投資產權式酒店成為不動產投資的最大風險

　　本報記者 范思立

　　產權式酒店這一新興經營投資方式引起我國投資者的關注，投資產權式酒店成為投資者競相追捧的投資渠道之一。但是，伴隨著一系列宏觀調控對投資、投機型購房的抑制和打壓，市場上部分投資類物業的問題開始日益顯現，不少投資者因此被套牢。

　　“產權式酒店成為目前中國不動產投資市場上投資風險最大的產品。”中國商務旅游雜志社社長王健民對

　　市場、法律、誠信——產權式酒店投資三大風險

　　產權式酒店雖有優勢，但亦蘊藏著諸多風險。對此，北京第二外國語學院旅游管理學院教授戴斌向中國經濟時報記者分析認為：“目前，我國產權式酒店面臨的風險有三類，即市場風險、法律風險和誠信風險。”

　　他指出，在酒店經營過程當中，相關政策出臺、大的市場變動而帶來的市場風險。近期出臺的一系列旨在抑制投資、打擊投機的宏觀調控，對于那些通過銀行按揭投資產權式酒店的人來講，就意味著加大了投資成本。如果在投資年限內，如果政府出臺相關政策，對此類物業及投資模式進行明令禁止；一些市場的變動，比如股市回暖、存款利率的提高以及其他投資渠道的日益健全，都會分流產權式酒店的投資人群，這樣一來，便會引發一系列連鎖反應。

　　產權式酒店同時面臨法律風險。有些是項目本身及操作方式不合法。比如“五證”不全、不能辦理產權證、項目本身就涉嫌違規、投資模式不合法等；有些是合同條款不合法，合同條款約定不清晰，無法起到保障各方利益的作用；還有些是擔保機制不合法，即所提供的擔保為無效擔保。

　　“但是目前中國產權酒店發展中所暴露出的缺乏規范性及合理性，集中體現在誠信回報的問題上。”戴斌表示，在國外的確有成功的產權酒店項目，而且國外多數開發商是比較講究誠信的。但是在中國，感覺就是騙人。

　　現在，經歷了一連串失敗打擊之后的產權酒店投資項目又陸續出現在人們面前。目前，產權式酒店的開發商們已經比較謹慎，一般情況下投資回報率控制在了10％以下。但是，除北京、上海這兩大城市之外，中國大部分城市的酒店客房出租率普遍偏低，盈利狀況并不好。北京的酒店平均回報率只有2％，而全國的平均回報率大都是負數。由此看來，對于經營回報，投入產出，

　　此外，銀河證券研究院孫勇告訴中國經濟時報記者，在兌現承諾回報時，公司合法回報給投資者的利潤必須通過賬面支付。這種回報形式類似于紅利，這就證明公司的經營狀況是盈利的，那么其中一部分流動資金就要保留，不得動用。

　　突破產權酒店瓶頸

　　戴教授告訴記者，產權酒店的重點不應是房產開發，而該歸結為一種商業運營模式。項目是否具備升值潛力。首先要考慮項目所處地段的優劣及市場定位。他說，目前在中國聯盟體系并不完善的情況下，一個比較偏遠的地區選擇這類

　　怎樣選擇不同的投資回報形式。目前中國的產權式酒店主要回報形式分為綜合收益和純現金收益。戴斌認為，綜合收益可以幫助酒店規避經營風險，以免費使用的形式抵消一部分成本支出，是目前產權式酒店較常采用的回報模式，他比較贊成這種形式的回報。另外一種純現金回報模式，則有可能因成本支出增加而帶來更大的經營風險，無形中增加了開發商的壓力。當然，如果某一個項目地段具有絕對優勢，預定效果在開業之前就已經充分體現出來，且受季節影響不是很大時，則可以采取這種回報模式，因為中國的投資者更看重的是實際回報。但是一個位于好地段的項目前期投入資金也必然會增大，所以還是要結合各方面因素，反復進行成本等綜合項目的測算。