三種因素制約土地盤活

　　專家建議：構(gòu)建房地產(chǎn)閑置土地高效利用機(jī)制

　　國家統(tǒng)計(jì)局景氣中心研究室副主任張海旺近日接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者專訪時(shí)說：“長期以來，包括城市房地產(chǎn)建設(shè)在內(nèi)的工業(yè)化和城市化，一定程度上建立在土地低成本基礎(chǔ)上。而土地價(jià)格過低反過來又助長了房地產(chǎn)土地資源的高消耗，以及土地資源缺乏和供給緊張的形勢。對(duì)此，我們應(yīng)強(qiáng)化土地資源的市場配置作用，加大房地產(chǎn)閑置土地清理力度，并

最終構(gòu)建房地產(chǎn)閑置土地高效利用機(jī)制。”

　　土地資源市場配置亟待強(qiáng)化

　　張海旺介紹，去年以來，由于耕地保護(hù)政策,市場性招拍掛出讓方式的統(tǒng)一實(shí)行，以及征用和出讓地價(jià)的逐步并軌，土地價(jià)格增長較快，并明顯反映出土地稀缺實(shí)際和市場供求變化。今年第2季度，35個(gè)大中城市土地交易價(jià)格比去年同期增長10.7%，增幅雖比去年同期略有降低，但比今年第一季度高2.9個(gè)百分點(diǎn)；其中居住用地交易價(jià)格比去年同期增長12.9%，增幅比去年同期和今年第1季度分別高0.7和3.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　張海旺強(qiáng)調(diào)，雖然土地價(jià)格在不斷上升，但并不表明市場在土地資源配置中的基礎(chǔ)地位已經(jīng)牢固。他解釋說，現(xiàn)在雖然統(tǒng)一實(shí)行市場性土地招拍掛制度，但制度本身還缺乏可操作規(guī)范，難以高效配置土地資源。更為市場化的征用和出讓地價(jià)并軌制尚處于初始時(shí)期。

　　同時(shí)，部分利益集團(tuán)存在壓價(jià)行為。去年以來，在土地出讓制度改革和房地產(chǎn)調(diào)控中，部分房地產(chǎn)

　　張海旺指出，部分地方政府的利益驅(qū)動(dòng)也是制約土地資源市場化配置的重要原因。近幾年，土地成為部分地方GDP增長、稅收增加和取得政績的最大資源。目前，土地的管理和出讓制度改革雖然取得重大成效，但去年部分地方政府仍借助權(quán)力并利用土地出讓機(jī)制的不完善，超計(jì)劃或變相低價(jià)出讓土地。

　　三因素制約土地盤活和利用

　　在房地產(chǎn)等領(lǐng)域同時(shí)存在著土地大量閑置和巨大浪費(fèi)的情況下，如何促進(jìn)存量土地盤活顯得至關(guān)重要。張海旺告訴記者，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)存量土地的盤活和利用，還受到自有資金、投機(jī)需求、產(chǎn)權(quán)等三方面因素的制約。

　　首先，自有資金不足使得開發(fā)能力受制約。今年1至6月，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中自有資金比重僅為19.4%，加上資金市場融資被資本金比例不足所制約，缺乏開發(fā)或完成開發(fā)已購置土地的資金。

　　其次，投機(jī)需求制約。2003年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地出讓收入為1999年的2.1倍，相當(dāng)于同期房屋出租收入的1.7倍。但由于部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期房價(jià)上漲，因而將已購置土地庫存起來，以備漲價(jià)時(shí)出售。

　　再次，產(chǎn)權(quán)不清的制約。由于土地?cái)?shù)次倒手和多方合作開發(fā)，使得產(chǎn)權(quán)陷入混亂，成為相互扯皮的閑置資源。

　　“因此要加大房地產(chǎn)閑置土地清理力度，不僅要征收閑置費(fèi)，無償收回超過合同約定開發(fā)期一定期限的土地的使用權(quán)，而且要探討建立土地閑置超過一定規(guī)模和期限的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的退出機(jī)制。”張海旺說。

　　構(gòu)建房地產(chǎn)土地高效利用機(jī)制

　　對(duì)于如何解決房地產(chǎn)開發(fā)土地利用問題，張海旺建議從三個(gè)方面著手：節(jié)地型住房、樓層結(jié)構(gòu)和規(guī)模開發(fā)水平。

　　張海旺說，去年以來，房地產(chǎn)政策雖然一直將加快中小戶型住房建設(shè)作為重點(diǎn)，但實(shí)際效果不佳。今年1至6月，經(jīng)濟(jì)適用房投資僅204.3億元，分別占同期房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品住宅投資的3.3%和4.9%，比去年同期分別降低1.5和2.2個(gè)百分點(diǎn)；由去年同期增長4.1%轉(zhuǎn)至大幅下降14.6%，增速比同期房地產(chǎn)及住宅投資分別低38.1和35.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)此，他建議提高中小戶型住房比重和節(jié)地效應(yīng)。提高中小戶型住房比重，有利于房地產(chǎn)土地資源的節(jié)約和集約利用；確定高層住宅建設(shè)方向。由于我國土地資源約束，不宜照搬國外低層或單層住宅模式，而應(yīng)以高層住宅建設(shè)為主。

　　張海旺還指出，應(yīng)增強(qiáng)項(xiàng)目和土地的集約開發(fā)水平。去年部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有借調(diào)控的有利時(shí)機(jī)提高項(xiàng)目和土地的開發(fā)規(guī)模水平，而是片面追逐高額利潤；項(xiàng)目和土地集約開發(fā)水平非但沒有提高，反而有所降低，導(dǎo)致土地投入增大。因此，針對(duì)我國住宅小區(qū)規(guī)模較小且比較分散的特點(diǎn)，應(yīng)適度提高其集中度。

　　作者：李佳鵬 方燁

　　（來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）