一周商務話題：財富巨子納稅榜上為何默默無聞？

　　國家稅務總局和《中國稅務》雜志社聯合推出2004年度中國納稅500強企業排行榜，除了煙草和石油行業占據最顯赫位置，其中“300名內沒有一家房地產企業的名字出現”這一信息，引起了公眾和媒體的關注。

　　2004年，全國完成房地產開發投資13158億元，比上年增長28．1％。成長迅速的房地行業，為何成為納稅的“侏儒”？專家、地產商各有說法。

　　房企漏稅嚴重　改革迫在眉睫

　　據報道對開發商的房地產稅征收一直以來就存在不少“盲點”。據上海海德稅務師事務所所長陳志榮介紹，房地產企業的避稅行為多發生在企業所得稅和流轉稅這兩個環節。一般來說，內資房地產企業在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產企業則擅長運用“轉讓定價”的手法避稅。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產開發項目產生的利潤降至最低甚至虧損來逃避所得稅的征收。對于外資房地產企業來說，本身就享受著15％優惠稅率，再加上通過“轉移定價”的方式避稅，就使得這部分稅源嚴重流失。據介紹，外資房企多以國外采購、高進低出、兩頭在外的方式來完成“轉移定價”，把絕大部分利潤留在國外。這樣就產生了一個極其有趣的現象:一方面，許多房地產外企聲稱公司虧損(公司虧損就可理所當然地不納稅了)；另一方面，又削尖腦袋尋找新的開發項目。在這種財富效應下，就有更多的外企想擠進這個“虧損”行業。據一位曾在廣東某大型房地產公司工作的財會人員透露，這家公司的全資文化公司、技術咨詢公司等就有3個，號稱多元化經營，實則利用這些公司進行關聯交易完成利潤轉移。其下屬公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費高達上億元，然后再通過購買所謂的藝術品作為文化公司的固定資產，以完成最后的利潤轉移。因為這些藝術品是從母公司老板手中買來的，根本就不值錢，不過是個道具而已。去年，不少地區的稅務部門在檢查中都發現，大量房地產企業存在不同程度的偷漏稅行為，約有90％的房地產企業存在涉稅問題。杭州市

　　[地產商]

　　任志強：非單一生產稅收重疊

　　房地產企業的產業集中度相對于汽車、鋼鐵、電器、零售、電訊、石油、化工等大多數行業而言是非常低的。目前全國最大的房地產企業當年結算的銷售額不足100億元，不到全行業的1％。（當年的銷售額不等于結算額，竣工交房才能結算。）全國前300家最大的房地產企業的市場占有率不足25％，而中國前十家汽車生產企業占市場的80％，房地產遠遠低于大多數行業。在一個集中度極低的產業中是靠企業數量創造稅收和利潤的，而非單個企業的突出性所表現的。房地產行業以項目公司為納稅單位的基本特征并不影響利潤向投資者集中。分散的納稅活動并不能直接反映投資人的納稅情況，也不能反映利潤與納稅之間的關系。一個投資人可以同時持有10個、5個公司的主要股權和控制權，可以合并利潤，但并不能按統一納稅計算為一個投資人的納稅情況。稅收300強中沒有房地產企業并不表示房地產企業不納稅。不能反映出房地產企業的正常納稅情況，也不能反映房地產企業所做出的社會貢獻。土地出讓金是政府收取的地租（有些地區還包括市政配套建設資金），但政府收取的地租同樣在土地的二次轉讓、交易中增加稅收，在銷售的營業收入中和契約稅中疊加稅收。從開發商委托規劃、設計、勘探、地基處理、結構施工、放水、外裝、幕墻施工、材料采購、設備采購、裝修，包括廚具、家具、潔具、空調等產品與半成品采購中都要在每個環節有任意委托單位的利潤與稅收，并在不同企業納稅。同時這些稅收又都重復的疊加于最終的產品（房屋）中再統一加征營業稅、契約稅，如將上述所有環節中的稅收累計計算則每100元銷售額中約40％為各種稅收。單一產品生產環節中上述稅率會降低，但稅收會集中于一個渠道中繳納，而房地產行業的生產鏈條中，同一產品中的各種稅收在不同環節中分別交納。

　　潘石屹：稅收制度改革是當務之急

　　北京紅石建外房地產開發公司2004年共交稅300852845.78元（超過3億元），其中包括營業稅163848919.88元；土地增值稅22257714.54元；個人所得稅18516097.78元；城市房地產稅392722.75元；印花稅166331.27元；企業所得稅95671059.56元。我相信國家稅務總局會很快的更正這個數字。真實的情況是，北京紅石建外房地產公司在2004年度全國房地產納稅排行榜中是第一名。我們已經反復與北京市稅務局核實，我年初對外公布的納稅數據沒有錯。媒體從2004年度中國企業納稅500強的名單，發現房地產公司沒有進入300強的，來推斷房地產納稅問題嚴重。我認為，首先這是由于房地產行業分散造成的。其次，納稅的統計是按公司而不是“集團”計算其納稅額，許多房地產公司都是由很多項目公司組成的。還有，就是每個地方的稅收標準都不一樣，有些地方有許多的優惠政策，也影響了給國家的納稅。當然，也不排除有個別的房地產公司拖欠稅款，甚至偷稅漏稅，但這樣的房地產公司一定是個別的,而不是像有些媒體說的是房地產全行業的普遍現象。改革房地產的稅收制度是當務之急。要簡化、透明、公平、便于監管。目前房地產的稅收種類繁多，有許多多年積累下來的“優惠政策”，不同性質的房地產企業交的稅率相差很大，開發不同房子交的稅率也很不相同，在不同地區開發又不一樣。不同房子交易時交的稅種又是很復雜的組合，如交易時要劃分普通住宅和非普通住宅，又有容積率的分別、地區價格的分別、每套平方米的分別。太復雜了，很容易把人搞糊涂，也不利于監管和征收。

　　[專家]

　　胡怡建：規模分散納稅不單一

　　上海財經大學財政系胡怡建教授在接受采訪時表示，2004年度稅收500強的評選主要是按照企業納稅的絕對值，而并非注重企業的納稅貢獻。企業納稅額的大小則由經濟規模大小、同等經濟規模情況下企業的效益好壞、同等效益情況下行業的稅賦差異、納稅的管理程度四個因素共同決定。比如鋼鐵是由規模決定，石油由利潤率決定，煙草由行業稅賦決定。胡怡建指出，房地產企業沒有一家進入前300名，并不代表房地產企業的納稅少，而是房地產企業的規模小。我國的房地產業還沒有成規模，行業特點決定了房地產企業不可能是一個規模型企業。房地產的稅收貢獻不僅要看開發商的納稅，還要加上購房者的納稅。同時不應忽視房地產企業在土地資源出讓環節中的貢獻。

　　林家彬：存在虛報、瞞報利潤現象

　　國務院發展研究中心社會發展研究部副部長林家彬接受《中國經濟時報》記者采訪時說，如果將賬目公開，房地產企業就不容易偷逃稅款。“而房地產企業在追求利潤的過程中，許多環節都是灰色的，或者是在地下運行的，利潤在賬面上是看不見的。”

　　況偉大：房地產稅率偏低

　　“房地產業沒有進入納稅300強，除了開發商偷稅漏稅外，還在于房地產的稅率非常低。”中國社會科學院財貿所城市與房地產研究室研究員況偉大對《中國經濟時報》記者表示，通過對房地產開發商的調查發現，開發商的平均利潤率在30％左右，非常高。但在高利潤率的同時，稅卻沒有收上來，說明有開發商虛報、瞞報了利潤。從統計年鑒上可以看出，開發商資本的結構中，自有資本占總資本的比例還不足20％，約有30％的資本來自于銀行貸款，剩余的資本則來自于預售款等等。如果僅僅考慮自有資本的話，開發商的利潤率可能更高。況偉大為記者算了一筆賬：假定開發商的自有資本占總資本的20％，總資本的利潤率是30％，那么自有資本的利潤率則高達150％。因此，