房價成本揭秘

　　福州市物價局不久前在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本，這無異于一枚重磅炸彈，在房地產界掀起軒然大波。有關人士稱，這是第一個用準確數據揭開房產內幕的范本，并有可能產生多米諾骨牌效應。

　　一份住宅樓盤的“成本清單”

　　建1平方米商品住宅到底需要多少錢？房價虛高的數目究竟有多大？

　　8月上旬，記者在調研中獲取了一份福州市有關部門測算的當地部分地塊商品房價格成本對照表，在所列的23個樓盤成本目錄中，商品房開發成本從每平方米1636元至3094元不等；銷售均價從每平方米2500元至5500元不等。經測算，開發商的利潤率平均約50％，最低的約為20％，最高的超過90％。其中利潤率超過50％的樓盤有10個，呈現出樓盤越高檔，利潤率越高的基本特點。

　　記者選取了福州市一個較有代表性的中檔樓盤（福州＊＊花園），按照地價、建安成本、配套建設費用和運營成本四部分，進行較系統的“成本核算”后發現，這個樓盤的利潤率達60．2％。

　　樓盤“成本清單”背后的玄機

　　房地產商一直想捂的，正是普通老百姓想知道的。

　　房地產行業也許是當前最不透明的產業之一，“沒有25％的利潤，開發商難以再生存”“做幾個樓盤催生一個億萬富翁，房地產暴利成聚寶盆”……當中國房地產業以超乎常規的速度發展時，房地產的利潤到底有多少卻成了解不開的謎。開發商知道卻諱莫如深；購房者覺得

　　相較于房價畸高的上海、北京等熱點城市，福州屬于房價中等的二線城市，記者選取的這個樓盤無論從銷售均價和開發檔次看，在當地都具有較大的代表性。然而，相對于開發成本而言，這一樓盤約60．2％的利潤率明顯過高，房價偏離了真實成本，而開發商動輒以開發成本高為高房價辯護顯然站不住腳。

　　一是正常的房價應該是成本加上合理的利潤，因此衡量房價是否正常、房地產利潤是否合理的關鍵，是房地產開發建設的成本。而通過對商品房的相關費用等成本進行細化測算后發現，一個樓盤每平方米的真實成本也就二三千元，而銷售均價有的卻達到了四五千元，有的利潤率高達90％。福州市物價局負責人表示，根據有關法律法規規定，企業自主定價需要以成本為基礎定價，低于成本的低價傾銷和大大高于成本的暴利，都是法律法規不允許的。

　　二是表面上看60％的利潤率算不上什么，可房子不同于普通商品，它總價高，意味著開發商能夠輕易獲取巨額利潤。還以福州的這一樓盤為例，老百姓要買一套100平方米的房子，總價是39萬元，按其60％的利潤率，意味著開發商每平方米賺1466元，一套房子就賺14．66萬元。照此推算，這一建筑面積達48萬多平方米的樓盤，可獲利7億多元。

　　三是“清單”顯示地價（指掛牌出讓的土地）在房價中所占的比重并不是很大，開發商所持的“地價決定論”站不住腳。在這個樓盤中，地價所占比例約為17．5％。據福州市物價部門對該市市區商品房社會平均成本測算，地價占房價的20％左右。

　　那么，房價是否如開發商所言，由供需決定呢？記者在采訪中發現，一些開發商善用“虛擬成本”“虛假需求”“預期價值”“設計概念”等來為其高房價自圓其說，如通過炒作黃金地段、國外理念、綠色家園、環保

　　公開成本信息：還購房者知情權

　　對于福州市物價局在全國率先公布的這份該市商品房社會平均成本“清單”，福州市物價局局長朱光華表示，在房地產交易中，購房者長期處于信息不對稱的弱勢地位，開發商很清楚成本是多少，購房者卻一無所知。因此如果抓住了信息透明度問題，就抓住了樓市調控杠桿的最關鍵部分。

　　朱光華說，根據價格法規定，房地產價格由房地產開發商自主確定，但是如果信息不透明，它的價格信息就會失真，而物價部門通過提高信息透明度，披露有關信息可以影響它的價格，對整個房地產的價格形成機制的完善會起到重要的推動作用。朱光華建議國家有關部門應盡快制訂出可操作性的具體法規，并建立商品房社會平均成本的定期發布制度。

　　朱光華說：“建立一種明確的制度化規定至少可以杜絕許多地方玩‘貓膩”的可能。國家為調控房價出臺了許多政策，但一些地方的房價回落收效甚微，其中原因就與部分地方出于地方財政等因素考慮，在調控房價中大玩數字游戲有關。如果國家將商品房社會平均成本定期發布作為一種政策規定確定下來，要求房地產開發商必須定期提供成本信息給物價部門，物價部門必須定期公布，則可以強化調控措施的效果。

　　但朱光華同時指出，對于商品房社會平均的概念也有一些誤解需要澄清：商品房的社會成本是商品房總成本的主要部分，但總成本還包括銷售費用、管理費用等。商品房社會成本指商品房的平均開發成本，包括地價、建安成本和配套設施費用等，沒有包括銷售管理費用，以及一些隱性費用。

　　據了解，福州市物價局已經測算出每個樓盤的成本，然而朱光華表示，除非有關法律政策明確要求，否則物價局目前還沒有打算將每個樓盤公布出來。

　　作者：:陳芳 宋振遠 沈汝發

　　（來源：經濟參考報）