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近日，央行與建設部之間的意見分歧，因為一份報告和一個建議而趨向明朗。
8月15日，央行發表《2004年中國房地產金融報告》，其中明確提出，由于預售房制度存在嚴重的金融風險，建議取消商品房預售制度。8月24日，建設部在其官方網站明確表態，國家近期不會取消商品房預售制度。
雙方之所以圍繞商品房預售制度展開爭論，是因為這一制度是我國現行的房地產滾動發展模式的核心。據央行的統計數據，2004年房地產開發資金超過55%來自銀行貸款，其中第一大資金來源就是“定金和預收款”。而預售房重復抵押等引發的風險也導致銀行壞賬快速上升，四大行中，農行房貸總額的不良貸款率高達16%，風險控制較好的工行、建行也達到7%左右。銀行業認為，是自己的資金支撐了現在房地產的發展模式，并使風險積聚在銀行。
對于建設部門來說，國內房地產融資渠道本來就不通暢，截至目前，境內外上市公開融資的房地產公司不足130家（含非主業房地產公司），僅為全部房地產公司的0.3%；利用信托方式融資的全部資金累計不足150億元，約為當年房地產開發完成投資額的0.1%。因此，預售房制度是一條主要的融資渠道，一旦取消，大多數房地產商將遭遇滅頂之災。
雙方圍繞核心地帶展開拉鋸戰在情理之中。然而，雙方所列舉的證據卻都不足以完全支撐其立論，缺乏全局思維。央行認為預售房貸款風險高，因此建議取消這一服務，那么，中小企業貸款風險高不高，難道也要一并取消？如此取消下去，銀行的金融服務的基本功能也將受到嚴重損害。
央行此舉犯了兩大忌。第一，替人大說話。預售房制度是1995年通過的《城市房地產管理法》確立的一項制度，要修改或取消全國性的法律，必須經過全國人大的法定程序。
第二，越過自己行業主管的職能說話。預售房制度通行于世界，就是因為房地產與銀行雙方都能從中獲利，房地產商獲得資金，銀行獲得利潤。銀行要抵御風險，按理應該加強內部的風險防范能力，例如，開設專門賬戶，專款專用，銀行隨時跟進監管，建立一個相對封閉的運行機制，而不是跨越自身的職能，拿其他行業開刀。央行當然有權對各商業銀行的風險控制制訂具體措施，明正言順地拒絕向自有資金比例未達標的房地產商貸款，或是拒絕向以未來預期作抵押或沒有擔保的客戶貸款。
建設部的說法，也有片面之虞。面對現實壓力，建設部與房地產商亟須加強行業內部的監管，嚴格自律，而不是拿消費者與地方經濟說事。如以房地產供應不足與房價上漲，來證明預售房制度取消不得，這種口氣顯然會讓消費者感到不快，轉而支持央行的建議。房產開發商早干嗎去了，如果真的如此急消費者之所急，中國的高檔住宅樓盤與房價也不會如火箭躥升。樓市的問題是一個全局的問題，需要各方通力協作，而不是站在自己部門的立場上，指責對方。一個職能部門，抑或一個行業協會，重要的是站在自己的職責范圍內說話，市場經濟自會在各方的利益博弈中取得平衡。任何職能部門，自以為真理在握、奢望代表所有人發言的做法，是典型的越界行事，違反了市場經濟與現代行政的運行規則，既做不到，也沒有實際效果。
作者：葉檀 每日經濟新聞評論員
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