2006年房地產市場十大預測 房價繼續上漲5％-7％

　　進入2005年12月以后，不斷有媒體朋友打來電話，肯定我2005年提出的一些觀點，特別是我對房價問題的預測，并約我談談2006年房地產市場的發展趨勢。肯定我過去的觀點我很欣慰，但談預測多被我拒絕。因為談預測是一件十分嚴肅、科學的事情，過去每次言及預測，我都額角滲汗、牙齒打顫，生怕背上“胡說”、“炒作”之名。當前中國房地產市場

正處于特殊發展時期，影響它的因素和力量十分復雜，雖然大的發展趨勢明朗，但要對年度動向和事件進行預測，既需要深厚、全面的相關學科知識，又需要能在思維和視野上把握大勢，還需要跟中央高層決策者有些“心靈感應”——所以，預測者從來不是站在“十字”路口，而是“梅花”路口，想走錯很容易，想預測對就有點兒“九天攬月”的味道了。

　　但是，在2005年的最后一天，我的手機受到了鞭炮般的信息“轟炸”——除了祝福，就是讓我預測房價，而且強調“連搞房地產的教授都不說話”，就是“不顧學者的道義”、“沒有責任感”、“沒有膽量”。既然大家“孜孜以求”，我只好犧牲一點兒休息時間，跟大家隨便談談。

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　　房地產價格依然上漲，但變得“溫順”些。

　　估計將以7％為支點，上下波動2個百分點，即5％－9％，低于或接近GDP增長速度，其中以居于5％－7％的可能性為大。這是政府、開發商、消費者各方均可接受的增長速度，也是國家調控成績的體現。雖然本人未從高層決策者那里嗅得什么信息，但我堅信5％－9％的增幅將是房地產價格調控的基本目標。

　　盡管總有學者主張強行下拉房價，但GDP仍在快速增長，要讓房價“反其道而行之”，這無異于“癡人說夢”！要是低于5％，如果不是遇到了“非典”這樣的極特殊事件，就表明數據有水分了。

　　2

　　城市土地控制會出現“緊中有松”跡象。

　　“8·31”大限之前政府雖然集中放了一些地，但大限之后土地市場的管理還是比以前緊的，這對開發市場確實有影響，進而影響著市場供求關系。如果需求不動，要控制房價，只能增加供給才能達到目的，但要增加供給就要放地。

　　房價再大幅上漲，土地管理部門想置身事外，立個“潔身自好”的牌坊，大眾也難答應啊！

　　3

　　“政策恐慌期”已經過去，市場逐漸恢復。

　　不會有2005年那樣“排山倒海”的政策出臺，但會有一些體現節能、省地意圖和規范市場秩序的政策、措施出臺，如控制套型結構，控制高檔商品住房開發，鼓勵中低價位、中小套型住房開發，推行實名購房制度，限制內部認購，加強對中介市場的管理，出臺住房專項

　　4

　　對消費需求的引導可能引起中央政府的重視。

　　放松土地控制是不得已而為之，而且幅度十分有限，控制需求增長特別是住房過度需求將被提上議程。現在人均住宅建筑面積已經超過26平方米，如此下去用不了幾年小康居住目標就會實現。

　　住的小不是好事，住的太大也不是好事。別墅生活在中國將永遠是異邦情調，不適合國情；住房越開發越大、買了不住等問題再不重視將給未來社會發展埋下隱患，最終咽下這個“苦果”的還是全體人民。不承認房地產業的支柱地位不對，過分倚重房地產業拉動經濟增長也不行。

　　5

　　住房保障問題得到重視，貨幣補助將是大勢所趨。

　　“住房保障”曾一度在政府的詞典里消失了，各級政府都津津樂道于住房制度改革的成績。2005年，經濟適用房被媒體炒得“臭不可聞”，海內外學術界的無情批判更讓政府不得不反思。一個親民的政府不能不關注民意，再加上控制房價的壓力巨大，于是一些地方政府開始積極興建經濟適用房，并開發或收購廉租房。但也會有一些地方政府開始探索貨幣化補助問題，這正是我積極倡導的。而且回龍觀新樓地面塌陷事件讓我更加深信不疑:實物補助或早或晚走投無路，貨幣補助才是住房保障的發展方向！

　　6

　　房地產理財觀念更加深入人心。

　　窮人關注保障，而富人則關注理財。股市未老先衰，而房市則豐姿綽約，青春搖蕩。盡管2005年房市“不聽話”，中央政府對它來了個“泰山壓頂”，但房價總體上不見下跌。除上海等個別城市外，房市依然妖嬈迷人。現在的富人有很多受過高等教育，分析、把握大局的能力大大增強，盡管政府依然在實施房地產調控，我行我素者仍然不少，而且調控過程中的激烈討論似乎更讓房地產理財觀念深入人心。這就給宏觀調控帶來了更大壓力:光靠行政措施不行，立法手段必須登場了！

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　　物業糾紛增加，沖突加劇，呼吁主管部門采取規范措施。

　　物業公司原本是以“微利”、“服務”面孔出現的，但業主們都說它是“天使的臉龐，魔鬼的心腸”。2005年雖有“從被窩里拖出業主”這樣駭人聽聞的司法干預，但也有美麗園業委會全面勝訴、物業費大降這樣大快人心的消息——誰怕誰啊！于是，糾紛在增加，沖突在加劇，為服務質量，也為收費定價問題。糾紛還使人們開始反思物業管理模式問題:李建國的“物業革命”不無道理，本教授認為，業主委員會踢開物業公司鬧革命，直接從市場上雇用專業服務力量也是可以探索的嘛！

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　　著名房地產商將出現總部遷址進京的跡象。

　　有意做行業“龍頭老大”的不止10家，胸懷擠進“TOP10”大志的更不下100家。但能否成為“龍”，除常規條件外，還與你是呆在“河里”還是“海里”有關。政治家們只有集中在北京才能運籌帷幄，科學家、理論家、藝術家離開北京大都難成氣候。開發公司也不例外，要跨區域發展，不在北京，指揮棒就不靈——它不僅是全國最大、檔次最高的市場，也是政策、信息的主要發源地和頂級合作者、頂級人才的聚集地。順馳總部已遷至北京，2006年還會有頂級大佬做出類似決策，并引發其他大公司的思考。非去北京嗎？是的！沒辦法，這就是“首都效應”，也是中國特色。

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　　海外開發商開始做進入的前期準備。

　　按照現行法律規定，海外投資者要在中國內地注冊獨資房地產開發公司很困難，想進來只能以合資、合作的方式操作。但是，合資、合作是許多外國投資者不愿意的。隨著時間的推進，外商自由進入內地市場為時不遠。宏觀調控后，內地房地產市場在土地拍賣、投資立項及配套費用的收取上將更加規范，投資程序也更加規范、合理，這增加了外國投資者進軍中國市場的信心。

　　2006年，有意進入內地市場的海外房地產開發公司將開始進行前期調查、準備、選址，研究內地的房地產法律與開發項目定位，以及與內地各方的合作問題。對開發商來說，是“狼”要來了，但對消費者也許是好事。

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　　海外REITs仍難在內地開展業務，但內地開發商開始考慮通過REITs謀求海外上市。

　　中國內地對涉外金融問題歷來謹慎，盡管海外金融機構要求中央政府開放金融市場的呼聲一直很高，但對一個大國來說，保持金融體系的相對獨立性至關重要。雖然目前海外REITs(房地產信托投資基金)在中國內地活動比較頻繁，但制約REITs發展的政策、法律保障和市場環境仍然十分明顯，所以2006年海外REITs在內地還難有大的作為。但是，東方不亮西方亮，個別公司通過REITs在香港的成功上市，給了許多同行新的啟示:像長頸鹿那樣，把脖子伸到柵欄外，仍然是不會餓死的！

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　　董藩稱易憲容絕對是炒作

　　去年6月間，董藩針對中國房地產市場形勢發表了《兩萬言書》，掀起軒然大波。

　　董藩在《兩萬言書》中提出的“高房價不等于有泡沫”、“把房價拉下來是禍國殃民的想法”等一系列論斷，讓他背負起了“打著學術幌子憑屁股而非良心說話”的“商人”罵名。

　　談及《兩萬言書》的發表初衷，董藩表示，現在的市場亂了，輿論亂了，特別是那些沒有積累的專家，說了很多刺激消費者與民眾情緒的話，為他們提供了對政策及政府不滿的觀點。他表示，“比如易憲容的很多東西(關于房價將下跌的言論)我都看過，全是滾刀肉。我得出一個結論，他絕對是炒作，我是很客觀的。”