北京商業(yè)地產(chǎn)空置加劇(圖)

http://whmsebhyy.com 2005年10月20日 00:54 北京現(xiàn)代商報

北京商業(yè)地產(chǎn)空置加劇來源：北京現(xiàn)代商報 點擊此處查看全部財經(jīng)新聞圖片
　 新華社電（記者王宇陳芳陳黎明）

　　來自商務(wù)部及國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國一些城市商業(yè)營業(yè)用房空置面積增長甚至超過了新開發(fā)面積。其中北京市上半年商業(yè)空置一年以上的面積達到42萬平方米，同比增長133％，商業(yè)空置的現(xiàn)象在上海、武漢等城市也表現(xiàn)的非常嚴重。

　　按照國際慣例，營業(yè)面積超過1萬平方米的大賣場，按商業(yè)經(jīng)營規(guī)模效益比，是半徑1．5公里之內(nèi)不能有第二家大賣場存在。然而，記者近日跟隨有關(guān)部門的調(diào)查顯示，在我國一些大中城市，商業(yè)街區(qū)缺乏規(guī)劃、貪大求全、商場扎堆建設(shè)的

現(xiàn)象非常普遍。

　　“目前我國商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)正呈現(xiàn)出過熱特點，部分城市地產(chǎn)項目空置情況嚴重，已到了宏觀調(diào)控的關(guān)鍵時期。”商務(wù)部商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查組負責(zé)人表示。

　　商業(yè)地產(chǎn)是指區(qū)別于住宅地產(chǎn)，包括商場、酒店等商業(yè)營業(yè)用房在內(nèi)的房地產(chǎn)項目。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，近5年全國商業(yè)地產(chǎn)投資年均增長28．9％，新開工面積年均增長28．4％。今年上半年，部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)超高速發(fā)展，其中僅上海市就增長了96．9％，武漢市增長更是超過200％。

　　“按照世界慣例，只有交通便利、周邊商圈人口超過百萬的情況下，方能支撐起一個營業(yè)面積幾十萬平方米的大型摩爾。與目前北京西北部幾十萬的商圈人口相對應(yīng)，總營業(yè)面積達到41萬平方米的北京金源購物中心明顯過大。”北京市商務(wù)局有關(guān)人士分析認為。

　　上海是全國賣場扎堆最嚴重的地區(qū)之一，在莘莊地區(qū)，擁擠著彼此相距半公里到2公里的6家大型賣場，而且又有另外兩家上萬平方米的大型賣場在計劃興建中。武漢廣場購物中心附近也建有世貿(mào)廣場等4家總營業(yè)面積達30萬平方米的大型賣場。

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過熱正以空置面積大幅增加的形式表現(xiàn)出來。記者從國家統(tǒng)計局和各地商務(wù)部門了解到，到今年6月末，全國商業(yè)營業(yè)用房空置面積增長達到21％。其中北京市上半年商業(yè)空置一年以上的面積達到42萬平方米，同比增長133％，一些城市商業(yè)營業(yè)用房空置面積增長甚至超過了新開發(fā)面積。

　　市場過剩負面效應(yīng)凸顯

　　“貼身肉搏”引發(fā)惡性競爭

　　北京市商務(wù)局調(diào)查顯示，總投資累計達到40億元的北京市金源購物中心，號稱亞洲最大購物中心。自去年10月開業(yè)以來，除美食中心、居然之家、星美院線等經(jīng)營相對好一些，其他418家知名品牌專賣店以及大型購物中心均經(jīng)營較差，遠未達到預(yù)計目標。上海市經(jīng)濟委員會提供的數(shù)字也顯示，莘莊繁華商業(yè)區(qū)，今年五一黃金周期間，其賣場零售額均出現(xiàn)了下降的怪現(xiàn)象。

　　中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會副會長王永平說：“一些城市中心地區(qū)的‘商場扎堆’，確實帶來了商家“貼身肉搏”惡性競爭、商場銷售額下降和零售商撤市等后果。”

　　資金斷鏈潛在金融風(fēng)險

　　商業(yè)設(shè)施的過剩，還極易帶來資金鏈的斷裂。據(jù)商務(wù)部市場建設(shè)司介紹，與國外成熟的商業(yè)地產(chǎn)商“只租不售，統(tǒng)一經(jīng)營”的開發(fā)模式不同，我國開發(fā)商普遍采取的開發(fā)方式是通過用建筑商墊付資金把商業(yè)設(shè)施建好，再采取“售后反租”的形式，把項目分塊賣給中小投資者。由于開發(fā)資金大量是以墊付、借貸和租賃的形式存在，有可能引發(fā)金融風(fēng)險。

　　中國人民銀行統(tǒng)調(diào)司提供的數(shù)據(jù)顯示，上半年商業(yè)用房開發(fā)貸款同比增長46％，是同期住宅開發(fā)貸款增幅的三倍還多。

　　“一處閑置的商業(yè)地產(chǎn)項目，前期投入的開發(fā)資金可達幾千萬甚至上億元人民幣，這樣的浪費，在許多大中城市都存在。”參與調(diào)研的商務(wù)部市場建設(shè)司副處長劉曉峰說。

　　倒閉惡性事件頻發(fā)

　　商業(yè)設(shè)施過剩也引發(fā)了許多商業(yè)倒閉造成的社會惡性事件，如太原田森超市因與周邊華聯(lián)、沃爾瑪競爭不力，拖欠供貨商貨款，董事長被軟禁；四川綿陽億家樂大型超市因經(jīng)營不善倒閉，導(dǎo)致200家供貨商恐慌、哄搶商品等惡性商業(yè)事件在近年來不斷發(fā)生。

　　（王宇陳芳陳黎明）

　　專家政策防控繼續(xù)蔓延 遏止追求短期利潤

　　身為一家商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司的總經(jīng)理于洋說：“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)量的快速增加，一是房地產(chǎn)調(diào)控后市場游資在尋找出口，同時，比住宅開發(fā)多出5％到10％的利潤，也是一些住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場的重要原因。”

　　此外，出于對人民幣再次升值的預(yù)期，今年7月份以來，嘉德、盛陽、摩根士丹利等海外資本也競相進軍這一領(lǐng)域。

　　王永平分析認為，部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商是從開發(fā)住宅轉(zhuǎn)移而來，以追求短期利潤為目的。他們在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上不是采取“統(tǒng)一經(jīng)營、放水養(yǎng)魚”的方式，而是當起了“甩手掌柜”，將項目簡單地切成“豆腐塊”，再以粗略的方式租售給經(jīng)營者，并且“賣完就走”。由于開發(fā)資金大部分以建筑商墊付和銀行貸款的形式籌集，這種開發(fā)方式成本低利潤高，引得很多開發(fā)商蜂擁而至。

　　商業(yè)網(wǎng)點管理亟待出臺

　　專家指出，一些地方政府追求短期效益，追求招商引資數(shù)量、引進大型商業(yè)項目，把建設(shè)大型商業(yè)設(shè)施作為政績和形象，不加節(jié)制地增加商業(yè)用地供應(yīng)量，直接導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)的不規(guī)范發(fā)展。

　　“中國商業(yè)地產(chǎn)的根本癥結(jié)在于專業(yè)性欠缺。”中國商業(yè)聯(lián)合會商業(yè)廣場專業(yè)委員會秘書長郭增利說，開發(fā)商把主要精力集中在銷售方面，忽略了商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律，一些商業(yè)中心商業(yè)定位不準，業(yè)態(tài)組合混亂，商業(yè)用房的設(shè)施、結(jié)構(gòu)也都不按照商業(yè)規(guī)律建設(shè)，造成不易租售、項目閑置的后果。

　　對此，商務(wù)部認為，國內(nèi)商業(yè)項目的培育期，即從開業(yè)到正常經(jīng)營一般要2－3年。目前，商業(yè)地產(chǎn)正處建設(shè)高峰期，如不及時加以調(diào)控，問題將更為嚴重。商務(wù)部建議盡快出臺《城市商業(yè)網(wǎng)點管理條例》，加強對大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)的科學(xué)調(diào)控；對擬建的大型商業(yè)地產(chǎn)項目進行清理，防止商業(yè)地產(chǎn)熱繼續(xù)蔓延。

　　（王宇陳芳陳黎明）　　

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