樓市調價風有跡可尋熱門板塊房價隨著大盤轉區域大盤成調價風向標

http://whmsebhyy.com 2005年10月25日 09:23 上海青年報

　　樓市逐漸回歸理性加之“金九銀十”進入最后決戰，白熱化的市場競爭令不少開發商都放棄捂盤、守價等消極措施而積極調價入市。昨天，記者走訪多個熱點板塊發現，當下這股調價風有跡可尋：某一板塊如果僅有一些小型開發商或小面積樓盤調價促銷，市場影響并不大，但只要知名開發商或超級大盤按捺不住也調價，整個板塊就大抵會以此為風向標跟進促銷：萬科在金橋的標桿效應、九亭的調價聯盟及順馳、三盛、西部集團等“羅店斗法”無不如此……超級大盤“一石激起千層浪”的漣漪效應不斷顯現。

　　本報記者柯鵬

　　金橋：萬科調價15％遂成標桿

　　一個多月前，萬科上海宣布其位于金橋的聯排

別墅項目優惠15%以上促銷，調整后的價格相當于去年10月水平。此舉一出，整個金橋板塊對峙了兩個多月的房價堅冰隨之全方位崩裂，幾乎所有在售樓盤均開始重新定價。

　　最受影響的是臨近金橋現代生活園區東部的絕對城市，該盤今年開盤售出500余套而隨后開始銷售遇阻，開發商最近推出社區中央水景房源欲破僵局，本打算按以往銷售慣例調高這批景觀房價格，但最后只有無奈9折開盤，均價從以往的8000元/平方米最終降到最低6000元/平方米不到；隨后，本應在三月就入市的碧云新天地家園推出二期，售價也被拉低到8000多元/平方米，下調15％-20％；碧云國際花園跟著小幅降價500-1000元/平方米。

　　“盡管有地鐵規劃站點和東方醫院分院落址的配套利好消息，但市場清淡令金橋板塊目前大多數樓盤還是跟著萬科采取直接降價、間接降價的疊加促銷措施。”美地芳鄰房產公司負責人坦言，“面對當前形勢，只有降低預期來凸現性價比。”

　　九亭：

　　“價格聯盟”變“調價聯盟”

　　不久前，松江九亭鎮的20多家開發商曾聯手發起“不降價”的內部價格聯盟，并協議每家出資約5萬元聯合進行整體宣傳。但是，這個“價格聯盟”沒能緩解九亭市場的整體頹勢，在知名樓盤奧林匹克花園也放棄堅守后，新的“調價聯盟”隨之涌現。

　　網上

房地產數據顯示，奧林匹克花園新一批在售樓盤總共272套，價位曾從3500元/平方米飆升至9000多元/平方米并一度突破萬元大關。但幾天前，該開發商放棄原先的“守價”策略，開出7300元/平方米的價格。目前網上備案記錄顯示其累計住宅均價7752元/平方米，從幾個月銷售40套的窘境開始了一個月售出50多套的初步好轉。

　　奧林匹克花園調價的震動迅速擴散，九亭大街的九亭明珠苑、楓橋麗舍紛紛打折，另外一些樓盤也紛紛推出數量不等的特價房，調價幅度集中在15％左右，九亭板塊樓盤均以不同方式調價且優惠幅度在同區域內基本一致。

　　羅店：三巨頭年底“斗法”

　　地鐵一號線延伸段的通車促進了寶山樓市的穩定，寶山樓盤整體價格變化不大，但隨著近郊供應量逐步加大，開發商定價策略轉為謹慎。特別是“一城九鎮”之一的羅店北歐新鎮由于域內順馳、三盛和西部集團等大公司云集，加上旗下樓盤開盤時間擠在一起，調價風難以平息。

　　資料顯示，三盛宏業的“美蘭湖頤景園”是在去年12月通過招投標獲得的土地，其樓面地價已達2500多元/平方米，加上建安費、配套建設費、稅收等，成本估計達5000元/平方米。“下周即將開盤，首批推出108套房的均價5600元/平方米，部分樓盤還將95折，實質調價至5400元/平方米。”項目老總吳滋信昨日透露。

　　“我們的想法是低開高走，第一期只要不虧本的微利就好，以后在銷售時可以主動點。”吳滋信的謹慎透露了該區域大盤主導的效應。畢竟，和三盛同時拿地、左鄰右舍的順馳“美蘭湖”也在近期開盤，價格集中在6000元/平方米左右，加上西部集團的先期項目，板塊競爭和共榮已難以割舍。

　　專家：大盤調價左右區域樓市，對購房者是利好

　　本報訊（記者柯鵬）“以前說‘船小好掉頭’，現在是‘船大才能抗風浪’！”易居中國研發中心經理鄭翎昀一語道破，“大型開發商在專業化、資金實力、發展經驗及對市場的全局把握能力上均高于一些中小型開發商，同時他們對市場的周期性變化也更為敏感，因此這樣的樓盤一旦調價，對于其他樓盤和整個區域市場的影響不言而喻。”

　　鄭翎昀指出，大盤調價后，中小開發商會感受到市場走向，擔心自己的目前策略有誤；同時考慮到在其樓盤產品實力無法和大開發商和超級大盤相比時，惟有更賣力地爭取價格優勢，在調價上做更多文章才能暢銷。

　　同時，對于購房者來說，由于知名企業的大型樓盤一般都有相當的品牌認知度和客戶信任度，同時大多是本區域的熱點和明星樓盤，本身就有較強的吸引力。調價后這些樓盤的性價比可以更加提高，即會吸引部分有真實自住需求的購買者入市。

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