房產(chǎn)“新政”又出招　廣州“準(zhǔn)現(xiàn)房”受青睞(圖)

http://whmsebhyy.com 2005年08月22日 09:47 經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

　　認(rèn)購(gòu)書(shū)不公正、假按揭、重復(fù)抵押、一房多售、違規(guī)銷(xiāo)售已抵押的商品房、買(mǎi)賣(mài)合同不辦理登記……這些讓廣大購(gòu)房者觸目驚心的欺詐手段，可能在預(yù)售制度取消后得到抑制。

　　8月15日，中國(guó)人民銀行建議，“取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度，改期房銷(xiāo)售為現(xiàn)房銷(xiāo)售�！�房產(chǎn)新政時(shí)期的中國(guó)樓市再起波瀾，而日益成熟的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)平靜。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此前廣州預(yù)售門(mén)檻較高，“準(zhǔn)現(xiàn)房”受市民青睞，即使取消預(yù)售制度，廣州樓市也能較快調(diào)整。

房產(chǎn)“新政”又出招　廣州“準(zhǔn)現(xiàn)房”受青睞(圖)

二手房和“準(zhǔn)現(xiàn)房”深受廣州購(gòu)房者的青睞

　　開(kāi)發(fā)商群體面臨洗牌資本“大鱷”時(shí)代來(lái)臨

　　央行將建議取消期房銷(xiāo)售的理由闡述為，“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預(yù)售制度”，而“目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力”。有專(zhuān)家認(rèn)為，一旦改期房銷(xiāo)售為現(xiàn)房銷(xiāo)售，對(duì)開(kāi)發(fā)商的自有資金要求將空前提高，現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)商群體將重新洗牌，“蝦米”將被淘汰，留下的是實(shí)力雄厚的“大鱷”。

　　廣州大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授潘蜀健說(shuō)，取消預(yù)售制度的影響是廣泛的。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，意味著重新洗牌；對(duì)于銀行業(yè)，則意味著舒緩金融風(fēng)險(xiǎn)積淀；對(duì)于買(mǎi)房人，意味著縮短貸款壓力，減少非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)而言，可能意味著房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資回落，樓市供求關(guān)系產(chǎn)生新的變化。

　　廣州市房管部門(mén)表示，廣州一直嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售制度，相比之下，有些城市的預(yù)售認(rèn)定條件較寬，不少開(kāi)發(fā)商一拿到開(kāi)工證就去申請(qǐng)預(yù)售證，往往還在挖地基，就已拿到預(yù)售證，所以才會(huì)出現(xiàn)很多購(gòu)房者付款后需等待10多個(gè)月的情況。

　　有專(zhuān)家認(rèn)為，取消期房預(yù)售制度是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種手段，同時(shí)還需要多渠道疏導(dǎo)供求矛盾；否則一賣(mài)現(xiàn)房，房?jī)r(jià)再次瘋長(zhǎng)，老百姓還是買(mǎi)不起房。

　　廣州“準(zhǔn)現(xiàn)房”受青睞取消預(yù)售影響不大

　　在市場(chǎng)相對(duì)成熟的廣州，二手房持續(xù)熱銷(xiāo)，業(yè)已封頂、三四個(gè)月就可交樓的“準(zhǔn)現(xiàn)房”也日漸普及。

　　謝小姐在光大花園買(mǎi)了100多平方米的現(xiàn)房，她認(rèn)為，年輕人存款有限，買(mǎi)了一套房可能近期內(nèi)不會(huì)再置業(yè)，還是買(mǎi)現(xiàn)房穩(wěn)妥�！百I(mǎi)房不是買(mǎi)衣服，買(mǎi)的是大件物品，雖然現(xiàn)房?jī)r(jià)格相對(duì)要貴，但是眼見(jiàn)為實(shí)，買(mǎi)得踏實(shí)。”去年和先生一起在富力御龍庭購(gòu)買(mǎi)了一套130多平方米住宅的譚女士說(shuō)，“不過(guò)我們當(dāng)時(shí)看的是毛坯現(xiàn)房。”

　　這種毛坯現(xiàn)房正是廣州業(yè)界提出的“準(zhǔn)現(xiàn)房”之一。從融資的角度考慮，開(kāi)發(fā)商能賣(mài)期房當(dāng)然不會(huì)等到建好現(xiàn)房才放盤(pán)。但從管理者和消費(fèi)者的角度來(lái)說(shuō)，現(xiàn)房可以減少風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)需要支付較高的成本。相比其他地方一年、兩年的預(yù)付款期，廣州市民往往在付款幾個(gè)月后就可以拿到家門(mén)鑰匙。這是加強(qiáng)管理的政府、日益成熟的開(kāi)發(fā)商和相對(duì)理性的消費(fèi)者之間博弈的結(jié)果。

　　記者在調(diào)查中了解到，富力地產(chǎn)近期在廣州推出的幾個(gè)樓盤(pán)，包括現(xiàn)代廣場(chǎng)和富力桃園，以“準(zhǔn)現(xiàn)房”概念吸引了不少市民。其中今年12月就可交樓的現(xiàn)代廣場(chǎng)，已經(jīng)所剩無(wú)幾。光大花園現(xiàn)公開(kāi)發(fā)售的三期樓盤(pán)今年11月可收樓，據(jù)售樓部工作人員介紹，樓盤(pán)現(xiàn)已經(jīng)進(jìn)入裝修階段，買(mǎi)房者可以直接看“現(xiàn)樓”。萬(wàn)科集團(tuán)去年年底推出的樓盤(pán)城市花園，也是可以看得到的毛坯房，而今年12月交樓的四季花城二期已經(jīng)全部售完。

　　廣州市國(guó)土房管局的資料顯示，今年上半年，廣州市二手房交易登記面積460．08萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26．0％。二手房交易登記面積已占到房屋交易登記面積的47．7％，份額較去年同期增加了9．7個(gè)百分點(diǎn)。

　　廣州市民越來(lái)越愿意選擇二手房，除了價(jià)格上的考慮外，還因?yàn)槟鞘菍?shí)實(shí)在在的“現(xiàn)房”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于廣州樓市發(fā)展相對(duì)成熟，商品房預(yù)售制度一旦取消，對(duì)廣州樓市的影響不會(huì)太大。

　　專(zhuān)家建議：逐步提高預(yù)售條件

　　一直以來(lái)，商品房預(yù)售使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的入市門(mén)檻降低，導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)的惡性膨脹。2004年4月，政府將房地產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)監(jiān)控對(duì)象。9月，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，要求不得向資本金比例低于35％的房地產(chǎn)企業(yè)貸款，并將個(gè)人住房貸款借款人的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50％以下。隨后，國(guó)務(wù)院采取系列舉措嚴(yán)格土地控制，力圖從資金與土地兩大資源條件入手，將過(guò)熱的房地產(chǎn)投資壓下來(lái)。

　　然而事實(shí)證明，此前一系列的宏觀(guān)調(diào)控作用有限。2005年2月，央行發(fā)布的《2004年貨幣政策執(zhí)計(jì)報(bào)告》顯示，商業(yè)銀行2004年的房地產(chǎn)貸款增幅比2003年回落了16個(gè)百分點(diǎn)，但是房地產(chǎn)投資增幅仍然高達(dá)28．1％，僅比上年回落了1．6個(gè)百分點(diǎn)。

　　廣州大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授潘蜀健關(guān)注房地產(chǎn)問(wèn)題多年，也是廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，他指出，正是《商品房預(yù)售制度》這一房地產(chǎn)業(yè)所特有的營(yíng)銷(xiāo)規(guī)則，削弱了國(guó)家行政的和經(jīng)濟(jì)的宏觀(guān)調(diào)控措施的影響力度，這也是在某些地方房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控政策始終落不到實(shí)處的根本原因之一。

　　“值得注意的是，如果相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商借助于抵押貸款、按揭、流動(dòng)資金貸款和其他的金融工具進(jìn)行房產(chǎn)投資融資，一旦項(xiàng)目進(jìn)入預(yù)售，銀行便從頭（開(kāi)發(fā)貸款）到尾（營(yíng)銷(xiāo)按揭）牢牢地掛在項(xiàng)目上了，”潘蜀健說(shuō)，“一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，必然牽連到金融機(jī)構(gòu)，極有可能引發(fā)金融危機(jī)�！�

　　中國(guó)的房地產(chǎn)的買(mǎi)方市場(chǎng)已經(jīng)形成，大量違規(guī)、違法及欺詐行為的產(chǎn)生也警告我們，社會(huì)的信用機(jī)制存在著許多問(wèn)題。歷經(jīng)20余年的發(fā)展，預(yù)售機(jī)制已經(jīng)到了宣告其結(jié)束的時(shí)候了。

　　潘蜀健認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)制定一個(gè)時(shí)間表，逐年提高商品房的預(yù)售條件，直至最終取消預(yù)售制度。應(yīng)該還商品房以商品的本來(lái)面貌，真正實(shí)現(xiàn)現(xiàn)樓、現(xiàn)房交易，讓購(gòu)房者享受“一手交錢(qián)，一手交接（包括其相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)）”的購(gòu)買(mǎi)待遇。

　　作者：黃玫實(shí)習(xí)生盧迎新

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