廣州社區商鋪投資調查之七———愛都新天地

　　創業就在家門口

　　撰寫：新快報記者劉燕紅張瀟

　　社區商業不同于天河城、中華廣場這樣的商業模式，后者依靠的是資本和規模，社區商業更多的是仰仗個人智慧和小本錢的結合。

　　社區商業在短短十年內，造就了一批生意興旺的老板，也有數量相當的失敗者。分享他們的成功經驗、吸取他們的失敗教訓，是社區商業健康發展的需要，也是每一個有興趣在家門口創業的人所需要了解的。

　　經過本報同仁艱辛的勞動，我們已經推出了包括駿景花園（見本報2004年12月20日C7、C8版）、逸景翠園（見本報2005年1月4日C8、C7版）等六期，受到廣大讀者的關愛和好評。

　　本期廣州社區商鋪投資調查，記者遴選了位于海珠區的愛都新天地廣場進行投資分析，探討廣州首個“社群商業”模式的投資經營。

　　白領小區輻射南洲商圈

　　國外的一本經濟學雜志曾經論斷：“未來具有潛力的商用物業將出現在這些新建的軌道交通、城市交通樞紐、公共綠地的周圍以及中心城區外圍的大型生活社區和城市現有的一些區域性商業中心內。”

　　以愛都新天地所處的地理位置而言，這似乎精準地預言了愛都新天地商用物業的巨大升值潛力。當然，社區商鋪投資除了考慮其地理位置，也要講究小區周邊環境的發展前景以及消費結構、消費氛圍的發展與配合。愛都新天地的商鋪并非完全為小區內住戶所設，地處交通樞紐核心，輻射周邊小區的30萬常住人口反倒更符合其商業定位。以下是記者調查后獲悉的愛都新天地商業廣場的投資優劣要素，僅供參考：

　　地理位置交通樞紐核心

　　愛都新天地廣場，位處東曉南路與南洲路交會處，屬于南廣州的交通樞紐位置：距地鐵二號線支線與廣佛地鐵雙地鐵交會站點僅100米之遙，是目前海珠南唯一的雙地鐵上蓋商業中心；臨近廣州內外環入口，直接連接番禺新火車站、南沙、新機場、珠三角珠

　　根據廣州市地鐵總公司的一項數據調查顯示，地鐵一號線與二號線交會站公園前站，每天的客流量大概在11萬人次左右。那么可以預見，距地鐵二號線支線與廣佛地鐵雙地鐵交會站點不遠的愛都新天地未來每天的人流量也將不會少于10萬人次。

　　據記者的調查發現，時下南洲路雖有一些正在經營的商鋪，但多是臨街小鋪或大型社區里的小商鋪，并以經營飲食、小百貨、小五金等的中低檔商鋪為主；另外，南洲路還有一些裙樓商鋪，但受限于規模，目前尚未形成氣候。

　　人口構成白領

　　從愛都新天地商業廣場的主要消費人群可以看出，愛都新天地所在的小區住戶以及寫字樓的上班族還有以南洲路為中心的方圓1.5公里內，有逾30萬常住人口。

　　星群制藥廠和廣州化學試劑廠兩間大型工廠都在南洲路一帶。而愛都附近還有曉港灣、金碧花園、英豪花園、嘉鴻花園、金玫瑰園、萬華花園、南洲花園等大型社區樓盤已經入住多年，使得該地段的居住氛圍已經成熟。此外，多個新樓盤在建或正處于銷售中，包括第三金碧、頤景華苑、曉城、疊水雨林、麗林景苑、順景商港(寫字樓項目)等樓盤，為愛都新天地商業廣場未來的消費潛力注入新的活力。

　　目前，愛都新天地所在的南洲路上有“百佳”和“好又多”首尾呼應。專業人士認為，類似的品牌商家的進駐，通常是帶動社區商業成熟的關鍵，同樣也是一個區域商業成熟的重要“標桿”。據了解，目前已有多個品牌商家“陳兵”南洲路，因此商業前景被普遍看好。

　　消費特點講究潮流、快捷、便利

　　根據分析可知，與愛都新天地一馬路之隔的星群制藥廠和廣州化學試劑廠的中高級人員及后來商品房小區如英豪花園、金玫瑰園等的住戶收入都不錯，當他們需要到一些中高檔消費場所如西餐廳、娛樂場所、購物場所等地方消費，由于目前周邊商業經營檔次較低，都要到濱江路、江南大道中、河北等地方。

　　目前，愛都附近的新興消費群也正加速聚集。據悉，南洲路板塊近期在推的一些樓盤，如頤景華苑、疊水雨林等，成為投資者吸納新一批講求生活享受、追求生活質量的租客的新目標。具體到愛都新天地而言，其項目定位是高層次的年輕白領人士，樓盤形象十分鮮明，據悉，目前該盤的客戶中80％以上是大專以上學歷的買家。其一手均價為5000元/平方米，每套總價多在二十萬元左右，很多都是前衛的年輕買家。眾所周知，小區的消費多以日常的實在消費為主。而愛都所在的小區業主和寫字樓的職員都屬于正在打拼的外來年輕白領，他們的生活節奏會快很多。所以其消費群的另一個特點就是講究潮流、快捷、便利。

　　商鋪租售價位中檔

　　在調查中，我們發現，目前南洲路的一手商鋪價格已經上漲不少。今年元旦期間，英豪花園的發展商以競拍方式推出首期35間臨街商鋪，結果被“一搶而空”，成交均價高達22000元/平方米，比三年前的售價上升了四成多。據該區一些中介機構反映，近期南洲路一帶求租求購二手商鋪的客源大幅增加，這些客戶嗅出這一區域日漸濃烈的商業氣氛，期望捷足先登，在快速上升的初期入市。

　　另外，據中原地產的成交數據顯示，愛都新天地附近的南洲路一帶的商鋪首層平均租賃價格在100-120元/平方米左右，平均售價為25000元/平方米，投資回報率為6%左右；但一些經營時間較長的首層商鋪如萬華花園，其首層部分商鋪的租賃價格已達300元/平方米以上。相比之下，愛都新天地的租售價格還是比較實惠的，且租金價格與旭景家園等樓盤的價格相當。