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半年前，上海推出了一系列控制房地產(chǎn)市場(chǎng)過度投機(jī)的政策，隨后，央行也出臺(tái)了較為嚴(yán)厲的防范措施。一時(shí)間人們以為，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)急劇萎縮，尤其是東南沿海大城市和北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)滑坡。
然而，中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)資本力量的存在，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)本身具有了相應(yīng)的適應(yīng)宏觀調(diào)控的能力，而且在通貨緊縮苗頭已經(jīng)隱現(xiàn)的情況下，房地產(chǎn)交易還是體現(xiàn)了能
夠支撐市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)模效益。只是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過半年的盤整，也出現(xiàn)了兩個(gè)新的跡象，值得投資者們加以關(guān)注。
一、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的多空博弈現(xiàn)象日趨激烈。
面對(duì)一系列政策，市場(chǎng)反應(yīng)迅速，短期成交量出現(xiàn)急劇下滑，浮在泡沫最表層的小資金投機(jī)者最先離場(chǎng)。尤其是在新政出臺(tái)之前，大量存在著的房產(chǎn)中介公司，到了6月底左右，普遍進(jìn)入業(yè)務(wù)萎縮狀態(tài)。
而7月之后，房產(chǎn)中介公司紛紛調(diào)整經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，有的轉(zhuǎn)為其他項(xiàng)目投資，有的轉(zhuǎn)向房屋租賃。入夏以后，到售樓處看房的大多數(shù)市民基本上是為了自用“望風(fēng)”。目前市場(chǎng)泡沫在消退，這是我們認(rèn)為宏觀調(diào)控政策比較成功的方面。
當(dāng)然，由于不同利益方對(duì)政策的解讀不同，加上媒體在傳播政策信息也有不同的理解和側(cè)重，因此，市場(chǎng)也出現(xiàn)了我們不愿意看到的誤判。而誤判必然導(dǎo)致市場(chǎng)業(yè)務(wù)量的低迷。
在新政出臺(tái)之后，到今年8月底之前，上海的房地產(chǎn)消費(fèi)進(jìn)入了抑制階段，大多數(shù)消費(fèi)者想購買的不購買了，想改善的不改善了，觀望的情況不可避免地出現(xiàn)了。而房地產(chǎn)消費(fèi)的低迷，直接導(dǎo)致了區(qū)級(jí)稅收的下降，對(duì)明年的財(cái)政安排將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。
上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心的一個(gè)判斷是，按照先前普遍認(rèn)同的20％至30%投機(jī)者的比例，8月底之前的成交量削減了60％至70%，則說明新的政策不但驅(qū)除了投機(jī)資金，也誤傷了自用客戶。而今后幾個(gè)月內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的多空博弈現(xiàn)象還將日趨激烈。其中，團(tuán)購隊(duì)伍的發(fā)起和開放商推出“無理由退房”的條件，將是下半年比較突出的博弈現(xiàn)象。
二、上海中低價(jià)房年內(nèi)推出，這將豐富上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心的調(diào)研成果認(rèn)為，加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，是本次房地產(chǎn)新政對(duì)企業(yè)影響最直接的地方，這對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)公司有著重要的意義。
有對(duì)比表明，上海的某塊土地招標(biāo)，會(huì)有100多家公司竟標(biāo)，而在香港，同樣是政府推出的土地招標(biāo)，則基本集中在10家左右的房地產(chǎn)開發(fā)公司。顯然，這種不合理的現(xiàn)象是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟的一個(gè)反映。而目前的市場(chǎng)狀況，則為整理開發(fā)商隊(duì)伍提供了一個(gè)較好的契機(jī)。在房地產(chǎn)開發(fā)景氣有所低迷之后，上海第五批中低價(jià)普通商品房用地于9月正式入市，將對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生積極的影響。目前，上海已經(jīng)發(fā)布了5個(gè)中低價(jià)普通商品房項(xiàng)目招標(biāo)公告，共推出35幅中低價(jià)普通商品房地塊，土地規(guī)模約420萬平方米。
同時(shí)從日前舉行的上海市配套商品房聯(lián)席會(huì)議工作例會(huì)上傳出消息，今年下半年上海要實(shí)現(xiàn)500萬平方米中低價(jià)房預(yù)售上市的目標(biāo)。顯然，這一目標(biāo)如果順利實(shí)現(xiàn)，無疑對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)將起到積極的推動(dòng)作用。
《國(guó)際金融報(bào)》 (2005年09月09日 第十七版)
作者：上海社會(huì)科學(xué)院 王泠一
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