3000家企業掘金CBD（市場分析）

　　在國家宏觀經濟政策調控之下，房地產的消費層面不約而同地呈現出一派觀望景象。而以國際金融保險業為主的大型企業卻紛紛搶灘CBD樓市，北京CBD已初步形成了以金融保險機構為龍頭，中介、咨詢等現代服務業協調發展的產業格局———

　　搶灘黃金地段

　　近日，從中國企業國際化論壇傳出消息，截止到今年三季度，北京CBD區域共有入駐企業3010家，其中現代服務業企業占65.51％，跨國公司904家。目前，北京CBD已初步形成了以金融保險企業為龍頭，中介、咨詢等現代服務業協調發展的產業格局。

　　位于建國門外大街與東三環交會處，占地約30公頃的CBD，目前正在開發建設的項目大部分為公寓、寫字樓。據了解，全球500強跨國公司中，已有185家來京投資，投資項目共355個，投資總額122.6億美元，占到北京實際外商投資的1/3左右。CBD是500強企業最集中的地區，目前，約有100強在CBD設立辦公機構。由于

　　國內外各大基金、投資集團正是看到了這些，因此也開始把目光集中在CBD這個炙手可熱的區域。這對于開發商來說是一個難得的機遇，因為這個市場的蛋糕在政府的支持下做得相當大，不至于僧多粥少。

　　CBD帶熱寫字樓地產經濟

　　當CBD的象征味道越來越濃的時候，CBD的地產經濟也隨之活躍非凡，當然，土地的價格也毫不含糊地水漲船高。

　　進入2005年，在國家宏觀經濟政策調控之下，

　　今年以來，有關金融保險類巨頭搶灘CBD的消息不斷：位于CBD南端的富力

　　從2004年到2008年，CBD將會提供350萬平方米的產品，這些項目將公寓、商業、酒店、會議中心、展覽和娛樂綜合在一起，這些建筑的大量涌現，將使寫字樓的功能更加豐富和完善，讓進駐這些寫字樓的企業可以享受到全面的商務服務。但是，CBD的寫字樓供應很可能面臨一個斷檔期。CBD寫字樓的需求在今年下半年雖會出現一個高峰，但也呈現一副開發與供應滯后的態勢。專家表示，由于CBD近來的巨大變化與投資環境的明顯改善，使得金融保險類企業趨之若鶩，紛至沓來。但是，眼下這樣一個階段性的“斷檔期”，有可能引起市場的波動。

　　據了解，由于今年第二季度CBD地區新入駐的寫字樓品質較好，該地區整體租金比上一個季度略有上升，CBD內甲級寫字樓的平均租金報價已達到了每月32美元/平方米，比上一季度增長5.7％。“下半年北京CBD市場的寫字樓放量將少于上半年，因此空置率將有一定程度的回轉，租金也會進一步提高。”高力國際中國華北地區常務董事高曉暉女士如是說。目前，CBD的平均租金在25美元/平方米/月左右，高的可以達到40美元以上。如果租用100平方米的話，一年的租金將達到3萬美元左右，一些大公司甚至要為此付出80萬美元以上（包括各種雜費）。對于進駐的公司來說也是一項不小的負擔。

　　小企業昂首挺進CBD

　　以往談起CBD，都離不開那些知名的頂級企業，可是近兩年，越來越多的小企業昂首闊步地挺進CBD。2004年，將近600家小企業擠進了這塊寸土寸金之地，2005年CBD新入駐的小企業依然如火如荼，高昂的地價并沒有阻擋住他們的步伐。

　　這些新入駐的小公司，大部分集中在價位相對便宜的CBD內的邊緣位置，但也有一部分進入了最頂級的國貿中心。對于這種現象，地產界業內人士分析，其實小企業傍上CBD對企業的發展極有好處，在某種情況下，CBD甚至成為小企業的“孵化器”。這種一傍漲身價的情況由于長期存在，幾乎已經形成一種輪回：企業在創業時期進入CBD，發展起來后就撤出到相對便宜的地方，然后又有新的小企業進入……對于小企業來說，選擇CBD有幾個好處，既可以提升企業的品牌形象，又可以沾上大企業的光。比如一家小型旅行社入駐CBD，挑選的位置緊挨兩家大型旅行社，當消費者到那兩家詢問情況的時候，也會順便到這家旅行社咨詢一下，而相對便宜的價格吸引了很多來咨詢的消費者。事實也確實如此，這樣的擇鄰安排使其增加了不少生意。消費者也會因為他的選址而更加放心他的服務，并視其為大旅行社中的一員。這種“借光”的行為在CBD寫字樓里屢見不鮮。

　　所以，雖然CBD的房租很貴，但由于他能提供孵化一個大企業必備的條件（比如超強的信息集納功能、攀上大企業的交際平臺等，甚至很多資源可以與大企業共享），所以還是有很多企業舍得花高價進駐。一位CBD中小公司的負責人說：“我們得到的比付出的租金要多得多。”

　　有人認為，隨著小企業的大批進駐，勢必會將CBD的租金拉下來，但地產商們則持相反的觀點。雖然小企業無力負擔過高的租金，但在高端寫字樓市場，小企業畢竟只是陪襯，大量的大型公司仍然占據著主流，他們的長期存在保證了CBD的租金水平。

　　《市場報》(2005年11月21日第四版)