樓市２００５：激蕩市場的６大爭論

　　12月21日，據上海市房地局提供的一組最新數據顯示，2005年上海商品住房銷售價

　　格指數預計比2004年上漲約9%。圖為位于上海浦東的商品房。 本報記者 張明 攝

　　樓市是一個利益場，樓市是一個博弈場，樓市也是一個辯論場。２００５年，關于房地產市場的各種爭論貫穿年輪之始終。透過這些各有所謀、莫衷一是的“口水”，我們可以依稀辨認出樓市過去的軌跡和未來的影子，過去未來共斟酌。

　　一是泡沫之爭

　　泡沫之爭可謂是２００５年開局以來的樓市第一爭，其激烈程度基本折射了這一年樓市調控的曲折與艱辛。

　　“泡沫說”的提出者是以

　　摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠一個月內連續發表兩份有關中國房地產業的報告。他認為，世界經濟正處于有史以來最大的房地產泡沫之上，這個泡沫將在數月內破裂，中國也在其中。他甚至預言，泡沫化最嚴重的

　　房地產商則不這么認為。華遠集團董事長任志強指責“房地產泡沫說”純粹是“胡說八道”。他所主持的一份地產報告顯示，中國房價收入比中位值為１：３．３２，遠低于１：８．４的全球平均值；“住房可支付指數”為１１２．９７，大于１００，意味著消費者支付能力很強。他預言，“中國房地產市場在２０２０年以前不會出現泡沫”。SOHO中國董事長潘石屹也認為房市無泡沫，因為泡沫的判斷根據是“租金回報率”，而當時北京１０％到１５％的租金回報率是全世界最高的。

　　評價：這場爭論耐人尋味，雙方都亮出研究報告，并竭力將報告送往決策層。其實，早在２００３年，當時的央行行長周小川就指出房地產行業存在泡沫。２００５年，央行調整

　　二是熱錢之爭

　　又是摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠給捅破了窗戶紙：他曾最早預警中國房地產過熱，并指出國際游資是導致國內房市過熱的最主要原因，有非常大量的熱錢流入體制。熱錢之爭由此而起，但誰也說不清，究竟有多少熱錢、通過哪些渠道進入樓市。隨后，央行發布的《２００４中國房地產金融報告》確指，受房價快速上漲和人民幣升值預期的影響，境外資金通過４種渠道進入上海、北京等熱點地區房地產市場，即直接設立外資房地產投資公司或參股境內房地產開發企業、以包銷的方式批量買入樓盤再進行商業性銷售的間接投資、外資銀行對房地產開發企業和個人發放貸款、非居民外匯流入結匯購買房產。央行報告指出，在２００４年１至１１月期間，境外資金流入上海房地產市場的總量超過２２２億元。至此，熱錢的進入已有定論，但其量的大小仍有不同看法。

　　２００５年關將至時，謝國忠再次語出驚人。他在《日元匯率變動，危機再現》中指出，由于日幣不斷貶值，有可能使得市場對于人民幣升值的預期減弱，觸發大量熱錢撤出中國，這將使中國的房地產行業遭遇危機。

　　 評價：愛聽喜鵲報喜，厭嫌烏鴉鳴叫，此人性之通病，只是決策者還須兼聽則明。一個經濟學家的每一次議論都能令一個行業震動，我們究竟該懷疑他的“大嘴”動機，還是該審視這個行業自身？

　　三是經濟適用房之爭

　　關于經濟適用房異化及其存廢之爭，一直是今年的房市熱點。經濟適用房的初衷是讓低收入者買得起房子，然而現實與初衷南轅北轍。北京經濟適用房小區“通天苑”里進出的寶馬、奔馳車和豪華裝修，簡直是一曲黑色幽默。很多選擇在城市高品質地段建房，或者是“別墅化”的“經濟適用房”異化了，它的大量買主并不是低收入者。于是，有人高呼“經濟適用房”既不經濟也不適用，應退出市場。因為原該讓低收入者受益的政策，卻成了開發商牟取不當暴利的手段，或者是富人享受“補貼”的渠道。但另一種觀點人認，今后一段時間內經濟適用房必須存在，它仍是解決中低收入家庭住房問題必不可少的供應方式。

　　近期，建設部、國家發改委、國土資源部等聯合發布了《經濟適用住房管理辦法》，首次提出了嚴控經濟適用房戶型的標準：中套在８０平方米左右，小套在６０平方米左右；同時嚴控供應對象，并對經濟適用房實行租售并舉。

　　江蘇省隨即出臺了相關規定，經濟適用房轉手須在取得權證５年之后，出售時，按屆時同地段普通商品住房與經濟適用房差價的５０％向政府繳納收益。

　　 評價：“政策是天使，操作是魔鬼”！經濟適用房的變異不是政策問題而是操作問題，不能因為經濟適用房政策在具體操作過程中，出現了權力尋租與責任錯位就否定經濟適用房本身。完備的市場是分層的，有人住豪宅，有人住廉阻屋，也有人要住經濟適用房。所幸，經濟適用房政策在走向完善。

　　四是物業稅之爭

　　在２００５中國財稅論壇上，財政部長金人慶提出“十一五”將逐步出臺消費稅和物業稅。這是今年以來決策層對物業稅之爭的一次正面回應。要求開征物業稅的呼聲一直很高，主張者認為不但可以大幅度擠出土地出讓金泡沫，減少房地產投資開發風險，均衡各方稅負，增加國家稅收，還能降低城市居民的購房“門檻”，增強百姓改善住房的機會和能力。更重要的是，在中國宏觀稅制結構中，作為分配手段的稅收只在收入(個人所得稅)和支出(特別消費稅)兩個環節有所作為，但對于作為存量的財產沒有什么稅種。這種格局造成的后果是，對于正在走向富裕的人征收調節性質的稅收，而對于已經富裕的人卻不予調節。這顯然不公平。而物業稅是對作為存量的財產課稅的最為重要的稅種，可以彌補這個不合理的漏洞。

　　反對者質疑，房價是有多種因素綜合作用的結果，并不會因為一個因素的出現而造成房價的下降。物業稅即使在理論上使房價有了下降的空間，但開發商是不愿看到房價降低的，那可能會對市場產生意想不到的影響。再者，如何處置物業稅開征前購買的房屋就是個問題，購房人已在購房款中一次性支付了地價和相關稅費，再征物業稅會有失公平。

　　 評價：稅收的開征與否應注重如何發揮對經濟、社會的調節作用，而不能只為斂財而征收。物業稅開征的意義首要表現在如何促進房地產業和相關產業的公平競爭，怎樣應付過度的投機，如何調節收入和財富的再分配。眼下，沿海發達地區已經開始相關實驗，西部地區也選擇了寧夏青門峽作為試點，必須力避可能出現的“買得起住不起”情況的發生。

　　五是調控收放之爭

　　在１２月初的上海第十八屆房展會論壇上，全國工商聯房地產商會的一位負責人說：“紅燈應該轉換成綠燈了，不能總是讓開發商、買房人、賣房人等在十字路口，該放行的還是要放行。”

　　差不多同時召開的第二屆全國土地博覽會上，中國土地學會會長、原國家國土局局長鄒玉川強調：“目前調控正處在關鍵階段，并沒有結束，可以預料明年國家對樓市調控的基本趨向不會改變。”

　　其實，類似關于樓市調控是“繼續”還是“收手”的爭論早在六、七月份就露頭了，到了第三季度后，主張調控松剎車的言論大量出現。“收手派”認為房地產開發投資增幅逐月回落，占固定資產投資比重下降；樓市敏感地區的房價已較大幅度地回落，供大于求的局面已形成，中央對房地產市場進行宏觀調控的目的已經達到。但“繼續派”強調，盡管中央陸續出臺和實施了穩定住房價格各項調控政策，但目前的調控效果還只是初步的，反映的主要是市場當前的變化，雖然一些房地產開發企業相應調整了投資策略，改善商品住宅項目套型結構，但商品房供應結構不合理等突出問題還沒有得到根本解決。因而，調控不能半途而廢。

　　 評價：樓市問題不僅僅是房地產問題，它關乎宏觀經濟的平穩運行。樓市調控繼續與否的影響因素，既有房地產市場的結構性問題，也有擴大內需的宏觀經濟形勢。官方已有信息表達：解決中低收入家庭住房問題，是２００５年樓市調控措施的亮點之一。

　　六是成本公開之爭

　　從７月份到１２月份，社會上要求公布商品房成本的爭論一直在未斷。公布商品房成本清單的第一個“吃螃蟹”者是福州市物價局。２００５年７月，福州市物價局公布了其測算的當地部分地塊商品房價格成本對照表，在所列的２３個樓盤成本目錄中，開發商的利潤率平均約50％，最高的超過90％。此單一出，當即在房地產業內掀起軒然大波。支持者認為，房地產暴利建立在高房價基礎上，公布房價成本肯定能撼動高房價。

　　但最終，公布商品房成本的嘗試在福州、浙江、江蘇的實施過程中，無一例外遭遇重重阻礙，面臨“難產”，因為開發商極力反對。反對的理由有二：一是侵犯房地產商的商業秘密，對比一些工業生產企業，其產品成本、庫存等數據都是商業秘密，要求房地產企業公開這些數據，不公平。二是公布成本對降低房價起不到作用，沒有必要。決定價格的是供求關系而不是成本，控制房價應調節供求。

　　 評價：之所以公眾強烈要求房地產業而不要求其他行業公布成本，根本原因在于人們對這個獲取超額利潤的行業普遍不信任。而一個沒有公信力的行業要持續、健康發展是很難的。從以透明信息換信任的角度說，不管最終能不能影響房價，定期客觀公正地公布房價成本，防止炒作，都是利大于弊的。