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 2005年1月18日，《財經》年會：世界·中國2005在北京舉辦。本次年會主辦方為《財經》雜志，年會主題為預測與戰略。圖為國華置業有限公司董事長兼總經理房超在議題六: 衣食住行2005發展趨勢上發表觀點。（圖片來源：新浪財經）
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2005年1月18日，《財經》年會：世界·中國2005在北京舉辦。本次年會主辦方為《財經》雜志，年會主題為預測與戰略。以下為國華置業有限公司董事長兼總經理房超在議題六: 衣食住行2005發展趨勢上發表觀點：
房超：各位代表大家下午好！我發言的題目是對房地產行業發展趨勢的展望，大家都知道2004年房地產行業是很不平凡的一年，一方面房地產市場是供需兩旺，從全國來看房價
處于加速上升的事態。另一方面，國家宏觀調控政策(2004年)，包括土地政策、房地產市場交易規范等相繼出臺，對引導房地產協調發展都發揮了非常大的作用。2005年整個房地產發展的趨勢大概是什么樣的變化？我們談一點兒粗淺的看法。
一、房地產開發的主體將更加區域集約化和規模化。大家都知道現在全國有3700家房地產公司，最大的房地產公司在市場占有率也不超過1%，任何了解行業發展規律的人都知道，這是非常非常初期的階段，房地產走商業化的階段只有十幾年的時間，由于分散式、粗放式的開發，造成房地產在開發過程當中出現結構不合理、產品質量低下、投訴多、浪費資源，因為土地資源是不可再生的，影響城市整體價值的提升，因此房地產是非常熱的熱點。當然還有其他很多的因素，但我們認為房地產開發主體不夠規模化、集約化是重要問題之一。
二、房地產主流產品將一軍突起。現在由于我們房地產開發主體還是以活躍的民營企業為主，還處在原始積累的階段。所以資金實力和開發經驗都是很有限的，在這種情況下我們看占房地產90%的產品還是短期的產品(住宅產品)很快銷售掉，對私有型的物業，房地產主流產品是符合城市發展規劃，市場定位很準確，建筑精良，發展商堅持長期持有，著重后期的經營，能夠實現土地價值的最大化和城市價值的最大化，以及可持續發展，這種產品我們認為是主流產品，現在主流產品占的比重不是非常大，我剛才說了可能受到因素的制約，一個是開發主體實力不是很雄厚，另外是原始積累階段。第二是金融環境不允許，現在房地產主要是依靠貸款，作為從金融支持來看，貸款占了90%以上，沒有其他的金融產品，很單一。
貸款隨著政策的變化，又在不斷的調整和變化，所以為了防止資金鏈斷掉，所有房地產商都考慮短期經營，注重短期的業務，使主流產品不能充分的形成。隨著WTO之后，國外產品準入進入中國市場，這是資金密集型產業，對金融依賴很強，對房地產產生很大的作用。當城市完成原始積累的時候，從政策導向更注重引導那些主流產品進入這個城市，而不是允許一些粗放式的開放。從市場的選擇來看，一些短期效應的產品，現在已經是非常飽和了。特別是在一些不夠發達的城市，房地產開發已經出現了過分的膨脹的局面。所以今后在產品導向上市場也會作出選擇，市場的選擇是一個無形的手，會引導房地產開發企業多生產主流產品。北京和上海這種趨勢非常的明顯，我想全國會逐步形成主流產品一軍突起的局面。
三、升級換代加速了，提高產品品質成為必然。在北京和上海，越是品質高、性價比好的房子，越受到追捧。這幾年房價在不斷的提高，在提高的里面有很重要的因素就是結構性的提高，以前房子都是毛坯房，最近幾年精裝修的房子越來越多，帶會所、完善的房子越來越多，屬于附加值，沒有可比性，這些也帶來了房價的提升，但這些提升是階段性的。但總體來講性價比好的房子、適合市場的房子、主流的房子會越來越多。現在基本上每開發一個樓盤都上一個臺階，每更換一年的時候，房地產產品都會出現一些新的產品、品質。這個趨勢很明顯。另外利益起動也促使開發商提高品質，大家都知道土地供應國家現在進行調控，變得越來越少了，前期工作周期變得非常長，每個土地的持有者肯定是希望通過提升單位土地面積產品的附加值來賺取效益，這是整個利益趨勢的原因，所以對房地產質量我們是樂觀的。
四、建筑節能和環保的要求越來越受到關注。過去房地產都沒有注重節能，但現在隨著國際形勢的改變，水、電、煤氣等都在不斷的提升。從我們國家統計，整個能源消費當中，建筑能源消費占到30%以上。我們有10份的能源消費有3份是建筑消耗掉的。另外國外不但注重投資，也注重運行成本，他們講究是總成本最低。
因為現在我們消費行為還不是特別成熟，所以大家忽略了建筑節能問題，建筑運行成本比較高。我們測算了一下，一般的建筑在壽命周期之內，運營成本都超過了初投資(購置成本)，如此大的成本會被越來越多的消費者和開發商所關注和重視，這一塊也是一個明顯的變化。過去強調是景觀，所有的房子都是隔離木墻，還有飄窗，廣州飄窗是不批的，北京新批準的2003年建筑規劃，也提出了要求。這一塊將產生比較大的變化。
最后由于市場強勁的需求，我們認為房地產在2005年還會保持比較快的發展速度。這是大家爭論比較多的問題，因為現在看房地產由于結構不合理，粗放式的開發出現了很多問題，但很多問題不能一概而論，房地產是支柱產業，跟經濟發展速度和人民收入增長是吻合的。要調控是什么呢？就是生命周期短的產品。短時間沒有發現，長時間由于消費提高，人們會判斷。整個行業是不可能崩盤的，但某一個樓盤崩盤是有可能的。如果說的不對請大家指正。
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