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北京樓市觀望漸出 下半年房價穩步上漲(圖) |
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| http://whmsebhyy.com 2005年09月12日 10:15 經濟參考報 |
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被譽為北京房地產項目年度盛會的國貿秋季房展會于上周末拉開帷幕。截至開展當日下午4時，共有4.83萬人參觀了秋季房展，意向成交額達35591萬元，意向成交套數485套，均價6528元/平方米。
素有“北京樓市晴雨表”之稱的秋季房展此次參展項目共有77個，新盤數量為28個，占到了1/3。據參展的濱河苑項目負責人介紹，他們項目連續參加了今年春季、夏季以及秋季三個展會，明顯的感覺到秋季房展現場咨詢和意向簽約的客戶要好于春季和夏季房展，僅開展當日上午他們的意向簽約客戶就達到了50人。
記者注意到，秋季
房展會上人頭攢動，展臺前聚集了大批咨詢者，這與今年夏季房展會相對冷清的場景形成了鮮明對比，其火爆場面足以讓人們感受到供銷兩旺的樓市又回來了。 秋季房展的火爆場面讓人們感受到供銷兩旺的樓市又回來了 本報記者 李勇 攝
京城地產旺市再現
9月8日，在北京國貿展廳開幕的秋季房展會，一掃春、夏兩季房展的低迷。據北京鏈家房地產經紀有限公司的統計顯示，展會第一天參觀人數達5萬人次，人流量比6月中旬的夏季展會增漲了79％以上，意向成交量上漲68％。“鏈家”市場專業人士認為，此次展會購房者需求后積薄發的情狀，正好得以窺見目前北京房地產市場的現狀。
“鏈家”專業人士對記者說，國貿夏季展會時，正值多項宏觀調控政策出臺后的觀望期，“5.11”文件出臺、普通住宅被重新定義、個稅由自行繳納變為與過戶掛鉤，這些政策不僅大大增加了買賣雙方的交易成本，更讓市場轉冷。6月的國貿夏季展會也因此受到極大影響，消費者的熱情大為減退。
但經過近三個月的“磨合”，消費者已逐漸理性，一直“隱藏”的需求也逐步顯現了出來。另外，近期出臺的一些相關政策，在一定程度上也促進了房地產市場的交易增長。例如，7月18日，北京國土資源局下發了《北京市2005年度土地供應計劃安排評價標準（試行）》，其中規定，二環路以內不再新增住宅商品房項目建設用地供應，使得市中心房產供需比再次拉大，達到1：10左右。而此次展會參展的一些項目，如本家潤園、萬潤風景等，均位處市中心區域，在一定程度上迎合了這部分消費者的需求。
對于秋季房展會的火爆，本次房展組委會負責人組建軍分析認為，出現這種情況，一方面是因為今年年初政府加強宏觀調控以來，市場普遍呈現觀望心態，在經歷了長達半年的觀望后，壓抑已久的購買需求得到了一定程度的釋放；另一方面，在銷售低迷中苦熬了半年的開發商鉚足了勁，在展會上為自己的項目大造聲勢吸引購買者，花二三十萬元搭建展臺的開發商大有人在，他們希望通過各種促銷手段吸引消費者。
從項目分布來看，朝陽區所占比重仍居首位，為32．7％，緊隨其后的是通州，占了23．6％。總體來看，適合普通百姓的住宅項目占到了所有參展項目的69．1％。
祖建軍向記者表示，參加今年秋展的新老項目在一定程度上反映了北京樓市的新動向。首先，老項目的價格穩步上升，與夏展相比，有60％的項目價格有所上升，但升值幅度不大，基本控制在每平方米300元以內。其次，新項目向中高檔化方向發展，均價每平方米5000元以上的新項目占到了新項目整體比例的61．5％。第三，項目區域繼續向北京周邊延展。在此次秋展中，五環以外的項目占到五成以上。
“金九銀十”新盤放量
位于CBD核心區域的建外SOHO七期9月3日開始銷售。來自北京房地產交易管理網的數據顯示，該項目開盤當日共簽約36套，交易金額達1.1億元。
SOHO中國董事長潘石屹接受記者采訪時說:“其實北京房地產市場不是很穩定，我們原本想等到市場平穩后再推建外SOHO七期，最初的計劃推廣時間是9月15日，但從我們開盤前做的市場調研結果發現，9月份京城房地產市場已經逐步走出觀望，所以我們將開盤時間提前到9月10日。結果，建外SOHO七期開始銷售的消息很快被放了出去，我們最終將開盤時間提前到了9月3日。”潘石屹無疑是9月份京城樓市走出觀望期的積極“鼓吹者”。
盡管有人表示，潘石屹認為京城樓市9月走出觀望期是在為其即將銷售的項目做準備，但從8月份房地產市場的表現來看，開發商已經從心理上走出觀望期，紛紛將其手中緊握的項目推向市場。有關數據顯示，京城樓市從8月中旬便開始出現開發商大量放盤的現象。來自中原地產的統計數據顯示，今年8月份新開盤住宅項目達到22個，甚至超過去年8月份新開盤的數量，比去年開盤數量最多的9月份僅少了5個項目。僅僅在8月20日一天，京城的東西南北就有多個新項目同時開盤，除了位于首體的西部大盤主語城和位于通州的高檔住宅產品世爵·源墅在該日正式開盤外，當天開盤或認購的項目還有麗都區域的嘉林·海德大道，大興的大溪地，望京的嘉美風尚中心和順義的麗嘉花園。與此同時，包括融科·橄欖城、逸翠園、明天第一城、世茂奧臨花園等品牌開發商開發的項目雖未在該月開盤，但它們也選擇在8月在市場上公開高調亮相。
中原地產華北區域總經理李文杰把開發商紛紛在8月份開盤的動作表達為“在為金九銀十做預熱準備”。
其實，購買市場逐漸回暖還是有跡象可尋的。據北京房地產交易管理網的數據顯示，今年7月份住宅產品預售房屋達到11769套，平均每天銷售379套，進入8月份預售房屋達到15151套，平均每天銷售482套，從9月3日到9月7日共銷售了2114套，平均每天銷售528套。“多數項目選擇在8月份至10月份開始進入市場，大部分開發商認為樓市的觀望氛圍漸淡，通過集中入市將進一步烘托市場回暖氛圍，同時開發商也希望傳統的季節熱銷規律能夠扭轉市場觀望的氛圍。”按照李文杰的觀點，自住型房地產市場已經開始走出觀望，而目前處于觀望期的主要是投資型房地產市場。
言及未來的市場發展，潘石屹認為：“北京的房地產市場會從低迷中走出來，平穩、健康地朝前發展。如果說未來還有什么困難的話。我想有兩點：第一，土地的供應要和市場的需求相平衡；第二，北京要盡快地建立二手房市場，不要再給二手房市場設置人為障礙。”
專家預計 市場暫時走出觀望期
據不完全統計，目前已經可以獲知的大約有50多個項目在9月、10月投向市場。在這些投向市場的項目中，多數為京城知名房地產開發企業的項目。
“在新政剛實施期間，很多開發商為了應付市場突變，紛紛改變公司經營策略或項目銷售策略。有些開發商將原本整體開盤變為部分試銷；也有的一再推遲開盤時間，甚至等到現房銷售，這些銷售策略實質就是‘捂盤’。”北京成業行房地產經紀有限公司高級投資顧問朱永升博士表達了這樣的看法，“在‘捂盤’者中，當然不乏一些人將寶押在‘金九銀十’的銷售旺季，希望借勢拉動項目銷售速度。但是，也有不少開發商是為了解決資金困境，借此東風，希望資金快速回流。”
盡管相比前幾個月，北京市場新盤放量較大，但仍有業內人士認為重頭戲還沒有開場。“我覺得明年上半年才會進入一個真正的放量期。”李文杰這樣認為。“9、10月份相對于6、7、8三個月來說已經走出觀望期，但整體市場是否走出觀望期現在還沒有定論，要到年底才會更加明朗。”他介紹說，11月份中央的經濟工作會議會對2005年房地產宏觀調控效果進行評估，如果評估的結果是已經達到預期目的，應該不會有后續政策出臺。但如果認為預期目標還沒有達到，反而造成房地產市場反彈，那么新的調控政策出臺不可避免。
“目前還不能說房地產市場整體走出觀望期，但9、10月份應該不會有新政策，市場會呈現穩中有升的態勢。”朱永升博士說，“9、10月份肯定會比6、7、8三個月市場總體情況要好，一是新推出的樓盤會比較多，二是總體成交量會比較大，但是平均下來，每個樓盤的情況可能會出現較大差異。而消費者的觀望情緒依然會有，盡管開發商們會不遺余力對項目進行包裝、策劃和宣傳，甚至推出各種促銷活動，但最終購房者是否買單則是另一回事了。”
對于觀望期究竟會何時結束，戴德梁行研究顧問部高級經理王晨告訴記者，這個比較難判斷。因為判斷一個市場要用數據來進行支撐。但他指出，北京的市場存在一個問題，即受去年“8·31政策”的影響很多樓盤選擇今年下半年開盤，由于開盤的數量增多了，下半年的交易量肯定會上升。所以如果單從數據上看，9、10月份或許顯示走出觀望期。但這只能反映一部分的問題，或者說反映的程度很有限。
房價：穩步上漲 部分區域漲幅較大
李文杰告訴記者，近一時期北京樓市市場交易氛圍雖有所降溫，但房價仍在維持真實的上漲。房價下降的預期，在得不到市場支持的情況下，將逐漸衰弱和結束，供小于求的局面，終將在房價漲幅中體現。在調控背景下，保守預測房價走勢格局：房價穩步上漲，部分區域漲幅較大。同時，部分區域、部分住宅產品價格會出現較大幅度上漲的可能性。
偉業房地產經紀有限公司總經理徐斌認為，部分區域以及部分類型住宅產品價格，有望在2005年三四季度出現較大幅度上漲。如果出現延遲，價格上漲將在2006年年初得以充分體現。徐斌表示，北京住宅主流產品的供求關系在調控政策影響下，處于供小于求的局面。雖然當前購房者在調控政策影響下，對房價下降寄予很大期望。但北京主流住宅市場在土地供應減少、新盤量減少和樓盤開盤延遲的作用下，供應小于需求的格局在中短期內基本成型。加之，北京樓市的需求是以自用型、改善型為主，投資型置業蟄伏，投機購房所占市場比例很小，市場整體發展健康，需求旺盛。供求關系在未來市場發展中，將逐漸發揮主導作用。
最新調查顯示，目前預期房價下調的人群正在逐漸減少，房價下調的輿論影響力也在隨之衰減。戴德梁行泛城(中國)綜合住宅服務助理董事岳鋒鋼表示，預計2005年下半年，在市場供求關系調整主導作用下，北京住宅主流市場的階段性調整將基本結束。隨著新盤供應的明顯增加，下半年交易量將較上半年有大幅度增加，尤其是每平方米8000元以下的銷售項目，估計會有不錯的市場業績。
作者：洛濤 李佳鵬
（來源：經濟參考報）
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