劉杉評論:北京房價何時開跌

　　劉杉

　　未來幾年里，房價是漲是跌，很多人都想搞明白，但公說公有理，婆說婆有理，而開發(fā)商的聲音似乎越來越大。

　　潘石屹在北京東三環(huán)立了幾塊廣告牌，內容都是“走出觀望”。

　　這句廣告語看起來很優(yōu)雅，但讀起來卻很含糊，究竟是老潘走出了觀望，為他的建外SOHO最后一期開盤，還是老潘號召大家走出觀望，購買他的房子，這事只有老潘自己最明白。

　　北京的樓市是否走出了觀望，各方的說法不一。按照8月18日北京市四委局發(fā)布的北京市1～7月房地產市場運行數據，全市房地產期房價格漲幅為21．9％，不過在價格上漲的同時，同期期房銷售卻下降兩成，而全市空置一年以上商品房面積同比也增長24．2％。

　　這是一個矛盾的數據，數據讓人左右觀望，看看到底是開發(fā)商“捂盤”，還是購房者搶購。不過到底誰會先走出觀望，是消費者和投資客繃不住勁，還是開發(fā)商爭先開溜，這也是一個問題。

　　那么究竟什么因素會決定

　　在強調供求決定房價的說法中，有一個重要的理由就是北京的需求是剛性的，因為很多外地人都要在北京買房。這個理由看上去很實在，因為需求不斷增加，所以房價自然要逐步上漲。不過細琢磨起來，恐怕并不那么簡單。一個城市的經濟資源和就業(yè)容量顯然不會無限膨脹，當經濟實現總體均衡時，就業(yè)也會達到均衡狀態(tài)。由于存在就業(yè)壓力，北京的外來人口也會逐漸實現流入與流出的均衡。

　　當人口和就業(yè)處于飽和狀態(tài)時，住房供給還會增長嗎？答案是肯定的。因為很多人都想改善生活，而開發(fā)商也想繼續(xù)賺錢，所以住房的供給還會增加。當然，有人會認為，土地是稀缺的，住房供給會受到限制。這其實是開發(fā)商一個唬人的謊言。可耕地當然是稀缺的，但荒山和鹽堿地到處都是。如果北京改變目前的城市布局，由大餅型向橫軸型發(fā)展，那么門頭溝的野嶺，就會成為居住的樂園。所以，土地和空間并不是絕對稀缺的。

　　從長期看，住房的供給肯定要大于需求。而在短期內，影響住房價格的主要因素則是政策。

　　那么政策會不會打壓房價？當然不會，但政策是目前影響

　　房價走向的一個重要因素，它的作用事實上要大于市場的力量。從全國的住房價格來看，與其說是市場買賣導致的價格不斷走高，倒不如說是地方政府政策促成的市場繁榮和泡沫膨脹。如果中央政府嚴格規(guī)范地方政府行為，如果中央銀行提高貸款利率，那么市場投機活動就會得到抑制。從目前中央政府態(tài)度看，其不可能出臺打壓房價的政策，但抑制房價瘋漲，已然是政策取向。

　　不過，在我看來，到了2007年，政府抑制房價的政策可能比現在要嚴厲得多。理由是，中央政府現在雖然將穩(wěn)定房價放在了重要位置，但同時也擔心

　　房地產泡沫的破裂是早晚的事，而現在的政策選擇就是讓這個泡沫慢慢消退。

　　如果購房者對住房價格走勢有了理性的判斷，就會繼續(xù)觀望。而開發(fā)商意識到取消期房銷售等一系列政策出臺的后果，就會提早從市場抽身。由此看，房價離坐滑梯還會遠嗎？購房者和開發(fā)商比的是耐性，誰的耐性大，大家心里都明白。

　　至于北京目前還在繼續(xù)上漲的房價，則可能是跳水前最后的瘋狂，因為投機者總是抱有僥幸心理。

　　08年看奧運，07年再考慮買房吧。（15C3）