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新政之“酒”后勁頗足
“‘泰利’算是走了，可誰知道上海的樓市還會不會出現更厲害的臺風呢。”看著這半年來上海房地產市場的起起落落，小方很想對明天充滿信心，卻始終感覺并不踏實。小方所在的單位效益一直很好，前幾年就自購了住房，去年以來手上閑錢不少，于是開始尋思著再買一兩處房子，等著上海房價慢慢往上漲。
“去年下半年的時候形勢不要太好，我在浦東買的房子漲得很厲害，今年年初我賣掉的時候賺了不少。當時打算繼續跟進，不過過完年一下子就傻眼了。”小方回憶起半年前的那段日子時，似乎還心有余悸：“我2月份的時候投資的一套小戶型酒店式公寓，現在已經跌掉將近20萬了。3月份剛開始的時候，我的一幫朋友買房子買得都紅了眼睛，感覺是只要能拿到房子，再賣出手就是穩賺的。后來國家出臺了一些政策，開始我們都沒注意，慢慢就感覺不對勁了。”
2005年3月7日，上海市地方稅務局開始執行《關于本市個人出售普通住房營業稅征收規定的通知》，規定個人購買上海市行政區域范圍內的普通住房，居住不滿一年出售的，銷售時按銷售價減去購入原價后的差額按5%的稅率征收營業稅，并按規定征收城建稅、教育費附加和河道整治費；購買后居住滿一年的，出售時免征營業稅及附加。
這項出地方性政策，在出臺伊始并沒有受到市場的足夠重視；但它卻是長達半年、廣達全國的一場涉及土地、信貸、市場、交易、契稅等各個方面對房地產市場所作規范的發端。
“那時中介公司開的滿街都是，常常感覺一夜之間就能冒出來很多；我們去銀行辦房貸，那里永遠是人頭攢動，一張張薄薄的辦房貸的申請單都能堆成小山。”小方現在想來，有恍若隔世的感覺。
上海漢宇物業代理有限公司總經理施宏睿告訴記者，3月份“樓市新政”剛開始的時候只不過是去年下半年以來的宏觀調控的延續，所以市場所受到的影響并不大，沿著去年的慣性繼續攀升。“對于樓市的宏觀調控政府從來沒有停止過，但是房價依然不斷上漲。”施宏睿回憶：“一直到‘組合拳’的全面推出，政府才明確表達出了自己的信號———打擊炒房、壓抑投資，而房產市場要以自住為主。”
3月16日中國人民銀行宣布，從即日起上調個人房貸利率，將原來的商業銀行自營性個人住房信貸優惠利率5.31%調整至6.12%。同時，經央行批準，部分房地產價格上漲過快的城市和地區的“個人住房貸款最低首付款比例”將由當時的20%提至30%。4月1日開始，滬上大部分銀行聯手封殺“購房一年內轉讓”。
中房上海指數辦公室顯示，3月份，在實行“房貸新政”的形勢下，上海房地產價格依然保持上漲慣性，繼續高位攀升，并創出了近期來月度漲幅新記錄。4月份，雖然房價依然保持慣性上漲，但成交量大幅減低，房地產高位運行的頭部跡象初步呈現。
去年中期在宏觀經濟調控的作用下，上海房地產曾有短期漲幅趨緩的表現；進入10月以后，與央行升息警示相反，出現了新一輪的快速上漲。今年1至3月份的樓市發展更遠遠超過了去年第四季度的水平，屢創月度漲幅新高。在這種情況下，全國“兩會”過后，“房貸新政”迭出，打壓投機、穩定房價的決心是十分明確的，由于政策傳遞和統計的滯后因素，市場的變化并不明顯，僅二手房市場初步出現“滯脹”情況。
市場漸黯淡“那段時間政策出得太多了，而且各級政府都說要打擊投資炒房，大家都不敢輕易買房子。”小方那時已經有房子被“套牢”，雖然房價還在漲，不過不敢輕舉妄動。“其實我當時覺得房價暫時肯定會跌，但是沒關系啊，我可以做長線投資，所以我還在繼續尋找合適的房子。5月9日七部委的《關于做好穩定住房價格的意見》雖然明確指出要通過‘期房限轉’、‘兩年內轉手全額征稅’這樣的措施來打擊炒作投機，但是基于上海作為全國金融中心的地位以及2010年將舉辦世博會的前景，我和我的朋友們還是看好上海的房地產市場的。”
“不過當時我也開始猶豫了，大家都在說房價要跌，我找好了房子，也在琢磨等什么時候買能更便宜些。”進入6月份，小方開始持幣觀望了。
同時出現了另一個引人注目的現象，很多投資者開始拋售房源了。
以“遏制投機炒作行為、穩定住房價格”為目的“國八條”提出，自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。
“其實那時只是掛牌量增多而已，市場并沒有隨之引起轟動。5月份的時候，房價其實還是在漲的，我當時也把房子掛出去了，但是沒打算賣，只是想試探一下。”彼時持和小方同樣想法的投資者并不占少數。
“不過從5月份開始，房地產市場的投資需求一下子從70%下調到10%至20%，新政雖不至于即時打擊所有的投資炒房者，但已經讓絕大部分投資望而卻步了；同時，自住性需求開始在市場上顯著起來。”施宏睿告訴記者。
據中房上海指數辦公室調查顯示，5月份房地產價格上升勢頭得到一定的制約,中房上海指數升幅明顯趨緩。中房上海綜合指數較上月上漲17點，漲幅為1.1%；而到了6月份，上升勢頭已經停止：中房上海綜合指數較上月上漲4點，漲幅為0.26%，中房上海住宅指數則與上月持平。
雖然樓盤漲跌旗鼓相當，指數與上月持平，但開發商的定價心態已明顯發生分野，6月開始，一些新推出的樓盤已經開始降價，價格下降達2000元/平方米，跌幅均超過10%。其中，“萬里雅筑”跌幅最大，為19%，在當時銷售業績良好。自住改善型和動拆遷需求開始成為房地產中堅力量，房價中樞因此下移，通過市場機制的選擇達到新的價格均衡。
投機者離場、投資者收手、價格快速上漲的勢頭得到遏制、成交量急劇萎縮，這些都在兩個月之內都成為了現實。中房上海住宅指數長達5年半的價格上升格局逐漸走向終止，房價開始走向理性。
后新政時代
“如果說6月份的時候我是不知道該不該買，7、8月份我就是不知道該買哪里了。”房價是跌了，小方卻冒出了新的困惑：“鋪天蓋地的新樓盤打折、降價，越是地段好的房子價格越是撐不住，這樣一來，我倒真的不敢買房了。”
內環內，歷來被專家視為上海樓市的抗跌典型。然而，正是在這最精銳的地段，單價在萬元左右的新盤、次新盤也不再成為稀奇。甚至在各環線間，內環降價幅度最大，而中環以外地區新上市房源的房價則保持上升勢頭。“靜安四季苑”、“古北瑪瑙園”等新盤紛紛以降價來吸引購房者；開發商一度試圖建立的“價格聯盟”沒過多久便不了了之了。7月上海樓市成交量為77.8萬平方米，較上月下降3.5萬平方米，僅為今年最大單月成交量的1/3，創下了多年來單月成交地量記錄。有28%的樓盤平均單價出現下跌，其中有9個樓盤跌幅超過10%；大華板塊某樓盤為跌幅最大，達31.6%，均價下降4420元/M2；共有14個樓盤均價下跌達到或超過1000元/M2，達到今年的最低谷。
中房上海指數辦公室顯示，7月中，房地產宏觀調控組合措施的效應已經顯現,中房上海指數開始以較大幅度下挫。7月，中房上海綜合指數為1477點，較上月下降40點，降幅為2.64%；8月中，房地產宏觀調控組合措施已發生廣泛效應,本市房地產價格繼上月較大幅度下挫后，繼續以較大降幅向下調整。8月，中房上海綜合指數為1451點，較上月下降26點，降幅為1.8%。
建設部副部長劉志峰8月9日指出，當前房地產市場調控正處于關鍵時期，穩定住房價格還有大量工作要做。
新政的短期目標逐漸達到，至此，房地產市場正式進入“后新政時代”。
新政的沖擊力超乎很多人的想象，作為國家的支柱行業，房地產業的一舉一動都會全方位地影響到土地、金融等各個相關行業的發展。這次調整的是房價、打擊的是樓市，波及的卻是更多國民經濟的重要行業。
增強地產商競爭力臺灣資深房產專家、衛明不動產營銷智庫負責人蔡為民分析，如果這次新政是在2004年的5月份推出，對于市場的沖擊必然不會像現在這么大，也不應該有這么大。“政策的推出延遲于市場的要求，所謂‘亡羊補牢，尤未遲矣’，就現在的市場而言，雖然受到的沖擊比較大，但在根本上是無法避免的。”
“受到打擊壓抑比較大的應該是有剛性需求的自住房消費者———其實房價下跌真正的收益者也正是他們，但是高房價的受害者也是他們。不過政府一直也都在實行補救措施，比如現在第一套新房可以從銀行貸到8成，這些都能將新政帶來的危害降到最低。比如在臺灣，正常購房貸款利息為8%，而第一套自住房購房則可以享受3%—3.5%利率的優惠。”蔡為民告訴記者。
若只是為了調控房價，新政的目的已經達到了；但若只是為了調控房價，新政就不需要從土地、金融、市場、契稅等各個方面出一系列政策———政府調控的并不只是房價，而是整個房地產市場的良性發展循環，并且以次帶動其他重要行業的健康發展。
“這次新政無論給地產開發商還是銀行等金融機構，都是一個很好的反思的機會———我們現在的房地產市場的環節中還有很多不是長久的經營之道。新政暴露出了很多地產商缺乏核心競爭力，以及銀行房貸上的一些漏洞。這些問題并非通過新政就能夠解決的，上海的地產發展從2000年才開始的，畢竟剛剛起步，制度上還有許多環節需要完善，這將是一個很長的磨合期。臺灣經過了20年才完成不動產的證券化，上海也需要在政府的引導下逐步推動房地產業的有序發展。”蔡為民解釋。
“無疑，這次新政給開發商內部建設以及金融工具的運用上提出了更高的要求。”中房指數研究院（華東）院長陳晟對記者分析。
“不過，雖然政府一直在鼓勵和擴大自住市場的發展，真正的房地產市場沒有投資也是難以健康發展的。僅僅通過建設經濟適用房未必是最適合市場發展需要的模式，而征收不動產稅則可以在一定程度上壓制投機炒房。”蔡為民認為。
“當房地產涉及到民生時，就不能被簡單地看作僅僅是商業發展了。就現階段我國的情況而言，健康的房地產市場應該包括80%的自住需求、15%的投資以及5%的套利。”陳晟如此劃分。
寫字樓：海外基金一意垂青冬天里“制造”春天
本報記者 李小剛
就在今年宏觀調控對上海的住宅市場產生劇烈震動的時候，作為房地產市場的另一重要部分的寫字樓市場卻出現了少有的繁榮景象。
海外基金的寵兒仲量聯行中國區董事陳立民早在去年年底的時候就曾對記者說，上海的寫字樓市場正在趨熱，租金回報將一路高走。
隨后上海寫字樓市場的走勢不僅證明了陳立民的判斷，甚至在熱度上還超出了他的想象，幾家海外著名房地產基金的出場讓上海寫字樓市場的熱度達到了前所未有的狀態。
事實上海外基金對上海甲級寫字樓的覬覦要早于針對房地產市場的宏觀調控，而其大規模購入則在地產調控之后，可謂與上海的住宅市場上演了一出涇渭分明的悲喜劇。
今年年初，澳大利亞投行麥格理集團成為首只在上海動手的海外基金，其旗下的MacquarieGlobalPropertyAd鄄visorLtd(簡稱MGPA)，代表LendLeaseGlobalProperties收購了一幢位于上海市淮海路商業街、毗鄰新天地的20層樓高的甲級寫字樓項目—————新茂大廈。
這筆成交金額高達9800萬美元的收購案拉開了上海寫字樓收購的序幕，而此時距離3月26日國務院辦公廳發出《關于切實穩定住宅價格的通知》（被業內稱為老國八條）還有3個月的時間。
很顯然，接下來發生的事情充分說明了上海寫字樓市場的溫度沒有受到“國八條”的影響。4月初關于高盛則以1.076億美元收購上海百騰大廈刷新了幾個月前麥格理創造的記錄，而且高盛作為進入中國房地產市場的第一筆交易選擇在這個時間和地點發生，可的確耐人尋味。但有一點是可以肯定的，海外基金認為上海的寫字樓市場不會受到宏觀調控的影響。
2個月后，中國海外發展有限公司對外宣布，“MSR亞洲收購公司”以84644.3396萬港元的代價，獲得其控股的商業辦公大樓“上海廣場”。事實上，這次收購的主角就是大名鼎鼎的國際投行摩根士丹利。
此前關于大摩將進入上海寫字樓市場的消息已經四處傳開，但結果卻不是開始時的“明天廣場”，這也有些令人意外，但其看好上海寫字樓市場的信心已經是昭然若揭。
8月份，未曾謀面過的德國開放式房地產基金DIFA也出現在上海，他們看中的依然是上海的寫字樓。根據報道稱，收購華DIFA已經開始對位于上海市淮海中路688號的華獅中心，展開了債權債務、稅務等問題的盡職調查。而且據相關人士透露，一旦DIFA最終收購成功，華獅中心將創下上海地產整體收購的最高單價。
上海寫字樓收購還將創下什么新的記錄，目前誰都無法確認，但是大量的海外基金看好上海寫字樓市場已經是不爭的事實。
寫字樓一花怒放在宏觀調控的冬天里，卻是上海寫字樓市場的春天。
根據戴德梁行的報告顯示，2005年第二季度，隨著許多公司開始相繼入住先前預租并將完工的甲級寫字樓，上海市的甲級寫字樓整體吸納量也隨之反彈升至61700平方米左右，上海寫字樓市場仍十分緊張。
正是在這樣的背景下，寫字樓項目的建設沒有受到宏觀調控的影響，而且由于大多數寫字樓發展商都為境外企業，其資金鏈受宏觀調控的影響較小，因此把此時當作加快搶占市場的良機。比較引人關注的是，已經在上海拿到土地近十年的菲律賓華人首富陳永栽旗下的陳氏財團，今年開始加快了他們上海第一個寫字樓項目的開發，其投資的裕景國際商務廣場即將竣工。
上海甲級寫字樓市場行情持續向好，加之近期入市寫字樓物業預租市場持續火爆，戴德梁行統計顯示今年二季度上海甲級寫字樓物業平均租金水平較一季度上漲3.3%，達到0.84美金/平方米/天。南京西路這樣具有稀缺地段、品質上乘的甲級寫字樓如恒隆廣場、中信泰富廣場等出租率幾近100%。
雖然今年隨著花旗大廈、都市總部大樓，港匯廣場等都已相繼完工，戴德梁行預計2005年第三季度上海甲級寫字樓市場將會有大量新增供應。盡管如此，由于市場預租活躍，預計在完工入市前，這些寫字樓都將達到50%以上的簽約率，因此市中心辦公區域的供應量仍十分緊張。除了這些下季度入市的寫字樓物業外，還有其他一些將于今年底或明年初入市的寫字樓都已經開始面向市場預租，其中包括新天地附近的9號地塊及淮海中路的淮海國際廣場等。
兩個滬上炒房者的故事
本報記者 魏夢杰
今年3月，對于不少地產投資者來說，絕對是能夠銘記一輩子的時節。中央政府正式對不斷上漲的房價進行調控，上海市也推出“穩定房價之組合拳”。記者的兩個玩伴正好是倒騰房子的人，也就是大家所說的房產投資者。這次大家聚在一起，聊起了新政半年來的感受。
阿雄的故事坐在記者面前的阿雄樣子多少顯得有一點后雅皮風格，下巴上留著的胡子和那副嫩綠色透明質感的樹脂眼睛，再搭配頭上戴著的F1賽車帽，似乎跟想象中地產投資者的西裝革履有很大的差距，更像是一個搖滾樂隊的鼓手。
不過阿雄是一個不折不扣的地產投資者，記得某雜志半開玩笑半認真地列舉了地產投資者的十大特征，其中有八條特征阿雄完全符合。在大學學房產專業的阿雄，從大學畢業之后就進入房地產公司上班，在幾年間速度累積了經驗并搞到一批資金，于是跳出公司“自己干”。談到房產新政以來的半年，阿雄雙手一攤，做了個無奈的表情：“我已經在家歇了半年。”
2004年底，阿雄和幾個朋友就在猜測政府在2005年要有大動作，幾個朋友手頭的房子都出去了。阿雄覺得手頭房子還沒到預期的價格，就留了個心眼，只放出去一半。結果4月份新政一出，手頭剩下的2套房子全被套在里面。“那時候就是這么想的，要我全放出去我覺得不甘心，說實話沒有新政策出臺，這房價還得往上漲。于是就留了2套覺得最有升值潛力的。”
阿雄現在手頭的兩套房子都是兩年左右以前買進的。一套大的復式商品房，另外一套小的買的是二手房，房子都是在松江。“買的時候確實便宜。正好處在上海房子兩次大漲之間，由于時間節點掐得正好，所以價格挺不錯。按揭走八成貸，加稅金等開銷本錢也不過30萬。”
眼光并不差的阿雄由于房產新政的出臺，只能在家歇上半年。
不過他的心態相當不錯：“說實話，手頭現在是有點緊。不過也不是什么大不了的事。房子還能繼續做，不過要做也只能做中長線，像以前那樣做短線投資上不太可能了。”阿雄觀念很明確，“熬得住就熬，熬不住就拋”，由于事先算盤打得精，該到手的利潤少不了多少。“養唄，現在是個頸口，房子還得養著。其實房子在我手里快兩年了，小的那套已經可以免征營業稅，大的那套面積擺在那里，該交多少就得交多少。原本我預計能賺到1.5倍，其實就算按現在的價格出手，我起碼也能賺上一倍。”顯然，今年4月，阿雄確實被新政組合拳嚇了一跳，“那幾天確實很嚇人，三天兩頭出一個新政策，而且出來的都是壞消息，有好幾天確實沒睡好覺。不像虎子這小子，心思轉得比我快。一看房子出不了手，就直接拿來結婚用了。”阿雄說著猛的一拍身邊坐著的虎子。
虎子的故事虎子是我和阿雄共同的朋友。他和阿雄保持著快10年的交情，大學是同班同學，出來以后又是同行。比起阿雄，虎子顯得更為精干，瘦削的臉上透著靈氣。
虎子做事情思路很清晰，腦子也轉得比別人快。他的口頭禪就是：“儂勿要幫吾搞！”（意思是對方在思路上邏輯上出問題了），然后接著的必有一番自信的宏論，洋洋灑灑。
虎子原本手頭的房子都在滬太路，2003年買進的時候是5000元每平米，到2004年底出手價格已經到了5000-10000元每平米。
自信滿滿的虎子在今年年初看中的靜安寺一套180個平方米的二期房。他迅速買進，本想待價格再漲上去的時候出手。“那時候很多人覺得內環以內的房子最好不要碰，其實內環以內的房子不是不能炒，要見縫插針挑準地方。”
沒想到，這套房子被4月出臺的新政套得死死的。“面積又大，又是今年新近購入的。套你沒商量。”自從3月17日，央行加息開始，虎子就覺得不妙。“其實加息本身并沒有什么，加息既打擊我們這些做房產投資的，同時也打擊了那些需要購房自住的普通購房者。而普通購房者在這次加息受到的影響要比投資者更大。不過央行在沒有任何明顯預兆的情況下加息，必然預示著國家著手整治的開始。”
果然不出所料，此后政策一而再，再而三的出臺，“被關起來是必然的，我身邊不少投資者那幾天都叫著‘我要事業了’，‘國家不讓我們活了’。的確，對于不少人來說，新政策連續推出得太猛了，往往一條對策還沒出臺，另外一個政策就出臺了。那時候就覺得大家手頭一下子緊了起來。很多人失去了冷靜分析的能力。”
面對著走也走不掉的房子，虎子做了個出人意料的決定。那現在自己住的房子讓給自己的父母住，新購進的房子用來自己結婚用。父母原本住的中外環之間的那套房子出手獲利。顯然，虎子玩起了乾坤大挪移。“老爸老媽那套房子多少年了，完全不受新政的制約，而且價格比他們買進的時候翻了不知道幾倍，想通一點就賣了。這樣一來，就省心了不少，根本不用關心自己房子市價如何，反正就直接拿來住一輩子好了。”說到這里，虎子爽朗地哈哈大笑。
房貸：
銀行評判標準迷離貸多貸少中介有招
本報記者 劉洋
“我買房子貸到了8成款”，聽到朋友如此興奮地傳達這個消息，記者不禁感到驚訝。朋友購買的房子是上世紀80年代末的二手房，按照目前的房貸政策，即使計算進住房公積金貸款，朋友最多也只能貸5成款，于是請他指點迷津，他神秘地一笑，說：“你自己去中介打聽。”
關于個人住房貸款，半年前開始實施的房產新政早有白紙黑字的規定。3月16日，中國人民銀行宣布，部分房地產價格上漲過快的城市和地區的個人住房貸款最低首付款比例將由現行的20%提至30%。顯然這一句話含義豐富，即給了銀行上調首付的主動權，又體現出一定的強制性。根據該政策，3月28日，上海市銀行同業公會發布《關于進一步加強個人住房貸款管理的指引》，該指引由公會會同16家中資商業銀行共同簽署并遵守。指引中明確規定停止一年內轉按揭服務，提高同一借款人第二套貸款購房的首付款比例，大幅度提高第三套及以上貸款的首付款比例，并且實行貸款利率上浮。
既然央行有規定，地方又有指引，貸款成數早就不該成為疑問。但是，事實并非如此。在對房產新政進行跟蹤采訪時，記者不止一次碰到購房者抱怨，如今的個人房貸越來越讓人看不懂，究竟能貸幾成，沒有個準。那么，是誰攪亂了本來應該很明確的個人房貸成數？
中介：競爭手段百出既然朋友已經指了條明路，記者就順藤摸瓜。經過一番暗訪，這才明白，中介在房貸成數中起的重要作用。
記者以買房者的身份對三個中介進行了探訪。態度比較謹慎的是新一代房地產咨詢（上海）有限公司。該公司人士表示，如果需要購買80年代末的房子，目前銀行政策仍然比較緊，最多只能貸5成款。而且，住房公積金和銀行貸款不能分開進行。
相對于新一代房產，另一家房屋中介公司提出的條件誘人得多。該公司一位女士向記者保證，貸款7成沒有問題。當記者追問，有沒有貸款8成的可能性，她支吾了一陣后告訴記者，如果在他們公司買房，他們可以在銀行幫忙打條子，8成貸款還是有希望的。同時，她還告訴記者，如果有住房公積金，可以兩種一起貸，那樣達到8成就沒有問題。
上海某房地產營銷策劃有限公司提出的條件更加吸引人。接待記者的先生首先詢問了記者的情況，聽說記者既沒有本地戶口，又只想買個二手房，立刻表示，目前房貸難度大了，最多只能保證貸款6至7成。聽到記者似乎對6、7成不滿意，他立刻又說，如果在銀行方面下點工夫，還是可能貸到8成的。在記者追問下，他不無得意的告訴記者，他們和銀行一直保持比較好的合作關系，之前還成功運作過外地購房者買第4套房子的高
比例貸款。記者表達了自己囊中羞澀，他不無為難地表示，那就不得不做高房價了，現在銀行評估比較緊，難度要大很多。
各中介都給記者支招后，記者終于明白，房貸市場目前的變數之大。從5成到8成，運作才是關鍵。就此，記者采訪了中國建設銀行某高層人士，他表示，不能排除銀行業內部有人開后門，但是，就他對房貸市場的了解，銀行為了規避風險，管理十分嚴格，不可能像中介所說的輕易放出8成貸款。為了應對目前萎縮的買房市場，各家中介很可能僅僅是炒作，甚至是部分中介的房產銷售員為了搶奪客戶以高房貸作為幌子，最終是不是能順利貸款，實在很難說。
銀行：評判標準模糊為了驗證中介的說法，記者立刻聯系了朋友當初貸款的上海某商業銀行，咨詢服務熱線接線員矢口否認購買二手房在該行可以取得高達8成的個人貸款，但是，委婉地表示，如果是購買新房，貸款額度可以適當放松。當記者問及適當放松能放松多少，如何滿足適當放松的條件，得到的回答是，信譽度高和符合銀行條件的客戶就可以放松，至于能不能貸到8成款，就要看各方面條件。所謂的各方面條件是什么，記者又對各家銀行進行了了解，得到以下基本原則：首次貸款購買非高檔住宅新房可以適當放寬貸款比例。然而，這個看起來清晰明了的原則在實施過程中卻有諸多不明因素。首先，銀行面臨條件判定上的困難。目前銀行業內對非高檔住宅的界定基本上是以上海市房地產交易中心下發的關于各個區域房價的均價表為基準。顯然，這個評判標準并不完善，忽略了房產地區間比較。以上海目前的狀況來說，由于地段差異導致房產檔次差異的情況仍然存在，只考慮同區域內比較，判定房屋檔次，難免不全面。
另外，以上原則基礎上，銀行為了嚴格房貸都增加了其他評估。這些評估包括客戶過去在該行的信用記錄和對該行的忠誠度。這種評估沒有統一的標準，嚴則嚴以，但是，實行人為操作，很難保證所有評判都能做到公證公平。
正如之前談到，很多中介機構聲稱在銀行有關系，可以幫助提高貸款成數。不排除這是中介機構的競爭策略和炒作手段，但是，也不能排除銀行內部存在相應問題。否則，朋友的二手房何以在各家銀行紛紛表示不可能給二手房提供8成貸款的情況下仍然順利突破？雖然，銀行業內目前避免談放松二手房房貸，記者還是聽到了不同的聲音。
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為，如果二手房貸款政策適當放松，對于房地產市場是利好消息。他指出，開始放開二手房貸款政策，是上海金融系統支持購房者自主型消費的好政策。目前的政策對于經濟實力只能購買二手房和希望通過購買二手房改善居住條件，未來購買新房的買房一族是個打擊。包括提高住房公積金貸款上限等政府的新政正在指引房貸政策偏向真正的買房者。實際上，嚴格的房產政策應該只針對投機者。他同時指出，為了應對房地產市場低迷，銀行采取不同的政策滿足競爭的需要是無可厚非的。
地產調控頭上三把劍
本報記者 李小剛
疑案一：征收個人二手住房交易個人所得稅關于征收個人二手住房交易個人所得稅的緣起可以追溯到今年5月初。當時國務院辦公廳轉發了建設部等七部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》，提出八項措施，其中對住房轉讓環節的營業稅政策進行調整是其中的重要措施之一。
至此，通過稅收來調節房價被當作了重要的調控手段，這也直接導致了5月下旬，國家稅務總局、財政部、建設部聯合下發了《關于加強房地產稅收管理的通知》。在6月1日，有關房地產稅收政策實施后，社會各界非常關注，隨后國家稅務總局新聞發言人對媒體公開強調個人轉讓二手住房應繳個人所得稅。
根據國家個人所得稅法的規定，個人轉讓房屋等財產所得，應按20％的稅率繳納個人所得稅。這對于房產投資者來說是一筆巨大的成本。
這時已經在宏觀調控的重災區———上海樓市中，已經備受煎熬的開發商和投資者被這條消息再次刺激，一些房產中介公司表示個稅一旦嚴格開征，那樓市必將狂瀉，而開發商更是擔心本來已經賣不動的樓盤因為個稅的征收陷入更深的泥潭。
但是頗令業內疑惑的是，這條可以說是足以讓上海樓市致命的稅收政策并沒有得到上海市財政局的明確答復，因此關于是否征收也成為民間廣泛討論的焦點。為此，記者曾經致函給上海市財政局，希望在征收的時間和具體內容得到明確的回復，但是經過了一個多月等待之后，只得到一句“稅收無小事，局里領導確定后會給回復”。
這把高懸在投資者和開發商頭上的達莫克里斯之劍始終若隱若現，因此業內就有觀點認為，中央政府就是要把“尚方寶劍”亮出來震住還想伺機而動的投機者，一旦樓市漲勢無法控制就會適時落下。
疑案二：建議取消房屋預售制度誰都沒有想到，中國人民銀行8月15日發布的《2004年中國房地產金融報告》將會涉及到“房屋預售制度”的問題。
該報告稱，“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。”
這個建議甫一公布，全國震驚，因為如果真的取消房屋預售制度，在房地產市場產生的沖擊波不會亞于一顆原子彈爆炸的威力。目前全國比較通行的房屋預售制度，一般是要求多層建筑封頂，高層建筑完成主體結構的2/3，就可以預售。通過這種制度，開發商可以通過預售回收大量的“預售款和定金”又用于房地產開發，這大大減輕了開發商的資金壓力，但也由此給市場帶來很多問題和風險。
因此，央行取消房屋預售制度的建議會產生激烈的市場反應。一些開發商雖然認為，取消預售制度是規范房地產市場較為根本的措施，但必將加速房地產市場的優勝劣汰。因為開發商在用自有資金開發房產的時候成本也會加大，將有一大批資金實力不強的開發商被踢出這個市場。按照建設部政策研究中心副主任王玨林的預計，估計會有80%甚至更多的房地產開發企業將被清除出場。
比較有意思的是，作為房地產市場的主要監管部門，建設部的表態代表了一個方向。王玨林認為，取消房屋預售制度的時機未到。“因為暫不執行現房銷售制度，主要是給房地產企業一些時間。”王玨林強調，目前房地產開發企業的自有資金太少，缺乏抗政策風險能力，推行“現房銷售”制度，可能會造成樓市震蕩。
盡管央行和建設部對于房屋預售制度表現出較為明顯的分歧，但是這個制度被提上議事日程已經讓開發商魂飛魄散了，而且是否取消房屋預售制度在一些房地產熱點區域內依然是“一塊石頭沒有落地”。
疑案三：個人住房貸款固定利率在眾多的房產調控政策中，可以說關于“個人住房貸款固定利率”是對購房者來說少有的幾個福音之一。
這個看起來將使購房者受益的政策，也是在8月15日由央行在其發布的《2004年中國房地產金融報告》中提出的，“可以考慮允許商業銀行發放固定利率個人住房貸款”。
所謂固定利率個人住房貸款是為購房者提供一定期限內的固定利率，它不會隨央行利率的調整而變動。銀行根據對利率周期的判斷，向購房人提供一個利率報價，該固定利率的利率標準要比目前執行的高。據了解，固定利率房貸在國外是比較成熟的品種，在這個央行建議的基礎上，工行上海市分行曾對外宣稱正在醞釀實行個人房貸固定利率，隨后又有消息稱，光大銀行已向監管部門遞交試點固定利率個人住房貸款的申請材料，這也是首家向監管部門遞交相關申請的商業銀行。
不過，具體將會在何時正式實施這個政策，關系各方都沒有明確消息。而且業內一些專家也指出，購房者可能會對銀行制定的固定利率貸款標準缺乏信心。目前固定利率貸款主要包括兩個方面：一是對固定利率的制定，二是制定固定利率的貸款期限。業內預測，銀行首期推出的固定利率（5年期）可能會在6%—7%之間，銀行方面對這一標準能否被購房者接受缺乏信心。
對于個人住房貸款固定利率對購房者是禍是福，具體能否實施，都成為眾說紛紜的謎團。
上海房屋租賃市場即將火爆
要英
任何國家的經濟中心城市都會集聚著不同收入層次的人群，對于一些發展中國家的經濟中心城市而言，如果正處在經濟高速發展和社會轉型的階段，常住居民之間的收入差異還會有更明顯的層次性特征。
上海目前正處在這樣的階段，從經濟發展的態勢來看，上海還將繼續加速現代化和國際化，高收入者的比例會上升。隨著上海發展現代服務業的進程加快，上海的白領階層會繼續擴容。與此同時，上海的外籍居民和留學生的數量會在今后兩三年間有明顯的增幅。此外，上海還是高等學府集中的城市，上海的優質教育資源正在為全國所分享，本科生和研究生的數量也在持續上升。加上一些季節性的需求，如考試準備期間的租賃房屋、大型會展期間的集團性租賃需求等，上海房地產市場在進行結構調整的同時，會出現房屋租賃市場火爆的局面。
上海作為中國公認的經濟中心，是一個非常吸引外來就業人口投身事業的城市。由于戶籍管制的逐漸放松，部分創業人口向中心城市集中，也是社會發展的一個必然趨勢。而高級管理人才和海歸人才的流動性還很強，對于高級公寓的租賃需求將在今后一個時期更明顯地表現出來。在一個很長的時期內，上海都將是人們期望的理想聚居之地。據上海社科院的一項調查表明，上海市每年外來流動人口約500萬人，其中約60%的人在滬居住時間超過1年，5%左右的人在當地購買自己的住房，影響當地住房需求約400萬平方米。需要指出的是，目前我們看重的還是其房屋購買，對于更大規模和更經濟的租賃需求卻關注不夠。
另外，上海的留學生群體也將成為租賃房屋的主要客源。有預計表明，上海將在2010年前替代東京，成為東亞地區最受留學生歡迎的城市。以復旦大學留學生的居住情況來看，早在改革開放初期直到上個世紀90年代中后期，當時的留學生們必須居住在學校指定的宿舍內，美其名曰“保護留學生的生命財產安全”。當時的這種模式也留有明顯的計劃經濟體制的痕跡，但也與當時上海市居民普遍居住條件的窘迫和留學生數量不多有關。但是隨著上海特別是浦東開發開放的進程，留學生數量猛增不止，到上個世紀90年代末期，復旦大學取消了留學生必須住在學校宿舍的規定，從而開啟了留學生在外租房的大門。據不完全統計，復旦大學的留學生，特別是老生，90%以上是在學校外租房居住的，他們絕大多數以復旦為中心、5公里為半徑尋租。
高校畢業生和近幾年的新婚家庭也有強烈的租賃需求。客觀地看，新就業者和新婚家庭，如果沒有外力的支持，要在今天的上海直接購置新建商品房，是比較艱難的選擇。而相對理想的狀態，就是依靠房屋租賃控制前期的生活成本，而后再俟發展景遇作進一步的打算。上海的高校畢業生人數逐年增加，2005年高校的畢業生人數已經超過12萬，這些人中的絕大部分都將面臨著租房問題；另外，每年上海市的新婚人數大概在9萬對左右，其中，相當一部分有租房需求。由此可見，如果我們根據社會發展的基本需求進行統籌運做，在提供商品房的同時，也努力地提供租賃性公寓和其他相關租賃房源，這一市場必將是穩定和持續發展的。（作者為復旦大學國際文化交流學院副教授）
《國際金融報》 (2005年09月09日 第十七版)
作者：本報記者 鄧旭
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