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中國人民銀行15日發(fā)布的房地產(chǎn)金融報(bào)告建議：“取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。”
業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，這一建議如果實(shí)行，將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響：對于開發(fā)商意味著重新洗牌，對于銀行業(yè)意味著舒緩金融風(fēng)險(xiǎn)積淀，對于買房人則意味著縮短貸款壓力，減少非市場風(fēng)險(xiǎn)，對于宏觀經(jīng)濟(jì)而言，可能意味著房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資回落。
央行認(rèn)為，很多市場風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮予以取消，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。
建議影響首當(dāng)其沖的將是房地產(chǎn)開發(fā)商。取消房屋預(yù)售將加速房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新洗牌，一些資金實(shí)力弱、靠銀行貸款支撐的小企業(yè)將被淘汰出局。
長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)以銀行貸款為主進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。房產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商只是在拿地、規(guī)劃等少數(shù)環(huán)節(jié)上動用自籌資金，其他環(huán)節(jié)如土建，成本完全轉(zhuǎn)嫁給了建筑承包商帶資墊付。而一旦房屋結(jié)構(gòu)封頂、取得預(yù)售許可證，開發(fā)商即可先后收取定金、預(yù)收款、首付款和整個(gè)房款。
房地產(chǎn)開發(fā)的低資金門檻在客觀上造成了兩方面的負(fù)面影響：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)魚龍混珠，僅北京、上海的大小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就有數(shù)千家；二是因?yàn)橥度氲淖杂匈Y金少，開發(fā)商回籠資金的壓力不夠大，傾向于“時(shí)間換金錢”，將房價(jià)越拉越高。一位業(yè)內(nèi)人士說：“在樓市火爆的時(shí)候，開發(fā)商只要賣出1／10的房子就可以收回自有資金了。做生意的人都知道，成本收回了，就可以慢慢玩的，房價(jià)怎會不越賣越高？”
其二，緩解金融風(fēng)險(xiǎn)積淀，遏制風(fēng)險(xiǎn)放大。央行報(bào)告指出，“房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質(zhì)量較差。”開發(fā)商自有資金比例逐年下降，房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)增加，同期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金利潤率卻居高不下，開發(fā)商在追逐暴利中，將銀子裝進(jìn)口袋，把風(fēng)險(xiǎn)留給銀行。
其三，對消費(fèi)者而言是重大利好：縮短貸款壓力，減少期房風(fēng)險(xiǎn)。在預(yù)售制下，購房人一般要提前10到15個(gè)月（長的達(dá)到24個(gè)月），白白為開發(fā)商融資埋單。通常情況下，從預(yù)售到正式交房尚有一年左右的時(shí)間差，這意味著購房人在既不能控制更不能使用物業(yè)的情況下，卻要莫名其妙地為在建中的水泥塊支付貸款利息、保險(xiǎn)費(fèi)用。在現(xiàn)行利率標(biāo)準(zhǔn)下，以一套按揭50萬元的期房為例，購房人一年就要支付3萬多元的利息和保費(fèi)。而在預(yù)售制下，這筆錢被開發(fā)商合法地“榨取”了。
其四，樓市供求關(guān)系可能會受影響。央行報(bào)告預(yù)測，2005年和2006年全國住宅竣工面積的增長率將分別為28．8％和23．1％，但如果改期房銷售為現(xiàn)房銷售，房地產(chǎn)投資會有所下降，商品房即期供給會延遲，遠(yuǎn)期供給可能減少。這會推動存量房進(jìn)入實(shí)際使用狀態(tài)，有利于解決房屋空置問題，另一方面在一定時(shí)間內(nèi)可能出現(xiàn)供小于求的局面。（魯宓）
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