|
4 本報記者陳雪根
國際物業顧問公司戴德梁行日前表示，盡管房地產投資信托基金（REITs）進入國內房地產市場，提供了種種房地產投資的渠道和便利，但國內尚未成熟的房地產營運模式，構成了內地房地產開發商進行境外融資的障礙。戴德梁行估計部高級助理董事葉子華表示，跨境REITs將面臨五大障礙：
一是物業業權。部分國內房地產項目的產權問題成為通過REITs融資的一大法律障礙。除了土地使用權性質及使用年期的問題外，還包含取得正式產權證明文件的問題，國內很多房地產項目在竣工后很長時間，都未獲發房地產權證，未能滿足REITs對房地產項目必須具備完整業權的要求，這就使得某些具備經濟效益的房地產項目無法通過RE－ITs上市融資。因此，物業業主在籌備將房地產項目注入REITs時，取得房地產的產權證明文件成為通過REIT s融資的前提條件。
二是專業管理。由于納入REITs的物業非業主100％擁有，項目需要物業管理和資產管理方面的專業支持，才能把資產的潛在價值體現出來。國內的房產項目普遍存在缺乏專業資產管理等問題，例如物業管理、設施管理、租戶組合管理、租金管理等，如屬酒店項目則需要酒店管理。而國內現有能提供租戶組合和長期回報率等投資運營狀況分析的專業資產管理公司較少，物業業主及基金管理人需聘任具有國際水平的專業管理公司參與營運。
三是基金價格。房地產項目要通過REITs上市融資，必須先由當地證監會認可的房地產評估機構評定房地產的市場價值。REITs的基金單位價格基本上與該REITs的房地產市場價值掛鉤，但按國際資本市場的慣例，在新上市時，基金單位價格跟房地產市場價值會有若干折讓，以吸引投資者購買。國內房地產開發商普遍沒有接受此市場概念，故可能與基金經理在基金單位的定價上出現分歧。
四是會計準則。證監會對上市公司信息透明度有較高要求，特別是財務及稅務方面，需要配合國際會計準則，并需全面披露，讓投資者對開發商的規模及能力有所了解，而國內房地產開發商在這方面存在缺陷，有待進一步提高企業的信息透明度。
五是稅率。國內房地產稅前投資回報率一般會達到7－10％以上，但由于國內稅種較多，稅率亦較高，稅后的投資回報不一定能達到境外投資者的預期收益率。（20C5）
| 
