業(yè)主炒物業(yè)為何有理寸步難行

　　10月13日晚，因為業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生糾紛已被停水5天的明鴻新城小區(qū)終于恢復了供水。但是，業(yè)主們心里并不踏實。

　　5天的停水生活仍歷歷在目：業(yè)主們只能用純凈水煮方便面充饑，或者到朋友家借住，或者干脆到賓館居住。停水第4天時，眾多業(yè)主情緒激動，消防官兵只好打開街頭消防栓為該小區(qū)居民送水應(yīng)急。不少業(yè)主擔心，由于更換物業(yè)公司的問題沒有根本解決，類似問題仍

有可能發(fā)生。

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這起沖突表面上看是由于拖欠自來水公司水費，深層原因則是數(shù)月前業(yè)主們要求更換物業(yè)公司的結(jié)果。

　　雖然《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定：業(yè)主大會有權(quán)選聘和解聘物業(yè)公司。但是該《條例》生效兩年多來，具體操作卻不那么簡單。

　　業(yè)主依法選聘新物業(yè)

　　明鴻新城小區(qū)位于鄭州市經(jīng)三路北段，由河南德億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱德億地產(chǎn)）開發(fā)建設(shè)。多年來，小區(qū)物業(yè)由開發(fā)商指定的德億物業(yè)公司負責。

　　近年來，小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商和物業(yè)公司的矛盾逐漸激化。一方面，部分業(yè)主認為德億物業(yè)管理混亂，沒有盡到應(yīng)有的義務(wù)，反而以各種方式牟取自身利益；另一方面，不少業(yè)主稱，開發(fā)商在向業(yè)主銷售房屋后又試圖改變小區(qū)原有規(guī)劃，占用小區(qū)公共土地進行商業(yè)開發(fā)，嚴重侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。

　　在今年8月9日的一份《告廣大業(yè)主書》中，小區(qū)業(yè)主委員會稱：“明鴻新城小區(qū)業(yè)主委員會2005年2月18日經(jīng)政府正式批準后，根據(jù)《物業(yè)管理條例》多次找到小區(qū)原物業(yè)管理人員協(xié)商簽訂委托物業(yè)管理協(xié)議事宜，對方均置之不理。同時，小區(qū)管理更加混亂。業(yè)主委員會決定采用招標的方式重新選聘物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會對投標的物業(yè)公司進行了實地考察，并通過投遞標書、現(xiàn)場講標的方式，讓各樓業(yè)主代表進行了投票，最后依法選定鄭州大宇物業(yè)管理有限公司（以下簡稱大宇物業(yè)）中標。”

　　新物業(yè)進駐受阻

　　8月10日，小區(qū)業(yè)主選定的大宇物業(yè)開始接手明鴻新城的物業(yè)管理。大宇物業(yè)在門崗設(shè)了3名保安，在小區(qū)內(nèi)布置了流動崗。然而小區(qū)原來的物業(yè)德億物業(yè)卻拒絕離開，其保安人員堅守門崗，毫不相讓。于是，曾經(jīng)在廣州和北京等地發(fā)生的一個小區(qū)的門崗同時存在兩家物業(yè)保安執(zhí)勤的現(xiàn)象，也在鄭州明鴻新城上演。

　　此后，大宇物業(yè)按計劃接管小區(qū)行政辦公系統(tǒng)時，德億物業(yè)的保安人員更是組成人墻，把大宇人員阻止在辦公區(qū)門外。大宇物業(yè)接管工作陷入僵局。

　　8月12日，鄭州市房管局出面，召集德億物業(yè)、大宇物業(yè)和明鴻新城業(yè)主委員會的負責人進行協(xié)調(diào)，要求德億物業(yè)撤離，小區(qū)管理交給大宇物業(yè)。該局并于當日向德億物業(yè)下發(fā)了《限期撤離告知書》，要求其在當天18時之前撤出小區(qū)。

　　老物業(yè)打跑新物業(yè)

　　對于房管局限期撤離的要求，德億物業(yè)總經(jīng)理助理宋先生當天表示尊重鄭州市房管局的意見，同意撤出本公司維護公共秩序的管理人員；同時提出，讓步應(yīng)該是雙方的，問題到底如何解決，還要看房管局的調(diào)解意見。

　　明鴻新城業(yè)主委員會負責人表示，如果德億物業(yè)及早離開，對于業(yè)主拖欠的136萬元物業(yè)管理費等欠費，業(yè)主委員會將出面協(xié)助清欠；如果出現(xiàn)個別業(yè)主無理取鬧的情況，他們將按照《業(yè)主公約》進行處理。

　　大宇物業(yè)負責人也表態(tài)說，如果德億物業(yè)在清欠方面請求幫助，他們將積極協(xié)助清理。

　　但是，8月12日晚，德億物業(yè)并沒有按期撤離。8月17日晚，因小區(qū)清運垃圾問題，大宇物業(yè)一名保安被七八個人用鋼管、塑膠棒毆打，被打保安對公安機關(guān)稱打人者為德億物業(yè)人員。8月18日晚，雙方保安再次發(fā)生沖突。此后，大宇物業(yè)只好從明鴻新城撤離。

　　明鴻新城業(yè)主委員會一位成員說：“簡單地說，大宇物業(yè)就是被德億物業(yè)打跑的。”

　　矛盾僵化 小區(qū)停水5天

　　大宇物業(yè)撤離后，明鴻新城的物業(yè)管理處于尷尬而混亂的狀態(tài)。眾多業(yè)主拒絕向德億物業(yè)繳納物業(yè)費，由于該小區(qū)的自來水仍使用一個總水表，一些業(yè)主甚至連需向物業(yè)公司交的水費也拒絕繳納。

　　矛盾持續(xù)到10月8日終于爆發(fā)：自來水公司停止向小區(qū)供水。鄭州市自來水公司有關(guān)負責人稱，由于該小區(qū)自來水一直使用的是小區(qū)開發(fā)商德億地產(chǎn)的總水表，水費都是由小區(qū)物業(yè)向業(yè)主收取后交給自來水公司。但是該小區(qū)從今年3月開始拖欠水費，至10月止已累計拖欠35萬余元，加上滯納金已超過45萬元。因此，自來水公司根據(jù)《鄭州市城市供水條例》對該小區(qū)停止供水。

　　對于停水問題，德億物業(yè)稱，一直都有部分業(yè)主欠交水費及物業(yè)費，以前這些費用都由物業(yè)公司墊付，因此不至于被停水。但是自從業(yè)主委員會提出更換物業(yè)以來，越來越多的業(yè)主拒絕交費，物業(yè)公司已無力墊付水費，因此只能任由自來水公司停水。

　　10月13日，經(jīng)鄭州市豐產(chǎn)路街道辦事處等單位努力，鄭州市自來水總公司、德億房地產(chǎn)公司、德億物業(yè)公司幾方達成協(xié)議，德億地產(chǎn)先支付21萬元的水費，自來水公司當天恢復供水，剩余的24萬元在10月31日前結(jié)清。為保證幾方所簽協(xié)議正常履行，豐產(chǎn)路街道辦事處作為監(jiān)督方，全程監(jiān)督此事的后續(xù)進展。

　　業(yè)主炒物業(yè)談何容易

　　對于業(yè)主更換物業(yè)的做法，德億地產(chǎn)副總經(jīng)理胡先生曾代表明鴻新城開發(fā)商和德億物業(yè)接受了記者的采訪。他說，明鴻新城物業(yè)上的問題是歷史遺留問題，不能簡單地以更換物業(yè)公司的方式解決。小區(qū)業(yè)主近5年來，累計拖欠物業(yè)公司各種費用達136萬元，這些費用全部是德億地產(chǎn)墊交的。此外，德億地產(chǎn)還額外投入了300萬元，對小區(qū)的舊房等進行改造，德億地產(chǎn)理應(yīng)享有這些改造設(shè)施的所有權(quán)。因此，德億物業(yè)無法與大宇物業(yè)進行移交。

　　作為行業(yè)主管部門，鄭州市房管局對于明鴻新城更換物業(yè)的做法表示明確的支持。該局物業(yè)處有關(guān)負責人明確表示：明鴻新城業(yè)主委員會的身份和該業(yè)主委員會解聘德億物業(yè)的事實完全合法，房管部門支持該小區(qū)業(yè)主的這一合法行為。至于業(yè)主欠德億物業(yè)的費用，該物業(yè)公司可以通過法院等途徑進行解決，但是卻不能因此阻礙新物業(yè)的進駐。

　　但是，該負責人也同時坦言，對于新舊物業(yè)公司的移交，作為政府管理部門也感到實施起來困難重重。首先是物業(yè)服務(wù)用房移交難。該負責人說，《物業(yè)管理條例》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。但是，由于物業(yè)管理用房在建設(shè)單位建設(shè)及登記產(chǎn)權(quán)時，都根據(jù)有關(guān)法律登記成為建設(shè)單位的產(chǎn)權(quán)，而目前又沒有法律規(guī)定物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)如何移交、登記給業(yè)主，因此業(yè)主實際上根本無法取得物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)，也就無法擁有這部分房屋的處置權(quán)。在新舊物業(yè)移交時，建設(shè)單位拒絕移交這部分房屋，房管部門也無能為力。

　　其次是物業(yè)資料移交難。該負責人說，《物業(yè)管理條例》規(guī)定，小區(qū)建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交包括竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等一系列物業(yè)管理必須的資料；物業(yè)管理企業(yè)則應(yīng)該在物業(yè)服務(wù)合同終止時，將上述資料移交給業(yè)主委員會。但是實踐中，絕大多數(shù)的小區(qū)前期物業(yè)都是由開發(fā)商指定或者自己組建的物業(yè)公司負責的，而開發(fā)商出于種種原因，大多并不愿意按規(guī)定向物業(yè)公司移交相關(guān)資料，結(jié)果導致物業(yè)公司也無法在新舊物業(yè)交接中，向業(yè)主委員會提交完整的資料。

　　再次是處罰實施難。該負責人說，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，房管部門可以對拒不撤離的物業(yè)公司和不移交相關(guān)物業(yè)資料的開發(fā)商進行處罰，但是由于《條例》中制定的處罰方式基本上都是罰款，而實際上，從限期告知到立案、聽證、處罰、復議、申請法院強制執(zhí)行，必須經(jīng)歷較長的過程，而這段過程對于物業(yè)矛盾已經(jīng)激化的小區(qū)來說，是一個漫長的僵持過程。

　　因此，該負責人認為，要解決目前“業(yè)主炒物業(yè)，說說容易實施難”的問題，有關(guān)立法部門需要對物業(yè)公司管理用房的所有權(quán)向業(yè)主移交的問題作出規(guī)定，同時能夠賦予房管部門更快、更有效的處罰措施，比如增加“暫停不服從管理的物業(yè)公司的資質(zhì)”的措施。

　　對于明鴻新城小區(qū)的問題，該負責人表示，房管部門仍在全力協(xié)調(diào)，如協(xié)調(diào)失敗，房管局將依法對有關(guān)方面進行處罰。

　　本報鄭州10月19日電

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