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一方面是被視作優(yōu)質(zhì)貸款的房地產(chǎn)貸款，另一方面是開發(fā)商的貸款風(fēng)險，市場低迷將威脅開發(fā)商的資金鏈，威脅程度的加劇對銀行同樣不是好事，銀行陷入了被房地產(chǎn)“綁架”的困境。從個人房貸到開發(fā)商貸款，種種跡象使市場看到了銀行有松綁房貸的“惻隱之心”
本報記者 張煒
盡管上海房地產(chǎn)價格依然居高不下，但現(xiàn)在看來，商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商同樣難以“僵持”下去。面對今年4月至7月滬上銀行個人房貸出現(xiàn)連續(xù)4個月的負(fù)增長，已有跡象表明，銀行方面將重新放寬房地產(chǎn)貸款申請。
對于央行公布的《中國房地產(chǎn)金融報告》，商業(yè)銀行的“心情”非常矛盾。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依存度非常高，開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)比率的70％以上。這種現(xiàn)象曾被央行副行長吳曉靈稱之為，“所有的風(fēng)險都放在銀行身上，但是銀行的錢主要來自老百姓，銀行的風(fēng)險加大了，也就是社會公眾的風(fēng)險加大了。”另一方面，《中國房地產(chǎn)金融報告》中的一些建議讓各家銀行躍躍欲試。尤其是“考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個人住房貸款”的話音剛落，光大銀行便申請在上海和北京試點。
對銀行來說，房貸負(fù)增長不是滋味。今年7月，上海中資商業(yè)銀行個人住房貸款比上月減少8．86億元，16家商業(yè)銀行中有10家出現(xiàn)個人住房貸款負(fù)增長。至7月末，上海中資商業(yè)銀行個人住房貸款余額為2752．92億元，比去年同期少增93．63億元。以農(nóng)業(yè)銀行上海曲陽路支行為例，今年6、7月平均每月僅發(fā)放貸款3000萬元，而去年同期發(fā)放的貸款金額高達2億元左右。某國有銀行上海分行房地產(chǎn)金融部負(fù)責(zé)人承認(rèn)，連續(xù)多月個人房貸出現(xiàn)負(fù)增長，給靠追求最大利潤生存的銀行帶來了很大的壓力。為此，上海適當(dāng)放寬了對房齡在10年左右的二手房貸款的限制，為房地產(chǎn)貸款松綁。目前銀行仍十分謹(jǐn)慎，如農(nóng)業(yè)銀行上海分行對1990年以前的二手房依然全面停止辦理貸款。但由于10年左右的二手房是市場上最活躍的品種之一，對于購買用途為自住性質(zhì)的二手房貸款，銀行還是將其看作擴大貸款業(yè)務(wù)的安全通道。
與此同時，上海樓市中的房貸“松綁”傳聞接踵而來。有消息稱，某國有銀行閘北支行擬提供8成按揭，條件是第一次購買新房、單價在一萬元以下，且房產(chǎn)位于上海內(nèi)環(huán)線和中環(huán)線之間。
面對央行及有關(guān)學(xué)者一再提醒的房地產(chǎn)金融風(fēng)險，銀行為何如此矛盾呢？有業(yè)內(nèi)人士稱，在目前的僵持情況下，銀行的日子不比開發(fā)商和房地產(chǎn)中介好過。原因很明顯，一是房地產(chǎn)貸款，尤其是個人房貸，被銀行視作創(chuàng)造利潤的優(yōu)質(zhì)貸款。二是市場低迷將威脅開發(fā)商的資金鏈，這種威脅程度的加劇對銀行同樣不是好事，因為風(fēng)險可能傳遞到銀行給開發(fā)商的貸款。某銀行人士對記者說，如果因為收緊房貸而抑制消費，并最終影響到開發(fā)商的貸款，豈不是“搬起石頭砸了自己的腳”。三是房地產(chǎn)金融風(fēng)險至今還是“狼來了”，尚未出現(xiàn)賠錢效應(yīng)。如何在目前近似被房地產(chǎn)“綁架”的困境中“突圍”，對銀行來說絕非易事。
值得注意的是，同樣是金融機構(gòu)，信托公司對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)采取慎之又慎的態(tài)度。今年7月，信托業(yè)公開發(fā)售的房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品只有5個，發(fā)行規(guī)模4．6億元，僅是二季度平均水平的53．4％。房地產(chǎn)信托的萎縮，被看作是房貸放松影響的結(jié)果。有信托公司抱怨，“許多客戶聽說銀行又開始放貸了，跑回銀行去打聽消息了。”其實，信托公司在抱怨銀行搶客戶的同時，對房地產(chǎn)信托非常謹(jǐn)慎。中泰信托內(nèi)部人士甚至表示，現(xiàn)在只與上市公司合作，這是目前的市場情況下，降低風(fēng)險，同時保證產(chǎn)品收益的最好辦法。
說到底，信托公司不及銀行資金實力雄厚，每一個信托產(chǎn)品都不允許呆壞賬出現(xiàn)。既然要如此絕對地保障產(chǎn)品收益安全，對信托產(chǎn)品的設(shè)計和把關(guān)勢必嚴(yán)格。近期，信托公司實施了安全系數(shù)更高的風(fēng)險防范措施。以中泰信托為例，多重信用增級方式出現(xiàn)在該公司的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中。
從個人房貸到開發(fā)商貸款，種種跡象使市場看到了銀行有松綁房貸的“惻隱之心”。松綁還是收緊？商業(yè)銀行左右為難。但信托公司對房地產(chǎn)信托提高風(fēng)險防范級別，提醒商業(yè)銀行還是不能掉以輕心。
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