本報記者 楊婷
北京市規(guī)劃委制定的《經(jīng)濟適用住宅設(shè)計標準(試行)》日前出臺。《標準》規(guī)定,新建經(jīng)濟適用住宅的面積標準按戶型分為一室一廳、二室一廳、三室一廳三類。其中,一室一廳使用面積應(yīng)在40至45平方米,建筑面積在54至60平方米,三室一廳的使用面積應(yīng)在70至80平方米,建筑面積在104至117平方米。《標準》還要求,多層、高層經(jīng)濟適用房的層高應(yīng)
為2.7至2.8米,凈高不低于2.4米。
北京市政府希望借此《標準》來規(guī)范經(jīng)濟適用房開發(fā)時出現(xiàn)的面積過大、樓層過低等現(xiàn)象,以保證經(jīng)濟適用房的質(zhì)量及數(shù)量,緩解北京市居民住房困難的壓力。《標準》一出臺便引起各界反響,《標準》的執(zhí)行是否能達到預(yù)期效果,經(jīng)濟適用房是否走到盡頭等討論再一次風(fēng)起云涌。
停售超大經(jīng)濟適用房
錢女士興沖沖地到天通苑售樓處交訂金,但沒想到售樓人員告知,她所看中的那套房子現(xiàn)在停售了,而幾星期前,她還去看過房子。
天通苑售樓處的工作人員近期接到通知,停售建筑面積在140平方米以上的住房,原因是日前北京市規(guī)劃委出臺了《經(jīng)濟適用住宅設(shè)計標準》。
天通苑是經(jīng)濟適用房社區(qū),房價為2650元/平方米,這個價格在房價不斷攀升的北京有著絕對的優(yōu)勢。錢女士看中的房子是復(fù)式樓,有250多平方米,同時錢女士還想買一間地下室作儲物間。
據(jù)錢女士介紹,這套房子她并不急著入住,她在紫竹院附近有一套120平方米的商品房,一家人住在那里。現(xiàn)在之所以想買這套房子,一是經(jīng)濟適用房便宜,而且她符合買經(jīng)濟適用房最基本的條件——北京市戶口;二是全家人想換個大點的房子;三是可以投資,如果搬到天通苑來,原來的那一套可以租到不錯的價格,如果不想搬到這里來,可以把這套租出去,或者待價而沽——今后城鐵一通,奧運村建好,天通苑的房價上得去,怎么著也不會賠。
錢女士說如果不是她臨時出差,這房子就能訂下來了,沒想到幾星期后政策忽然變了,這一下子打亂了她的計劃。她擔(dān)心的不是政策限制,畢竟開發(fā)商已蓋好的房子不可能不讓賣。她擔(dān)憂的是不知道政策什么時候松動,自己看中的那一套會不會讓別人搶了先。
售樓處的工作人員也無法為錢女士想出更好的主意,只有一再地說讓錢女士多打電話過來咨詢,因為他們也無法估計開發(fā)商何時會讓他們繼續(xù)銷售這些超大的住房。
記者在售樓處房源信息表上看到,面積超過117平方米的住房比比皆是,有些住房甚至超過300平方米,現(xiàn)在停售的是建筑面積超過140平方米的。售樓人員對停售并不擔(dān)心,他們認為政策限制的主要目標并不是已建好的住房,而是未建的,而且有政策總會有對策,這些超大的住房肯定不會一直停售下去。
《標準》能否破除頑疾
《北京市經(jīng)濟適用住宅設(shè)計標準》要求略高于國家標準,它以面積標準為最核心內(nèi)容,既控制面積下限,也控制上限。意在通過對面積進行控制防止“經(jīng)濟豪宅”的出現(xiàn),同時從采光、隔音及層高的要求來保障經(jīng)濟適用房的質(zhì)量。
毫無疑問,北京市政府力圖解決中低收入市民的住房需求,希望《標準》的出現(xiàn)能打破經(jīng)濟適用房長期存在的弊端。但是《標準》是否真能達到政府所期望的效果?
從經(jīng)濟適用房政策發(fā)展來分析,1998年國務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知》,這是我國住房體制改革的綱領(lǐng)性文件。該《通知》要求高收入者購買或租賃市場價商品住房,中低收入者購買經(jīng)濟適用住房,最低收入者租用政府或單位提供的廉租住房。經(jīng)濟適用房建設(shè)用地實行行政劃撥,政府扶持,以保本微利為原則,向中低收入家庭出售。而后又出臺了《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房的若干意見》、《關(guān)于進一步加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》、《經(jīng)濟適用房住房開發(fā)貸款管理暫行規(guī)定》、《住房公積金管理條例》等規(guī)范性文件。2004年,《經(jīng)濟適用住房管理辦法》出臺,該《辦法》被稱為我國第一部經(jīng)濟適用房管理辦法,它從控制戶型限定價格、嚴格購房資格審查、集資建房等方面作出了更嚴格的規(guī)定。
政府希望經(jīng)濟適用房能解決部分中低收入家庭的住房問題,優(yōu)化房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu),平抑商品房價格的不合理上漲,緩解城市舊城改造和房屋拆遷矛盾等問題。但發(fā)展過程中的實際情況與政府的初衷產(chǎn)生了偏差。這些《辦法》及《規(guī)定》的出臺,都是為了解決經(jīng)濟適用房在發(fā)展中變異出的種種弊端,但是,這些弊端并沒有因為不斷出臺的政策而消除,反而產(chǎn)生了新的變異。
“經(jīng)濟適用房從誕生之日起,圍繞它的爭論實際上一直沒有停止過。”社科院財貿(mào)所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室主任王誠慶對記者說,“《北京市經(jīng)濟適用住宅設(shè)計標準》是北京政府基于本地區(qū)經(jīng)濟適用房的發(fā)展而作的補充規(guī)定。從客觀角度思考,它的確是一種正確的調(diào)控手段,但是同時我們從長遠來思考,這種手段是否能解決經(jīng)濟適用房存在的弊端還是值得推敲的。”
王誠慶向記者分析了經(jīng)濟適用房目前存在的問題:第一,經(jīng)濟適用房的銷售對象范圍過于寬泛。以北京市為例,經(jīng)濟適用房的銷售對象為年收入為0.5~6萬元的家庭,其上限明顯過高,完全可以納入商品房的供給范圍內(nèi),而下限則過低,低于最低收入保障線,這部分人其實買不起經(jīng)濟適用房。在如此寬泛的供應(yīng)范圍內(nèi),開發(fā)商事實上存在著把銷售目標定位在中等收入偏高家庭的可能性。第二,對于購房人資格的審查不嚴格。由于購買群體過于龐大,這讓政府審查購房人資格的執(zhí)行能力受到考驗。存在審查不嚴、開發(fā)商代為審查等現(xiàn)象。第三,開發(fā)商開發(fā)建筑時與政策規(guī)定有偏差,超大面積的經(jīng)濟適用房仍在出現(xiàn)。
“《經(jīng)濟適用住宅設(shè)計標準》能否克服這些弊端,這是我們公眾無法十分肯定的事情。”王誠慶說。
2004年第一部《經(jīng)濟適用住房管理辦法》出臺,曾引起業(yè)界不小震動,該《辦法》對面積進行了嚴格的控制。但是記者在調(diào)查中了解到,北京市經(jīng)濟適用房“超大豪宅”并沒有因此《辦法》的出臺而消失。天通苑等經(jīng)濟適用房社區(qū)停售超大面積住房也是前不久的事情。因此,《經(jīng)濟適用住宅設(shè)計標準(試行)》的執(zhí)行力度及最終效果不得而知。
“光從政策上來看,當(dāng)然是對咱們這種想買房又經(jīng)濟困難的人來說是好事,但是真正買起來又好像不是那回事,領(lǐng)號那時候連宿排隊,大面積的房子又多,買不起的還是買不起。光有政策又有什么用?”一位正想買房的張先生對記者說。
“也不能說小面積的便宜房子沒有,就是太少。開發(fā)商當(dāng)然愿意蓋大房子了,好多買經(jīng)濟適用房的人都開著寶馬、奔馳來買。好多人都是一次性付清房款,哪像真正沒能力買房的人哪!”另有買房的人插嘴道。
對于超大面積的住房停售問題,有看房者對記者說,“只是停售,又不是說不賣了,哪能呢?以后還得賣,還是有人搶著買。以后是不是就不建這種大房子了,還真說不準,政策規(guī)定不讓建,樓盤建好了,又有什么人來具體查了?所以說政府是有心無力。”
“從開發(fā)商的角度來分析,如果執(zhí)行《經(jīng)濟適用住宅設(shè)計標準》將會對他們的利益造成一定的影響。從經(jīng)濟收益上說,開發(fā)商愿意建筑大面積的住房。首先從銷售角度出發(fā),開發(fā)商是愿意將房子賣給高端市場的人群的;其次從成本來看,建大面積住房也是比較有利可圖的,如節(jié)約設(shè)計成本、銷售成本、建筑成本等等;第三,保留市場需求。所以不能肯定開發(fā)商不偏離政策方向。”王誠慶分析說。
“我們現(xiàn)在考慮更多的不應(yīng)是利用不斷出臺的政策來解決經(jīng)濟適用房出現(xiàn)的問題,因為這么多年來,這些問題并沒有真正解決。現(xiàn)在應(yīng)考慮用另一種更可行的手段替代它。”王誠慶說。
經(jīng)濟適用房已完成了歷史使命?
《2005年2季度中國房地產(chǎn)市場報告》對北京、西安、太原三個城市經(jīng)濟適用房的抽樣調(diào)查得出結(jié)論:經(jīng)濟適用房主要滿足了中等偏上家庭的需要,中等偏下和低收入家庭所占比例并不高。并且很大一部分經(jīng)濟適用住房被用作投資。從房屋使用情況的調(diào)查結(jié)果看,三個城市經(jīng)濟適用房自用率平均為70.29%。其中北京市51.34%,西安92.1%,太原80.25%。該報告同時指出,如果政府繼續(xù)完全依靠新增劃撥土地來滿足中低收入家庭不同層次的住房要求,那么政府將面臨更大政策執(zhí)行能力和政策執(zhí)行成本的考驗。
經(jīng)濟適用房越來越多的弊端讓人們對它存在的價值產(chǎn)生了質(zhì)疑:它是否能真正解決中低收入群體的住房需求?如果答案是否定的,應(yīng)嘗試用另一種方式來解決這個十幾年都未解決的問題。
王誠慶認為,經(jīng)濟適用房作為我國住房體制改革的階段性措施,已初步完成了它的歷史使命。在下一步改革中,經(jīng)濟適用房政策在部分地區(qū)還有繼續(xù)堅持的必要,但就全局而言,已不再是必須堅持的。
“從長遠的發(fā)展來看,經(jīng)濟適用房應(yīng)該被取代。它的發(fā)展已出現(xiàn)了與市場及需求不相融的地方,而政府一方面強調(diào)對它的調(diào)控,另一方面執(zhí)行能力及執(zhí)行成本又無法更好地保障,這將勢必存在種種漏洞,給開發(fā)商或投資者以可乘之機。我們可以借鑒香港或新加坡的一些做法,以先進行補充調(diào)配的方式進行,試行結(jié)果如果令人滿意,再可進行較大范圍的改革。”王誠慶說。
據(jù)了解,目前新加坡有87%的人居住組屋,總量在50萬套以上,而其全國總戶數(shù)僅65萬左右。組屋由新加坡政府的建屋局建造。購買條件是由每個家庭的月收入水平?jīng)Q定的,現(xiàn)在月收入在3500新元以下者才可申請,這基本上保證了80%以上中等收入的家庭能夠得到廉價的組屋。新加坡規(guī)定組屋居民在獲得組屋后5年之內(nèi)不可以出租,5年之后允許騰出半套出租,但房主必須與房客合住。2003年開始沒有向建屋發(fā)展局貸款,也沒有領(lǐng)取公積金購屋津貼的屋主,可在住滿一年后出售在公開市場上購買的組屋,他們也可在住滿10年后,出租整套組屋。新加坡政府對組屋情況“一管到底”,如發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象,則會實行嚴厲的懲罰甚至追究其刑事責(zé)任。
在香港,為了改善市民的住房問題,從上世紀50年代中期開始實施“公營房屋制度”。公屋由政府按規(guī)劃興建樓房,又稱廉租屋。其特點是低標準、低租金,只租不售,并只有那些在港居住10年以上、家庭收入在一定標準以下者才有資格申請居住公屋。從1984年起,香港引入私人機構(gòu)參與“居屋”開發(fā),從僅向居民提供廉價租屋轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭睢①Y助市民購買公營房屋和私人樓宇。“居屋”擁有非完全產(chǎn)權(quán),在轉(zhuǎn)讓限制期內(nèi),只能由房委會回購,不能在市面上轉(zhuǎn)讓;廉租屋則完全沒有產(chǎn)權(quán),政府控制租金,輪候來租。香港的公屋、居屋面積還受到嚴格限制,全部在100平方米以下,多數(shù)是50至60平方米,有的只有20至30平方米。“公屋”、“居屋”面向的對象是低收入家庭和中低收入家庭,因此對租住公屋的資格和申請居屋的資格審查相當(dāng)嚴格,如發(fā)現(xiàn)弄虛作假者不僅取消資格撤出公屋或居屋,而且要根據(jù)具體情況罰款甚至追究刑事責(zé)任。
“新加坡和香港的住房是非常緊張的,與中國大陸政府一樣,其政府采取了種種手段來調(diào)控住房問題。但是比較之下,這些地區(qū)得到更大的實效。原因有以下幾條:政府對住房的補貼直接給‘人頭’,如香港的廉租房和新加坡的組屋由政府來建設(shè),再以低廉的價格讓需求者受益。第二,交易時有特別嚴格的審核程序,第三交易后進行嚴格管理。”王誠慶說,“這些都是我們大陸應(yīng)該借鑒的地方,而且香港與新加坡的情況與中國大陸很相似,特別是新加坡對住房的管理辦法,一些方法借鑒過來不會出現(xiàn)大的水土不服。我認為可以試行小規(guī)模的改革。”
在不久前舉行的首屆中國房地產(chǎn)業(yè)分析和預(yù)測高峰論壇上,中國房地產(chǎn)協(xié)會會長楊慎建議取消經(jīng)濟適用房用地。他認為,市場化的房地產(chǎn)體制應(yīng)該同房同價,而對于低收入人群的保障性住房,政府應(yīng)采取貨幣補貼的方式,讓低收入人群或租或買,沒必要建造經(jīng)濟適用房。
另據(jù)了解,我國部分地區(qū)已開始試行廉租屋,群眾反應(yīng)較好。
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