熱點：珠江新城住宅3000－4000元/平方米起拍

　　專家提醒：房屋拍賣能否交吉、產權能否過戶才是關鍵

　　■新快報記者謝蔓文／圖

　　11月30日上午，位于珠江新城、廣州大道中東側的麗晶華庭的57套住宅單位（共5105平方米），將在廣東亞洲國際大酒店公開拍賣。該標的是中國農業銀行2005年拍賣處置資

產中最引起關注的物業之一，拍賣行初步預計起拍價在3000元－4000元+平方米之間，起拍價不到目前珠江新城樓價的50%。

　　據了解，麗晶華庭57套住宅單位將首先整體拍賣，再分拆拍賣。對于此次拍賣，房地產業內人士認為，單從價格看，該標的單價“超筍”。但同時也必須認識到，該標的存在權屬證明只有預售契約；樓盤尚未交清土地出讓金，除了拍賣單位外，樓盤其他單位也都尚未取得房產證；單位屬于無租約不交吉物業，欠費情況不詳等三大風險因素。因此，有意競拍的買家在出手時須格外小心謹慎。

　　拍賣價遠低于二手價

　　據了解，本次拍賣的57套單位，分別位于B棟銀萊閣8－27層，單位建筑面積從45平方米至140平方米不等，其中以100平方米以上的大單位居多，100平方米以下的則包括75平方米、78平方米和80多平方米等。

　　而據合富置業中介地鋪的數據顯示，今年6月1日“

　　過戶、辦理房產證均存在困難

　　據了解，此次拍賣的57套單位目前的權屬證明為預售契約，并有天河區法院判決執行強制過戶的執行通知書。執行通知書已明確：廣州市國土房管局應協助農行單方面辦理交易簽證手續。不過，由于權屬人和抵債企業拒不履行法院強制過戶裁定，該57套單位至今未辦過戶。另外，該57套單位還屬于無租約的不交吉物業。

　　也就是說，從目前的情況看，該57套單位不但法院強制判決執行過戶沒有成功，單位的使用人也不是單位的產權人，很可能買家在成功競拍取得單位后，短時間內得不到單位的產權，還得不到單位的使用權。

　　另據查，由于麗晶華庭還欠繳數額不明的土地出讓金。根據目前的政策，除非樓盤補交齊土地出讓金，否則這批單位難以辦理房產證。因此，競買人在拍賣場上成功競得的“預售契約”房產辦里過戶，歸到競買人名下后，便不得再次轉讓，除非已經取得房產證。所以，即使成功拍得該單位，也只適合用作自住或者放租。

　　■麗晶華庭實景

　　拍賣提醒

　　房屋拍賣能否交吉是關鍵

　　拍賣行資深人士表示，一般拍賣標的要成為拍賣場上流通的商品，其基本要素就是產權清晰，起碼需具備房產權證或預售契約或確權書。如果法院或銀行均不參與拍賣成交過后的權證變更、過戶手續辦理事項，需由原業主或買受人自行辦理。這樣，辦理產權交易手續會相對麻煩，故即使拍賣成交價格能獲利，但辦理產權時也需花一定的時間和費用，甚至有些買家會出現最終辦不了房產證的情況出現。

　　因此，拍賣行資深人士提醒參與拍賣的投資者：房屋是否交吉、產權能否順利過戶，是房屋拍賣的關鍵問題。雖然拍賣行會在標的推出拍賣前，負責按照相關法律程序查證業主的真實身份及房產的相關情況等等，但投資者在參拍前一定要了解清楚標的的產權是否明晰。對于沒有產權證的商品房，可詢問拍賣公司得拍后能通過何種渠道取得房產證。確實不能取得房產證而只能在得拍后獲得房屋使用權的，要了解清楚權限范圍。

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