日前，有關(guān)專家指出，地產(chǎn)商避稅是鉆稅管四大漏洞，應(yīng)亟待建立稅收控管體系，從而在體制上建立起稅管“防護(hù)墻”。地產(chǎn)商避稅是鉆稅管四大漏洞，應(yīng)亟待建立稅收控管體系。
實(shí)交稅額僅是應(yīng)效稅額的一半
眼下，房地產(chǎn)行業(yè)利潤高已是不爭的事實(shí)。在南京一般行業(yè)難覓的10％的項(xiàng)目利潤已成開發(fā)商底線，一些拿地早、土地儲備充裕的項(xiàng)目在一期高于一期的房價(jià)攀升中攫取30％至40％的利潤也不鮮見。根據(jù)測算，房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤至少在20％－30％之間。
然而，近日記者在南京市地稅局2004年房地產(chǎn)企業(yè)納稅
排名表上看到，排在前10位的企業(yè)利潤率都在10％左右，贏利能力與房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)的利潤率有很大差距。一項(xiàng)調(diào)查顯示，南京市某區(qū)2004年房地產(chǎn)銷售收入為2.07億，預(yù)征營業(yè)稅也達(dá)到了1035萬，可該區(qū)國稅局實(shí)際收取到的營業(yè)稅僅為577萬，只有實(shí)際應(yīng)交營業(yè)稅的一半；南京市地稅局進(jìn)行的另一項(xiàng)調(diào)查表明，90％以上的房地產(chǎn)企業(yè)在納稅上都存在問題。一位稅務(wù)工作人員告訴記者，房地產(chǎn)業(yè)是高利潤、高收入行業(yè)，也是當(dāng)前稅務(wù)部門重點(diǎn)監(jiān)控的行業(yè)。但誰都沒有想到，這一行業(yè)偷漏稅竟然如此嚴(yán)重。
四大漏洞“漏”在何處
房地產(chǎn)企業(yè)究竟是怎樣避稅呢？南京審計(jì)學(xué)院財(cái)政稅務(wù)研究所所長蔣大鳴教授指出，造成地產(chǎn)商避稅的主要原因是稅收征管政策存在諸多漏洞，導(dǎo)致征收成本大、力度小。許多地產(chǎn)商利用了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間跨度長、環(huán)節(jié)多、成本計(jì)算復(fù)雜的特點(diǎn)，千方百計(jì)鉆政策漏洞。
他說，房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅“大頭”主要有兩大塊：一是5.5％的營業(yè)稅；二是33％的企業(yè)所得稅。地產(chǎn)商主要利用政策監(jiān)管中的四個漏洞規(guī)避稅收：
第一，預(yù)售收入定義不準(zhǔn)確。
預(yù)售收入關(guān)系到營業(yè)稅的多少。理論上講，所有開發(fā)商拿到《房屋銷售許可證》之日起，都開始對外收取樓盤預(yù)售款，稅務(wù)部門也同時(shí)開始對開發(fā)商取得的預(yù)售收入進(jìn)行征稅。實(shí)際操作中，地產(chǎn)商正是利用我國稅制中對預(yù)售收入規(guī)定的不準(zhǔn)確來避稅。我國的稅收制度分國稅和地稅兩種，在對預(yù)售收入進(jìn)行測算的環(huán)節(jié)，中央與地方的規(guī)定存在嚴(yán)重脫節(jié)。
“國稅法2003［83號文］”規(guī)定，預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后企業(yè)應(yīng)及時(shí)按規(guī)定計(jì)算已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的銷售收入。但“國稅法2003［195號文］”又規(guī)定，“首期款不作為預(yù)收收入”。這兩個規(guī)定自相矛盾，給地產(chǎn)商提供了可乘之機(jī)。到了地方，國稅與地稅的具體解釋又不同。江蘇地方國稅局對“預(yù)售收入”沒有任何解釋。江蘇地稅“2003［258號文］”規(guī)定，“銷售未完工房產(chǎn)獲得價(jià)款（包括定金），應(yīng)算做預(yù)售收入”。
政策定義混亂為地產(chǎn)商提供了造假便利，他們在匯總預(yù)售收入時(shí)，只計(jì)算購房者所付定金，將購房者首付款排除在納稅范圍以外，這樣企業(yè)預(yù)售收入縮小了。有的開發(fā)商等到房子基本上賣出去以后，又趕快把購房者支付的房款用于銀行還貸。而相關(guān)稅法規(guī)定，銀行貸款不能算銷售收入，因此不用納稅。開發(fā)商在“一貸一還”間，減少了預(yù)售收入，從而逃避了營業(yè)稅。
第二，應(yīng)納稅所得額計(jì)算方式有缺陷。
所得稅是房地產(chǎn)項(xiàng)目需要交納的最大稅款，也是地產(chǎn)商避稅的最大黑洞。江蘇省地稅局規(guī)定，“經(jīng)過有關(guān)部門驗(yàn)收合格”，項(xiàng)目才算完工。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決算要等到整個工程項(xiàng)目通過驗(yàn)收之后才能進(jìn)行。因?yàn)橐粋�項(xiàng)目需要建委、質(zhì)檢、人防、消防、交管、技監(jiān)、供水供電等10多個部門都出具驗(yàn)收報(bào)告后才算完工。漫長的驗(yàn)收過程為地產(chǎn)商提供了偷稅的便利，有些開發(fā)商利用連續(xù)滾動開發(fā)項(xiàng)目，有意無意地將項(xiàng)目決算期推后。
在項(xiàng)目未完工之前，建筑單位不能對地產(chǎn)商開具工程發(fā)票，也就是說，一天沒通過決算，項(xiàng)目本身就不能算出利潤，利潤也就無法入賬。此時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)又會把前一項(xiàng)目中賺來的錢投入到下一個項(xiàng)目中去，使其成本暫時(shí)無法清算，最終形成企業(yè)所得稅應(yīng)納稅部分難以確定，利潤黑洞無法計(jì)算。最常見的操作方式是，開發(fā)商在住宅項(xiàng)目接近尾聲時(shí)，再投資建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目，把住宅部分所賺到的利潤全都投到這個商業(yè)項(xiàng)目上去，不僅不用交納數(shù)額巨大的所得稅，還長期持有固定資產(chǎn)，并可通過出租經(jīng)營獲利。
第三,廣告費(fèi)定義有漏洞。
國稅“2003［83號文］”規(guī)定，“廣告費(fèi)與業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)可無限期結(jié)轉(zhuǎn)移后年度，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)扣除”。利用此規(guī)定，地產(chǎn)商可以通過虛開高開宣傳費(fèi)的方式增加企業(yè)成本，達(dá)到減少利潤的目的。
第四,高額利潤外包。
我國稅收政策中對外商獨(dú)資與合資企業(yè)納稅有各中優(yōu)惠規(guī)定，一些開發(fā)商通過與外方合資的名義，以高檔房的設(shè)計(jì)開發(fā)承包給外方為幌子，逃避交納企業(yè)所得稅。
地方保護(hù)是“漏洞”洞開根源
為地產(chǎn)商避稅提供便利條件的另一個因素來自地方保護(hù)主義。江蘇省物價(jià)局服務(wù)價(jià)格處處長華文介紹，各地為引進(jìn)稅源爭相出臺各種優(yōu)惠政策，想方設(shè)法保護(hù)投資者的積極性，有的地方甚至有稅收返還的政策，而對地產(chǎn)商的高額利潤會睜只眼閉只眼。地方政府與地產(chǎn)商之間常有千絲萬縷的聯(lián)系，一些地產(chǎn)商在交納了預(yù)收企業(yè)所得稅后，以各種借口延時(shí)交納企業(yè)所得稅。在此期間內(nèi)，再通過多種方式避稅，這也是造成稅收黑洞的一個重要原因。
有關(guān)專家認(rèn)為，今年2月1日，國務(wù)院已經(jīng)出臺了財(cái)政違法處罰條例，“應(yīng)收不收”與偷稅漏稅同樣屬于違法行為。造成房地產(chǎn)企業(yè)避稅現(xiàn)象嚴(yán)重的根本原因是地方政府沒有轉(zhuǎn)變觀念，為了招商引資、增加財(cái)政收入，千方百計(jì)保護(hù)地產(chǎn)商的利益。
針對房地產(chǎn)稅收政策中的漏洞，政府應(yīng)盡快建立房地產(chǎn)稅收控管體系，對現(xiàn)行政策不明確的地方，國、地兩稅應(yīng)盡快執(zhí)行統(tǒng)一政策。同時(shí)稅務(wù)、工商、國土、規(guī)劃、建設(shè)、金融等部門要通過信息交換作分析比對，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息，使房地產(chǎn)稅應(yīng)收盡收。
作者：鄧華寧
（來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）
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