建立通暢的住宅過濾機制。即同一住宅在不同收入家庭流通,同一住宅在有限的生命周期內能夠被多次利用。這樣,房間與家庭一樣,擁有不同的生命周期,高收入者會將條件較差的住宅過濾給中等收入家庭,而中等收入者也會將條件更差、更低廉的住宅過濾給低收入家庭。

  第三,群眾的滿意度應成為廉租房建設是否到位的衡量標準,我國需要完善政府與市場的協調機制。目前,在廉租房政策中受益的群眾,其滿意度應該成為政府官員的“評價指標”之一,拒絕執行此項政策的官員要受到懲處。

  政府和市場之間要分工合作,廉租房的開發需要不斷創新,可以考慮引入市場的因素。政策要在廉租房的面積上嚴把關,有專家建議在60平方米以下。香港領匯的上市,是政府在實踐多年的傳統公屋管理制度之后的創新,在于謀求某種意義的商業化運營來維持廉租房的正常管理、維護。目前,不少

開發商關注這條既能開發新經濟又有利于社會和諧的新路子,萬科宣布建立租賃公寓,某種意義上是對政府廉租房運營的微型實驗。

   本報記者 黃玫 明星  

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