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本報訊據《今日美國報》報道，日前公布的一份調查報告顯示，美國53個城市的獨棟住宅價格被“嚴重高估”。分析人士指出，近一年來，美國房價增幅已經超過工資平均升幅，這從一個方面表明美國樓市泡沫化日趨嚴重。
這份調查報告是由美國國民城市公司首席經濟學家理查德·德卡瑟公布的。他對美國299座大城市的房地產價格進行了跟蹤調查，參考歷史房價記錄、居民平均收入狀況、社區居
住密度以及抵押貸款利率水平等諸多因素，對每一個被調查城市的房價進行測評。根據德卡瑟設計的數據模型，凡是房價超過30%的城市都存在泡沫問題。
報告稱，加利福尼亞州的圣巴巴拉是問題最為嚴重的城市，其房價已經超過德卡瑟推測的“正常水平”69個百分點。排在第二、三位的分別是加利福尼亞州的薩利納斯和佛羅里達州的那不勒斯。就區域而言，加利福尼亞州的房地產過熱現象也是最為嚴重的，其次是南佛羅里達州、波士頓部分地區以及紐約市的長島。由于德卡瑟采用了相當復雜的綜合比較方式，一些原本房產價格就很昂貴但漲幅不算太大的城市未被列入名單當中。
調查結果還顯示，今年第一季度，美國近31％的城市房地產市場存在泡沫，而去年同期這一比例只有2％。
此外，德卡瑟在調查報告中指出，過去一年，85％的被調查城市的房價漲幅超過了當地居民收入的平均漲幅，其中86個城市的房價漲幅比工資漲幅至少高出10個百分點。在加利福尼亞州的貝克費爾德市，過去一年房價上漲了33％，而當地居民平均收入只增加了3％。
德卡瑟的這份報告再次證實了“美國居民收入已經被房價甩在身后”的觀點。一家名為“住房政策中心”的民間機構此前披露，攀升過快的房屋價格已讓包括小學教師、消防員、護士及售貨員在內的美國中低收入者難以承受。該機構還指出，就房價而言，最令美國中低收入者無法承受的城市有舊金山、紐約、波士頓等，中西部城市的情況則稍好一些。
《今日美國報》的文章指出，美國房價攀升導致很多貸款購房者借貸金額“水漲船高”，承受的還款壓力越來越大。盡管抵押貸款機構推出了多種規避風險的借貸服務，但在利率水平不斷上調的趨勢下，很多購房者有可能無力完全償還貸款本金和利息。一旦房地產泡沫破裂，貸款者的損失相當大，不僅房屋貶值，而且還要在長達數年的時間里繼續償還巨額貸款。
根據美國“全國房地產商協會”的統計數據，從2004年第二季度至2005年第二季度，美國房價中位數上升了13.6％，達到每套20.85萬美元。日前有報道援引該協會首席經濟學家戴維·雷萊亞的預測報告說，今年美國舊房銷售量將達到698萬套，超過去年創下的678萬套歷史最高紀錄；而今年新房銷售量也將達到破紀錄的126萬套。目前，美國樓市過熱現象已經引起多方關注，就連一直持樂觀態度的美聯儲主席格林斯潘也承認，至少在局部地區已經存在不小的樓市“泡沫”。曾經成功預言股市泡沫破裂的耶魯大學經濟學家席勒在最近的一次研討會上發出警告：美國房地產泡沫破滅在所難免。
作者：:王龍云
（來源：經濟參考報）
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