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李烝／制圖
朝萬公司的前身北京朝萬房地產開發中心（簡稱北京朝萬中心）成立于2005年12月1日，注冊資金2億元，經營范圍主要為房地產開發，目前沒有非房地產開發業務。該中心是
北京市朝陽區國資委持有100％國有產權的北京市朝陽城市建設綜合開發公司（下稱“朝開公司”）依據相關法律法規規定通過存續分立方式成立的新設全民所有制企業，朝陽區國資委在轉讓前持有100％的產權。2006年1月18日北京市朝陽區國資委與萬科簽署協議，將所持有的北京朝萬中心60％國有產權及與該產權相對應的股東權益轉讓給萬科，其轉讓價格為38900．136萬元。受讓完成后，雙方組建一個新的北京市朝陽萬科房地產開發有限公司。
目前，朝萬中心擁有的可開發項目共有5個，包括北京朝陽區3個項目：六里屯17號樓項目、公園5號三期項目、石佛營三期項目，以及位于東莞市的陽光山莊項目、大嶺山項目。5個項目合計可開發的土地面積為73．62萬平方米，當前規劃建筑面積為54．67萬平方米。有分析人士認為，此舉將增加萬科在北京和東莞兩地的土地儲備。此前，萬科在北京嚴重缺地，在收購朝萬中心前，萬科2005年在北京開發銷售的樓盤僅3個，且均為項目尾盤和后期。“朝萬中心的北京三個項目規劃建筑面積超過16萬平方米，假設以7000元／平方米計算，未來可帶來銷售收入10多億元。”該業內人士分析。
萬科通過此舉進一步擴大其在北京房地產市場的占有率，同時對于萬科和北京朝開公司而言也是一種共贏的結果。此次合作可以將萬科的現代企業制度、先進的開發理念和專業的開發經驗引入北京朝萬公司，而北京朝開在城市信息搜集與研究、社會資源整合等方面也值得萬科借鑒，這些經驗和資源對萬科在北京市場迅速擴大業務規模、實現持續發展具有深刻意義。朝陽區國資委朝開公司與萬科集團通過這種橫向經濟聯合方式，充分發揮了朝開公司和萬科各自的優勢，形成國有資產增值的合力；有利于實現存量資產的重新組合，在優化組合存量資產中實現國有資產增值。雙方合作達成了資源互補的雙贏局面，這對于現階段正在進行的國有房地產企業改制具有借鑒意義。
國資委起了關鍵作用
近年來，國有房地產企業的改制一直是政府致力進行的一項工作。北京國資委發布的《北京市國有經濟“十一五”發展規劃》中也提到房地產企業要結合首都建設宜居城市的目標和舉辦奧運會的契機，采取多種形式盤活存量資產，積極利用資本市場擴大融資渠道，拓展經營規模。在開發建設民用住宅和商用樓盤的基礎上，積極參與城市一級土地開發，嘗試進入商業地產、工業地產等領域；充分挖掘房產資源潛力，積極發展商業物業、租賃經營及相關資訊服務，提升物業經營水平。
朝陽區國資委與萬科集團的此次合作可以說是，朝陽區政府打破所有制形式，進行跨區域合作，引入戰略投資人參與國有企業產權制度改革的成功實踐。盡管此前，業內對雙方的合作略有耳聞，但直到今年1月，萬科發布公告稱以38900．136萬元成功收購朝開旗下公司朝萬中心60％的股權后，此次合作才得以拔開面紗顯露真面目。
回顧從朝開公司改制到朝萬公司成立的整個工程，不難發現，早在去年6月朝陽區國資委決定對朝開公司進行改制時，就已經隱約出現了萬科的影子。從朝開公司剝離出來的優良資產被通過分立方式組建朝萬中心，與剛剛組建的朝萬公司似乎有著某種不謀而合的關系。而在隨后朝萬中心對外轉讓中，萬科以項目的惟一意向受讓人最終獲得其60％股權的結果似乎又在證明，這是一場朝陽區國資委與萬科集團“蓄謀”已久的行動，并且是一場讓合作雙方得到完美互贏、水到渠成的行動。
萬科一改
“全國老大北京小弟”的局面
在萬科提出的以珠三角、長三角和環渤海三個區域為增長基點的發展戰備中，北京作為環渤海區域的核心聚集城市之一，是萬科下一步擴展的重點。然而，進入2000年后，隨著土地儲備的減少，北京萬科發展勢頭開始減緩，甚至出現了4年項目拓展為零的局面。被后起之秀趕超的北京萬科在京城樓市的“老大哥”地位顯得越來越沒有了底氣，特別是在拿地方面表現的劣勢，更是讓萬科在北京的發展有些“步履艱難”。
“土地荒”讓萬科在北京開始用各種方式積極拿地，以萬科一向低調行事的作風，沒有把握決不會輕舉妄動。正如此次與朝開公司的合作，也是在最終落定后才對外公告。朝萬公司的組建，雖然僅僅給萬科在北京的項目儲備增加了16萬平方米，但其背后所帶來的資源獲取優勢卻是顯而易見的。項目的資源是暫時的，形成持續的資源獲取能力才是萬科攜手朝開的真實目的。
萬科集團總經理郁亮在接受記者采訪時表示，從2005年到2006年，是行業的一個臨界點。隨著國際化、金融化、國企化趨勢的不斷凸現，房地產企業未來的經營環境將與過去、現在存在顯著的不同。萬科需要打造一個新的平臺，以此為支撐，在3－5年后依然能保持健康的發展，并獲得比目前更為有利的行業地位。因此，從2006年開始，萬科新一輪的變革即將展開，而這一輪變革的目標之一，就是轉向基于資源整合的操作方式。
商報觀察
社科院金融發展與金融制度室主任 易憲容
加強企業督管 國資不會流失反增值
通常情況下，民營資本與國有資本的結合時，人們往往最關注國有資產是否流失的問題。那么此次萬科集團與朝開公司的“成親”，是否也會存在這個問題呢？
“萬科與朝開的正常結合是不會導致國有資產流失的，相反還是有好處的。”社科院金融研究所金融發展與金融制度室主任易憲容這樣告訴記者。
易憲容認為，萬科公司獲得朝開公司股權時，只要是在公開、透明的條件下，通過市場化運作，用一個正常的市場價格取得，那么就不會造成國有資產的流失。如果是通過暗箱操作，那就應該被質疑。
此外，易憲容還強調，為防止國有資產流失，企業內部必須要建立一套完整的企業監管制度。企業在董事會的監管下，做好長期的發展戰略，完善企業的經營運作，只有這樣，國有資產才不會流失，相反還會增值。
“混合所有制”為國有房企發展新路徑
類似朝開公司與萬科合作組建這種混合所有制公司的案例似乎并非首次出現。最早的此種類型的合作可以追溯到上世紀90年代初，香港新世界地產同北京崇文區政府啟動的舊城改造項目。現華遠集團的前身北京市華遠經濟建設開發總公司在創業發展過程中，也曾經成功吸引民營企業入股，改組成為中外合資股份制公司。而2004年，知名國企泰達集團入主萬通地產的舉動，更是被業內認為是突破傳統意義上的房地產合作，為混合所有制在房地產領域的一次有創新意義的嘗試；甚至是“可以改變中國產業整合模式的創新之舉”。
案例一
新世界地產
合作雙方：北京市崇文區政府
香港新世界發展有限公司
合作內容：啟動崇文區舊城改造項目，新世界計劃投資180億元進行，截至2005年已完成105億元。
合作成果：由于當時崇文區危舊房屋多、人口稠密，加上市政配套設施落后，成片開發的難度非常大，內地幾乎沒有開發商愿意涉足。新世界從基礎設施入手，采取“邊拆邊建邊回遷”的策略，10年的時間，建成包括新世界中心、新世界商場、新世界太華公寓、新世界家園及北京新景家園等在內的連片建筑群。
在這項合作中，香港新世界發展有限公司投資巨大，其公司品牌在內地成功樹立良好口碑。崇文區政府則通過合作成功解決舊城改造資金有限的困境，變“舊城”為“新世界”。
案例二
華遠地產
合作雙方：原華遠房地產 堅實公司
合作內容：入股改制
合作成果：原華遠房地產公司是現華遠集團公司在1993年成功對西城區區屬房企——華遠建設開發公司進行股制改造后創立的。當年公司總資產12億元，凈資產近6億，稅后利潤2．29億元。
1994年，原華遠房地產成功吸收外資入股，由華潤集團旗下的華潤創業（香港上市公司）與另外幾家外資公司共同組建堅實公司，入股原華遠房地產，將公司改組為中外合資股份公司，成為國內首家中外合作股份制房地產公司，華潤創業成為原華遠房地產的間接控股股東。
至2001年9月，中國華潤總公司通過股權轉讓協議，持有了全部原華遠房地產股份。
案例三
萬通地產
合作雙方：泰達集團萬通地產
合作內容：入股達成戰略合作
合作成果：2004年4月，根據“萬通——泰達戰略合作”計劃，泰達集團全額認購萬通地產增發的3．08億股，擁有其27．8％的股權，成為萬通地產第一大股東。同時萬通在得到泰達的注資后總股本將由原來的８億股增加到１１．０８億股成為中國房地產市場總股本超過１０億元人民幣的少數大企業。作為萬通成立以來的首次擴充資本此次戰略合作使萬通地產的業務整合為“住宅建設”、“土地經營”、“商用物業”以及“定制服務”四大業務群。此后，萬通地產將與泰達集團下屬的泰達城市開發公司成立合資公司，共同開發天津海河三岔河口運河商貿區。
業內分析
全國工商聯房地產商會投融資中心 張伏泉
萬科與朝開的關系是“巧婦”與“米”
“把萬科與朝開的兩個公司之間的關系形容成‘巧婦’與‘米’更為貼切。因為一個房產企業最重要的是資源和資金，而萬科和朝開的合作正好是各取所需，可以說是雙贏的結果。”全國工商聯房地產商會投融資中心張伏泉認為，萬科自從“西山庭院”項目結束之后，其在北京就沒有新項目了。而此次萬科與朝陽區國資委合作成立朝萬公司后就立即擁有了１６萬平方米土地的開發權，據了解，這其中有１０萬平方米的土地是位于北京市中心地帶，而之前，萬科的土地多在城鄉結合部或更偏遠的一些地區。所以，這對于北京萬科來講是一個特別好的契機。萬科這次之所以能夠和朝陽區合作成功，這與萬科去年并購有很大關系，有了這一成功案例為基礎，雙方肯定就加強了相互信任。
對于朝開公司來講，他們迎來的是一位“巧婦”。萬科這樣的民營資本入主國資，必定給國資注入新的活力，將有效的推動國有資產的合理流動。同時，也進一步推動了國有房地產企業產權制度的改革。這種合作模式給其他的國、私企合作做出了很好的榜樣。
商報鏈接
“朝萬公司”誕生記
□２００５年６月
為應對北京房地產業日益激烈的市場競爭，朝陽區政府決定對北京市朝陽城市建設綜合開發公司（簡稱朝開公司）進行改制，將朝開公司中法律手續完備、不承擔政府職能、符合房地產發展主業的資產剝離出來，通過分立方式組建北京市朝萬房地產開發中心。再對朝萬中心進行改制，引入戰略投資人，強強聯合，按照現代企業制度組建有限責任公司。
□２００５年１２月１日
朝萬公司的前身即朝萬中心正式成立，該公司為朝陽區國資委持有１００％國有產權的朝開公司依據相關法律法規規定，通過存續分立方式新設的全民所有制企業，朝陽區國資委持有１００％產權。其主要開發項目有朝陽區六里屯１７號樓項目、公園５號三期、石佛營三期以及東莞陽光山莊和大嶺山項目。
□２００５年１２月２０日
朝陽區國資委通過北京市產權交易所向海內外公開發布轉讓朝萬中心６０％股權（總價值３．８９億元）的信息，公開交易，以廣泛尋求戰略投資者、保證職工權益、確保國有資產保值增值。
□２００６年１月１８日
經過２０個工作日的掛牌，２００６年１月１８日，萬科集團憑借專業的開發優勢、科學的管理方式以及雄厚的資金實力，作為該項目的惟一意向受讓人最終取得了朝萬中心６０％的股權，朝陽區國資委持有另外４０％的股權。
□２００６年３月１日
受讓完成后雙方新組建的朝萬公司正式揭牌，朝萬公司成為扎根于朝陽區，有實力、有品牌、具有現代企業運營機制的綜合性房地產開發公司，并成為朝陽區城市運營建設的骨干企業。
商報記者 仰靜 金冰／文
王曉瑩／圖 暴帆／攝
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