打造房地產(chǎn)流通行業(yè)的龍頭企業(yè)--訪金豐投資董事長阮人旦先生

　　上海金豐投資股份有限公司(以下簡稱金豐投資，股票代碼：600606)是上海房地(集團(tuán))公司通過收購原上海嘉豐股份有限公司國家股，經(jīng)跨行業(yè)資產(chǎn)重組，變更主營業(yè)務(wù)并由上海房地(集團(tuán))公司控股的上市公司。2004年12月，經(jīng)國家國資委批準(zhǔn)，國家股整體劃轉(zhuǎn)至上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司。目前國家股占總股本的55.45%，流通股占44.55%。

　　筆者：您對公司上市以來的總體經(jīng)營情況有何評價？

　　阮人旦：金豐投資是目前國內(nèi)A股市場唯一一家同時從事住宅流通、住宅開發(fā)及土地儲備配套服務(wù)業(yè)務(wù)的上市公司，通過1998年的成功轉(zhuǎn)型及產(chǎn)業(yè)鏈的延伸顯著提升了公司的投資價值。截至2004年底，公司總資產(chǎn)28億元，凈資產(chǎn)超過10億元，1998年-2004年平均每股收益達(dá)0.33元，成為中國證券市場上實現(xiàn)整體資產(chǎn)重組并取得顯著業(yè)績的上市公司之一。因此可以說，從金豐投資幾年來的發(fā)展來看，公司的總體經(jīng)營情況是良好的。

　　筆者：與其他房地產(chǎn)行業(yè)上市公司相比，金豐投資的獨特優(yōu)勢體現(xiàn)在哪些方面？

　　阮人旦：金豐投資的競爭優(yōu)勢主要包括以下幾個方面：

　　產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢：通過1998年重組后的一系列資產(chǎn)整合，金豐投資已完成其從住宅流通業(yè)向住宅開發(fā)及土地儲備配套服務(wù)等上游細(xì)分行業(yè)延伸的戰(zhàn)略布局，成為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈較為完整的上市公司，產(chǎn)業(yè)鏈延伸所形成的協(xié)同效應(yīng)已在公司不動產(chǎn)經(jīng)營等業(yè)務(wù)中得到明顯的體現(xiàn)。同時，作為未來重要利潤來源的土地儲備配套服務(wù)、配套商品房業(yè)務(wù)可成為公司利潤的穩(wěn)定器，從而降低因房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的周期性風(fēng)險。

　　品牌優(yōu)勢：金豐易居品牌在上海乃至全國的房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域中具有很高的市場認(rèn)知度和美譽度。

　　規(guī)模優(yōu)勢：公司旗下的上海房屋置換股份有限公司是上海房地產(chǎn)流通服務(wù)中介行業(yè)中第一家大型發(fā)起式股份有限公司，該公司自成立至今連續(xù)8年業(yè)務(wù)量穩(wěn)居上海第一，市場份額最大時占到上海市20%左右。金豐易居上房置換模式被建設(shè)部倡議在全國范圍內(nèi)推廣，金豐投資目前以自設(shè)及品牌輸出方式在全國布局了200余家連鎖網(wǎng)點，其中上海160余家。2004年公司在上海促成的房地產(chǎn)交易量接近90億元，位居上海第一。

　　大股東優(yōu)勢：金豐投資控股股東地產(chǎn)集團(tuán)和上海市唯一一家土地儲備中心采用兩塊牌子、一套班子的運作模式。上海市土地儲備中心的基本職責(zé)是根據(jù)上海市城市土地利用總體規(guī)劃、年度供地計劃和市場需求，適時收購、儲備土地，并將經(jīng)過開發(fā)的儲備土地投放市場，其每年的土地儲備存量達(dá)到約300億元規(guī)模。這為金豐公司充分發(fā)揮控股股東資源優(yōu)勢，積極開展業(yè)務(wù)合作提供了良好的機(jī)會。

　　筆者：從投資角度來講，金豐投資有什么值得大家關(guān)注的亮點嗎？

　　阮人旦：金豐投資的投資亮點有這么幾點：

　　一，金豐投資是目前國內(nèi)A股市場唯一一家同時從事住宅流通、住宅開發(fā)及土地儲備配套服務(wù)業(yè)務(wù)的上市公司，通過1998年的成功轉(zhuǎn)型及產(chǎn)業(yè)鏈的延伸顯著提升了公司的投資價值

　　二，金豐投資為上海市住宅流通業(yè)的龍頭企業(yè)，其參股29.5%的上海住房置業(yè)擔(dān)保有限公司的主營業(yè)務(wù)收入及凈利潤在未來有望大幅增長

　　三，金豐投資現(xiàn)有的上海松江九亭、廣西南寧柳沙半島等住宅開發(fā)項目存在明顯的地價優(yōu)勢；中低價位房的開發(fā)及上海以外市場的拓展，可有效降低宏觀調(diào)控給公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)帶來的不利影響

　　四，土地儲備配套服務(wù)業(yè)務(wù)將成為金豐投資未來重要的利潤增長點及可靠的利潤來源，我們估計該項業(yè)務(wù)在未來五年可望保持30%左右的增長

　　五，不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)為金豐投資利潤的重要補充來源

　　筆者：在住宅開發(fā)項目上，目前金豐投資在建和即將啟動的項目有哪些？阮人旦：公司在建中的項目有上海松江九亭金豐藍(lán)庭項目，即將啟動的項目有廣西南寧柳沙半島項目、安徽馬鞍山楊橋地區(qū)項目

　　一，上海松江九亭金豐藍(lán)庭住宅項目建筑面積約20萬平方米，預(yù)計總投資約為8.5億元，截止2005年6月30日，已投資3.26億元。該項目將于2006年內(nèi)全面竣工，投資回報期在2006-2007年。

　　二，廣西南寧柳沙半島項目位于南寧市柳沙半島，共擁有400畝建設(shè)用地，規(guī)劃容積率為1.4，可開發(fā)的建筑面積約為38萬平方米。該項目將于2005年內(nèi)開工，投資回報期預(yù)計在2007-2009年。

　　三，金豐投資參股馬鞍山市金申置業(yè)發(fā)展有限公司35%股權(quán)，共同開發(fā)安徽馬鞍山楊橋地區(qū)900畝住宅項目。該項目總投資為15.9億元，建設(shè)周期約為7年，采用滾動開發(fā)方式，全部完成開發(fā)預(yù)計要到2011年。

　　筆者：面對國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，公司的抗風(fēng)險能力如何？

　　阮人旦：面對國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控所帶來的種種風(fēng)險，公司采取了如下措施：

　　一，堅持以房產(chǎn)流通服務(wù)業(yè)務(wù)為主、房產(chǎn)開發(fā)并重并提供土地儲備配套服務(wù)的業(yè)務(wù)模式，發(fā)揮企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢

　　二，中低價房的開發(fā)及上海以外市場的拓展，有效降低宏觀調(diào)控給公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)帶來的不利影響

　　三，土地儲備配套服務(wù)業(yè)務(wù)將成為公司未來穩(wěn)定的利潤來源，大大增強公司的抗風(fēng)險能力。

　　筆者：公司的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略是什么？

　　阮人旦：面對未來，公司將繼續(xù)保持和擴(kuò)展金豐易居和上房置換的品牌優(yōu)勢，調(diào)整和梳理主營業(yè)務(wù)架構(gòu)，適度加大對房地產(chǎn)開發(fā)的投入力度，啟動配套商品房項目建設(shè)，進(jìn)一步整合房產(chǎn)流通服務(wù)業(yè)務(wù)的資源，重視和關(guān)注不動產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營模式和運作格局，強化和完善對外投資的管理體制，把金豐投資打造成為具有一定資本、資產(chǎn)規(guī)模和一定品牌影響力，并與土地開發(fā)業(yè)務(wù)相匹配、與房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相適應(yīng)、與房產(chǎn)流通服務(wù)業(yè)務(wù)相吻合的上市公司，逐步實現(xiàn)投入與產(chǎn)出保持適度均衡和良性循環(huán)，持續(xù)經(jīng)營和穩(wěn)健發(fā)展齊頭并進(jìn)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

　　筆者：作為董事長，您認(rèn)為此次股權(quán)分置改革對公司有著什么積極影響？

　　阮人旦：實施股權(quán)分置改革，非流通股股東和流通股股東將形成共同的利益基礎(chǔ)，將擁有相對一致的價值評判標(biāo)準(zhǔn)，將更加關(guān)注公司的法人治理結(jié)構(gòu)，從而形成對公司更有效的監(jiān)督和約束機(jī)制。

　　未來實現(xiàn)全流通后，資本市場的制度創(chuàng)新必將層出不窮。這為公司今后通過創(chuàng)新的金融品種和創(chuàng)新的資本運作方式實施整合、購并奠定了良好的基礎(chǔ)，有利于公司比較迅速地做大做強，為股東創(chuàng)造更大價值。

　　相信本次股權(quán)分置改革必將成為金豐投資健康、持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的契機(jī)。我們將以此為新的起點，開拓進(jìn)取，使金豐投資成為具有持續(xù)

　　筆者：請阮董談一談公司此次股改方案的主要內(nèi)容？

　　阮人旦：本次股權(quán)分置改革方案的主要內(nèi)容為：

　　上海金豐投資股份有限公司的流通股股東每持有10股流通股將獲付3.5股

　　本公司控股股東上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司承諾：

　　上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司持有的非流通股股份自獲得上市流通權(quán)之日起，在24個月內(nèi)不上市交易或者轉(zhuǎn)讓。在前項承諾期期滿后，通過

　　公司非流通股股東延長鎖定期的承諾可通過交易所和登記結(jié)算公司實施，技術(shù)上可以得到有效的控制。同時，承諾人上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司聲明：承諾人將忠實履行承諾，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。除非受讓人同意并有能力承擔(dān)承諾責(zé)任，承諾人將不轉(zhuǎn)讓所持有的股份。

　　我認(rèn)為，此次股改方案充分考慮了廣大中小投資者的利益，尤其是非流通股股東對股改方案的調(diào)整及承諾，體現(xiàn)了控股股東本次股改的誠意和對金豐投資未來發(fā)展的信心，為穩(wěn)定公司股價、增強投資者持股信心奠定了良好的基礎(chǔ)。

　　筆者：此次股改完成后，金豐投資今后將如何保護(hù)中小投資者利益？

　　阮人旦：公司已在保護(hù)中小股東利益方面做了些工作。首先，公司根據(jù)有關(guān)規(guī)定實施了獨立董事制度和董事、監(jiān)事選舉的累積投票制，建立起了投資者關(guān)系管理制度等，在制度上保證了中小股東和流通股東的重大事項決策權(quán)。其次，嚴(yán)格按照公平、公開、及時、完整、準(zhǔn)確的原則履行信息披露義務(wù)。再次，做好中小投資者的咨詢溝通、來電來訪的接待工作。

　　但僅有上述工作還不夠，接下來我們要進(jìn)一步做好投資者關(guān)系管理工作，主動加強與中小投資者和機(jī)構(gòu)投資者的聯(lián)絡(luò)，增加公司經(jīng)營計劃的透明度和執(zhí)行力度；不斷完善保護(hù)中小投資者利益的各項制度；充分發(fā)揮獨立董事在保護(hù)中小股東方面的作用，不斷提高信息披露的質(zhì)量。同時我也希望全體股東都能關(guān)注公司，積極參與公司的決策，為金豐投資的發(fā)展獻(xiàn)計獻(xiàn)策！

　　公司巡禮

　　作者：天橋

　　（來源：上海證券報）