文圖／記者 席韶陽 今年6月1日起，凡購買不足2年的商品房轉(zhuǎn)手交易，按其出售價(jià)格全額征收營(yíng)業(yè)稅。而此前，只是對(duì)房屋買入價(jià)和賣出價(jià)之間的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
在武漢，以一套價(jià)值30萬元的房屋為例，房主若出售此房，按5.8％的稅率計(jì)算，僅營(yíng)業(yè)稅就要繳納1.7萬多元，這使房屋買賣的成本大幅增加。
不過，很快就有人發(fā)現(xiàn)這種次新房的交易費(fèi)用是可以通過其他方式繞過去的。如今，這些做法被冠以“合理避稅”之名，在江城的二手房交易市場(chǎng)“流行”。
近日，記者對(duì)此作了一番調(diào)查。
次新房交易“
合理避稅”
今年8月份，經(jīng)人指點(diǎn)，武昌的張女士在賣房時(shí)，就以“先公證后過戶”的方式成功地繞過了1.8萬多元的營(yíng)業(yè)稅。
張女士的房子是2001年秋買的，但是直到2003年冬才拿到產(chǎn)權(quán)證。按新政策，要到今年12月才能享受免征營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策，否則，將按成交價(jià)的5.8%繳納營(yíng)業(yè)稅。8月份賣房子時(shí)，張女士和買主陳先生以32萬元的價(jià)格達(dá)成一致，交易時(shí)雙方都不愿意承擔(dān)1.8萬多元的營(yíng)業(yè)稅。談判一度陷入僵局。
后經(jīng)人指點(diǎn)，張女士提出以先公證后過戶的方式繞過營(yíng)業(yè)稅，和平解決問題。方法很簡(jiǎn)單，陳先生付清房款，拿到兩證后，暫不辦理過戶手續(xù)。雙方先到公證處辦理公證，申明從今年12月起（即兩年期限終結(jié)的時(shí)間），陳先生可以全權(quán)代表張女士辦理這所房屋的買賣過戶及代收款手續(xù)。
付了錢，卻要等4個(gè)月后才能真正擁有產(chǎn)權(quán)，陳先生的心里不免有點(diǎn)打鼓。但在和張女士充分溝通之后，考慮到對(duì)方的難處，他也就答應(yīng)了這個(gè)提議，畢竟，房子他還是很滿意的。
其實(shí)，張女士這種“先公證后過戶”的做法，只是較為常見的一種避稅方式。據(jù)記者了解，眼下江城流行的避稅方式花樣繁多，主要有以下幾種：
先簽合同，再過戶。這種方式和張女士的做法有些類似。一般是買賣雙方在交易合同中將價(jià)格定死，說明無論以后房?jī)r(jià)是漲是跌，都按照合同定價(jià)交易。買方先預(yù)付部分房款，等2年期限到期后再付清全款，辦理過戶手續(xù)。今年7月，在某高校工作的王先生就是以這種方式買下了同事的房子，對(duì)方為了表示誠意，主動(dòng)提出將房產(chǎn)證交給王先生保管，自己只保管土地證。由于房屋的2年期限正好在今年圣誕節(jié)前后，雙方約定，屆時(shí)同事回國(guó)休假時(shí)辦理過戶手續(xù)，付清全款。
王先生坦言，其中風(fēng)險(xiǎn)性極高，對(duì)方若不是知根知底的同事，他也不敢以這樣的方式購房。
做低交易價(jià)格。營(yíng)業(yè)稅稅費(fèi)的多少直接取決于房屋交易價(jià)格，因此，一些房主為了少繳稅，就會(huì)采取“陰陽價(jià)”的方式交易：找一些小評(píng)估公司把合同上的交易價(jià)格故意做低，使繳稅的稅基減少；而暗地里，房屋的實(shí)際交易價(jià)格要遠(yuǎn)高于合同價(jià)格。實(shí)際上，這種做法屬違法行為。
以債務(wù)協(xié)議代替交易協(xié)議。即將買賣雙方的交易關(guān)系變成債務(wù)關(guān)系。雙方談好交易價(jià)格后，簽訂債權(quán)協(xié)議，買房者的購房款當(dāng)成借款借給賣房者，這就使賣方變成了買房者的債權(quán)人。為起到約束作用，在協(xié)議中約定雙方不準(zhǔn)反悔，如果一方違約就要給對(duì)方交一大筆違約金，并且注明是以房屋做抵押。等房屋產(chǎn)權(quán)證過了2年期限后，雙方再到相關(guān)部門辦理房屋抵押過戶手續(xù)。
繳稅多半雙方分?jǐn)?br>
避稅手段花樣百出，目的無非只有一個(gè)：少繳或不繳營(yíng)業(yè)稅。
回望江城房市就能發(fā)現(xiàn)，今年6月執(zhí)行的“房產(chǎn)新政”，對(duì)江城二手房市場(chǎng)的影響是顯而易見的。“6月份，房齡在2年以內(nèi)的次新房房源急劇減少，交易量下降了近七成。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)珞獅北路店店長(zhǎng)胡翠告訴記者，6月起，很多房齡在2年以內(nèi)的業(yè)主轉(zhuǎn)入觀望期，這種狀態(tài)持續(xù)了兩個(gè)多月，直到8月下旬，市場(chǎng)才開始逐漸回暖。
“眼下，無論是賣房的還是買房的，基本都能正視營(yíng)業(yè)稅了。”順馳武漢分公司的馬亮告訴記者，
“該賣的還是要賣，該買的也還是要買。”胡翠稱，如今，對(duì)于營(yíng)業(yè)稅該誰繳的問題，交易雙方一般都能協(xié)商解決。這項(xiàng)本該由賣方繳納的稅費(fèi)，在實(shí)際交易中，往往是由買賣雙方分?jǐn)偨鉀Q。
至于買賣雙方承擔(dān)的費(fèi)用比例，則看雙方協(xié)議解決。據(jù)了解，他們多數(shù)都是采用對(duì)半分?jǐn)偟淖龇ā５珜?duì)于那些比較緊俏的房源，賣家因?yàn)椴怀罘孔淤u不出去，所以會(huì)把營(yíng)業(yè)稅全部踢給買家。
“經(jīng)常會(huì)有客戶詢問我們，是否有規(guī)避營(yíng)業(yè)稅的方法。”馬亮稱，無論哪一種避稅方式，其中都暗藏了很多潛在的風(fēng)險(xiǎn)，而且這些風(fēng)險(xiǎn)卻是很難規(guī)避的。因此，我們會(huì)鼓勵(lì)客戶以分?jǐn)偟姆绞浇鉀Q營(yíng)業(yè)稅。“作為中介機(jī)構(gòu)，我們并不愿意卷入這些不可知的交易風(fēng)險(xiǎn)中。”馬亮說。
“沒有完全保險(xiǎn)的避稅方式。”就記者上述提到的幾種避稅方式，武漢淘房網(wǎng)負(fù)責(zé)人陳巨林說，要避稅的是賣方，但多數(shù)避稅方法最終都是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了買家身上。“碰到不地道的賣主，買家完全有可能會(huì)落得‘房財(cái)兩空’。”
逃稅有風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)君細(xì)思量
交易雙方費(fèi)盡心思避稅，有哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？
武漢易斯創(chuàng)律師事務(wù)所律師陳宇認(rèn)為，“既有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也有政策風(fēng)險(xiǎn)，還有一些不可抗力因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。”
他說，雖然有些避稅手段并不違法，但并不意味著其中就沒有風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉课莸膬r(jià)格是變動(dòng)的，如果2年期到來時(shí)，正趕上房?jī)r(jià)上漲，賣主覺得自己的房子賣虧了，進(jìn)而毀約不賣房了。而買方這時(shí)已繳納了部分或全部房款，而且付出了時(shí)間代價(jià)，其中的損失誰來補(bǔ)償？任何一方毀約，都會(huì)帶來一系列的矛盾和糾紛。
陳宇分析認(rèn)為，首先，“先公證后過戶”的做法中，雙方確立的只是委托公證。雖然辦理公證時(shí)，雙方需持有效證件同時(shí)到場(chǎng)，但賣方若毀約，他隨時(shí)可以單方面撤銷公證，而且不需要被委托人（即買方）到場(chǎng)就可辦理。這造成的直接結(jié)果就是，約定時(shí)間到期后，買方根本無法單方面辦理過戶手續(xù)。
其次，房屋交易實(shí)行的是登記備案制度，只要沒有到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù)，該房屋在法律上就仍然歸賣方所有。因此，若遇到惡意騙錢的賣主，他完全可以在收到房款，并將兩證交給買主之后，再自行到房管部門將兩證掛失，然后再申領(lǐng)一套新證。由于產(chǎn)權(quán)記錄仍未發(fā)生變化，賣主仍可持新辦理的兩證作抵押貸款或二次銷售。這對(duì)買方來說無疑是非常糟糕的。
還有意外因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。比如，“先公證后過戶”或“先簽合同再過戶”的避稅方式中，如果在辦理過戶手續(xù)以前，賣方離異或意外身亡，房屋的所有權(quán)就會(huì)變更。假如賣方因故身亡，則其房屋就變成了遺產(chǎn)，辦理遺產(chǎn)繼承手續(xù)后，該房屋就可能產(chǎn)生多個(gè)不同的權(quán)利人。對(duì)買方來說，原本一對(duì)一的交易變成一個(gè)對(duì)幾個(gè)，無疑會(huì)帶來很多麻煩。
最后，債權(quán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果賣方因欠債將房屋兩證作了抵押，那么，屆時(shí)買方即使拿著委托公證也仍然辦理不了過戶手續(xù)。若情節(jié)嚴(yán)重，房屋還可能會(huì)被查封。
由于抵押房屋是不能流入市場(chǎng)再交易的，因此，“以債務(wù)協(xié)議替代交易協(xié)議”的方式雖然可以保證房子不出意外，能有效保護(hù)買方的利益，但通過這種方式避稅，賣方就要承擔(dān)相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橐坏┵I方因房?jī)r(jià)下跌等因素而變卦，不愿再購買該房屋，那么在要求退還購房款時(shí)，完全可以按照協(xié)議規(guī)定的利率，要求賣房者支付相應(yīng)的利息。如果當(dāng)初規(guī)定的利息較高，賣方就虧大了。
武漢市房地產(chǎn)交易中心市場(chǎng)流通科科長(zhǎng)龍克虎認(rèn)為，隨著相關(guān)制度的日益完備，時(shí)下所謂“流行”的避稅方法也未必就真能管用。他說，比如做低交易價(jià)格的做法，房產(chǎn)部門有嚴(yán)格的審查制度，房屋交易時(shí)，工作人員會(huì)對(duì)房屋交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格進(jìn)行審查，若低于同地段、同類型房屋的最低價(jià)，就會(huì)被打回去重新評(píng)估。因此，即使以此避稅，往往也只能參考相關(guān)部門公布的普通住宅交易價(jià)格來操作，不可能低得太離譜。
陳宇律師認(rèn)為，交易雙方的某些避稅手段雖不違法，但畢竟是以逃避國(guó)家稅收為目的的，而且其中暗藏風(fēng)險(xiǎn)。若以僥幸心理避稅，一旦風(fēng)險(xiǎn)來臨，屆時(shí)蒙受的損失就不僅僅是眼前省下的這點(diǎn)利益了。
（《財(cái)富金刊》獨(dú)家報(bào)道，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。）
|
