由華銀投資控股有限公司組織的一只房地產(chǎn)信托投資基金（ＲＥＩＴＳ），將于今年年底在新加坡上市。ＲＥＩＴＳ海外上市一旦成功，將為我國商業(yè)地產(chǎn)提供廣闊的融資渠道，并為好的商業(yè)物業(yè)提供一種全新的退出機(jī)制。
一直以來，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金主要來自銀行信貸，同時(shí)多以長期租賃物業(yè)為主要經(jīng)營模式，開發(fā)企業(yè)的建設(shè)資金被大量沉淀。資金壓力使一些商業(yè)地產(chǎn)商重銷售、輕經(jīng)營，以高價(jià)拋售物業(yè)為最終目的，常常給商業(yè)地產(chǎn)帶來信任危機(jī)。中國商業(yè)聯(lián)合會商業(yè)廣場專業(yè)委員會秘書長郭增利等專家認(rèn)為，ＲＥＩＴＳ
有望推動我國商業(yè)地產(chǎn)向理性、專業(yè)化方向快速發(fā)展。 曾多次開業(yè)、歇業(yè)的沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場，如能引入房地產(chǎn)信托投資基金（REITS），就可大大緩解其回籠資金的壓力 本報(bào)記者陳黎明攝
融資渠道單一凸顯商業(yè)地產(chǎn)先天不足
作為我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的一個(gè)典型案例，沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場開發(fā)失利曾引起業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。總投資額近10億元的萬達(dá)商業(yè)廣場是一個(gè)集休閑、購物、娛樂為一體的大型商業(yè)購物廣場，主要業(yè)態(tài)有沃爾瑪、燦坤、歐倍德等國內(nèi)外知名企業(yè)組成的主力店和354家精品店組成的精品購物廣場。開發(fā)商以均價(jià)每平方米近6萬元的價(jià)格將近萬平方米精品店出售給中小投資者，短期內(nèi)迅速回收了數(shù)億元資金。
沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場位于沈陽市最繁華的商業(yè)街，其物業(yè)無疑具有較大可升值空間。但由于它把商鋪分割成上百個(gè)小商鋪出售，造成產(chǎn)權(quán)多元化，經(jīng)營分散化，沒有形成競爭力，不但人流不旺，業(yè)戶經(jīng)營出現(xiàn)虧損，并且購得的商業(yè)地產(chǎn)市值下跌，投資者紛紛指責(zé)開發(fā)商負(fù)有責(zé)任，使沈陽萬達(dá)陷入了矛盾沖突的僵局。盡管事后萬達(dá)曾出資1億多元，以期拯救這個(gè)經(jīng)營狀況不如人意的項(xiàng)目。但至今年7月底，經(jīng)歷數(shù)次開業(yè)閉店的沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場再次全部停業(yè)。業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，開發(fā)商急于將產(chǎn)權(quán)出售，主要是由于大量建設(shè)資金來自銀行信貸，迫于還貸壓力需要回籠資金。然而就在出售商鋪獲得巨額資金的同時(shí)，也埋下了項(xiàng)目失敗的隱患。
據(jù)了解，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資本約70％來自銀行貸款。受融資還貸壓力影響，2004年我國商業(yè)地產(chǎn)因追求短期盈利的模式，導(dǎo)致項(xiàng)目增長過快，產(chǎn)權(quán)糾紛不斷，嚴(yán)重影響行業(yè)發(fā)展。中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心專業(yè)委員會秘書長郭增利分析說，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的國際開發(fā)慣例，有實(shí)力的開發(fā)商對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多采取“只租不售”的策略，通過持續(xù)有效的經(jīng)營管理提升商業(yè)價(jià)值。而因受融資限制，國內(nèi)許多開發(fā)商為回籠資金，力求在短時(shí)間內(nèi)收回資金，往往把商鋪分散出售，造成產(chǎn)權(quán)多元化，經(jīng)營管理公司難以進(jìn)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理。
三大誘因成為商業(yè)地產(chǎn)攔路虎
郭增利等專家認(rèn)為，我國商業(yè)地產(chǎn)長不大的癥結(jié)除融資單一以外，還可歸結(jié)于“迅速拔起型起步與專業(yè)化程度偏低”的矛盾，主要體現(xiàn)為三個(gè)方面：
第一，數(shù)量型增長不利專業(yè)開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量的增加使開發(fā)商降低招商條件，部分不具備擴(kuò)張能力和基礎(chǔ)的零售商借助商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的低廉成本加快擴(kuò)張速度，而這種不成熟的擴(kuò)張不但影響項(xiàng)目開發(fā)的效率和安全性，也降低了零售商自身的盈利能力。據(jù)中國商業(yè)聯(lián)合會的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，約57％的零售企業(yè)店鋪銷售額增長率低于店鋪增長率。郭增利認(rèn)為，開發(fā)商盡快轉(zhuǎn)變單一的地產(chǎn)思維，結(jié)合商業(yè)的特點(diǎn)和發(fā)展趨勢開發(fā)真正符合零售業(yè)態(tài)發(fā)展的項(xiàng)目是當(dāng)務(wù)之急。
第二、結(jié)構(gòu)高度趨同。郭增利認(rèn)為，對于商業(yè)地產(chǎn)是否過熱、結(jié)構(gòu)是否合理的判斷，不應(yīng)簡單從數(shù)量上看。目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)基本局限在商業(yè)街、大型購物摩爾和專業(yè)市場的開發(fā)上，而真正能體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)生命力的社區(qū)商業(yè)卻沒有得到足夠重視，從而加劇了結(jié)構(gòu)失衡矛盾。
拿沈陽市來說，全市現(xiàn)有商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目多為大型購物中心，單個(gè)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模超過5萬平方米的項(xiàng)目就有十幾個(gè)，這些項(xiàng)目的供應(yīng)規(guī)模超過150萬平方米，占商業(yè)新增項(xiàng)目的絕大多數(shù)。而其開發(fā)方式也多采取購物中心的操作模式，以百貨超市類大眾零售為主要商業(yè)內(nèi)容，缺乏差異化要素。
第三、多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采用的“模塊化”運(yùn)作模式，把整個(gè)項(xiàng)目切割成若干模塊進(jìn)行疊加，因而導(dǎo)致模塊之間、商業(yè)項(xiàng)目與零售業(yè)態(tài)接口之間出現(xiàn)偏差。
郭增利說，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)應(yīng)該從“開發(fā)＋出售型”向“開發(fā)＋持有型”轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)專業(yè)實(shí)力、資金實(shí)力和招商實(shí)力三者的高效融合，才能更加廣泛地與國際接軌。而國內(nèi)房地產(chǎn)融資渠道的多元化進(jìn)程因法律、政策限制和房地產(chǎn)金融市場的不成熟，絕大多數(shù)開發(fā)商在未來相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)將面臨較大的資金壓力，其經(jīng)營模式仍傾向于物業(yè)開發(fā)完之后立即出售變現(xiàn)。
業(yè)內(nèi)普遍看好房地產(chǎn)信托資金
國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)專家認(rèn)為，設(shè)立ＲＥＩＴＳ，可以為優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)提供良好的退出渠道，從而破解商業(yè)地產(chǎn)資金與專業(yè)化運(yùn)營瓶頸。
ＲＥＩＴＳ是一種采取公司或者信托的組織形式，集合多個(gè)投資者的資金，收購并持有收益類房地產(chǎn)（例如公寓、購物中心等）或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)。大部分ＲＥＩＴＳ采取公司形式，其股票一般都在證券交易所或證券交易市場進(jìn)行自由交易。2000年以來，包括新加坡、日本、韓國、我國臺灣和香港在內(nèi)的一些亞洲國家和地區(qū)，紛紛允許設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金，其中新加坡、日本和韓國均有數(shù)只本地化ＲＥＩＴＳ上市。
華銀投資控股有限公司首席財(cái)務(wù)官齊霽認(rèn)為，我國內(nèi)地由于法律缺位、政策限制、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不規(guī)范和房地產(chǎn)金融市場的不發(fā)達(dá)等原因，目前還無法設(shè)立本地化的房地產(chǎn)信托投資基金。但以房地產(chǎn)信托投資基金形式到新加坡上市的條件基本成熟，華銀投資控股有限公司組織的一只ＲＥＩＴＳ，將于今年年底在新加坡上市。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，ＲＥＩＴＳ對我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的作用主要有三個(gè)方面：
第一，ＲＥＩＴＳ具有強(qiáng)大的融資功能，為房地產(chǎn)商提供了長期的、潛在的資金來源。以新加坡為例，ＲＥＩＴＳ的負(fù)債比例最高可達(dá)35％，還可以通過增發(fā)基金份額進(jìn)行融資，以滿足資金需求。持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商可以與ＲＥＩＴＳ的發(fā)起人簽訂戰(zhàn)略性合作協(xié)議，如果開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)滿足收購標(biāo)準(zhǔn)，可以優(yōu)先被收購，及時(shí)出售物業(yè)變現(xiàn)。這樣的運(yùn)作實(shí)際上為房地產(chǎn)商提供了一個(gè)長期的、穩(wěn)定的融資渠道，這種強(qiáng)大的融資功能對中小房地產(chǎn)商具有很大吸引力。
第二，收購和組織內(nèi)地優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)有利于商業(yè)物業(yè)開發(fā)的專業(yè)化。ＲＥＩＴＳ作為基金份額的購買者（投資者）投資房地產(chǎn)的載體，只有為投資者提供足夠高的回報(bào)，才有存在的價(jià)值。也就是說，ＲＥＩＴＳ收購的物業(yè)必須是優(yōu)質(zhì)的。這就促使那些把出售物業(yè)作為投資退出渠道的房地產(chǎn)商進(jìn)行物業(yè)的專業(yè)化開發(fā)。隨著ＲＥＩＴＳ業(yè)務(wù)的不斷開展，其物業(yè)收購標(biāo)準(zhǔn)將被視為房地產(chǎn)開發(fā)商的規(guī)格。
第三，海外上市的ＲＥＩＴＳ需要專業(yè)的資產(chǎn)管理公司對所募集資金進(jìn)行有效的投資管理；也需要專業(yè)的物業(yè)管理公司對所收購的物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理。這將改變我國房地產(chǎn)業(yè)目前由開發(fā)環(huán)節(jié)主導(dǎo)的發(fā)展局面。
齊霽說，商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)化開發(fā)、專業(yè)化投資管理和專業(yè)化經(jīng)營將形成一個(gè)良性循環(huán)，使中小房地產(chǎn)商不斷循環(huán)使用其資金，而且持續(xù)獲利；不斷增加的資本便于其規(guī)模擴(kuò)張，達(dá)到國內(nèi)外資本市場上市融資的規(guī)模，從而最終突破融資渠道瓶頸、實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化。
作為房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)投資基金形式，ＲＥＩＴＳ也有利于房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范發(fā)展和房地產(chǎn)金融業(yè)不斷成熟，因此一些業(yè)內(nèi)專家正積極向有關(guān)部門建議，希望在我國內(nèi)地逐步引入ＲＥＩＴＳ制度，允許設(shè)立本地化ＲＥＩＴＳ。海內(nèi)、外ＲＥＩＴＳ市場的同時(shí)存在，將進(jìn)一步減輕房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力。
作者：石慶偉 陳黎明
（來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）
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