央行建議取消房屋預(yù)售制 政策支持點(diǎn)轉(zhuǎn)向購房人

　　中國

　　分析人士認(rèn)為，從當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢看，央行發(fā)布這一建議的促動因素有二：

　　一是從控制銷售方式（實(shí)質(zhì)上是提高投資門檻）入手，化解國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險。中國社會科學(xué)院研究員易憲容認(rèn)為，央行《2004年房地產(chǎn)金融報告》對國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險的把握相當(dāng)?shù)轿唬�分析有理有�?jù)。譬如房地產(chǎn)開發(fā)貸款及個人住房消費(fèi)信貸不良貸款率的分析，如房地產(chǎn)開發(fā)隱性債務(wù)的分析，都切中目前國內(nèi)房地產(chǎn)金融的問題所在。

　　眼下突出的問題是，房地產(chǎn)金融蘊(yùn)藏的六大風(fēng)險已浮出水面：部分房地產(chǎn)市場過熱加劇市場風(fēng)險、基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險、房地產(chǎn)貸款的法律風(fēng)險、土地開發(fā)貸款的信用風(fēng)險、“假按揭”的道德風(fēng)險，以及高負(fù)債經(jīng)營隱含的財務(wù)風(fēng)險。通過取消期房預(yù)售來縮減房地產(chǎn)開發(fā)對銀行資金的過重依賴，是完善房地產(chǎn)金融市場的首要任務(wù)。

　　二是從開發(fā)源頭推動樓市理性回歸。房屋預(yù)售制度最初確立于1994年，當(dāng)初是為了拉動內(nèi)需，降低房地產(chǎn)開發(fā)的資金進(jìn)入門檻。10多年的發(fā)展表明，這一制度對培育房地產(chǎn)市場的確起到了重要作用。但不容置疑的是，由于房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊，一些不講誠信的企業(yè)越來越將“預(yù)售經(jīng)”念歪：預(yù)售時，以廣告和宣傳資料欺詐消費(fèi)者；所建項(xiàng)目延期甚至停工比比皆是；由于時間差的存在，有的開發(fā)商為了圈錢，要么一房多賣，要么在收取了買受人預(yù)付房款后，又將房屋抵押給銀行或其他債權(quán)人……在金融風(fēng)險之外，商品房預(yù)售也給購房人帶來風(fēng)險。

　　分析人士認(rèn)為，眼下樓市盡管經(jīng)歷了宏觀調(diào)控的校正，但離持續(xù)健康發(fā)展的要求仍有距離。在這樣的背景下，取消房屋預(yù)售制應(yīng)是一項(xiàng)政策利好。從制度層面看，房屋預(yù)售制度最大限度地照顧了開發(fā)商的利益，忽略了購房人的利益；從內(nèi)容上看，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售合同也正在對購房者生成不利約束；從實(shí)際需要來看，今天的開發(fā)商與當(dāng)初不可同日而語，已到了整合期。在當(dāng)前房價仍然虛高、房地產(chǎn)市場失范的現(xiàn)實(shí)條件下，取消房屋預(yù)售制度將加速房地產(chǎn)市場的整合，有助于整個房地產(chǎn)市場的理性回歸。相當(dāng)明確的市場干預(yù)信號

　　央行的建議如果得以施行，可以預(yù)見的是，由于資金回籠周期拉長，開發(fā)商的資金壓力必定會在相當(dāng)程度上加劇，進(jìn)而可能會使一些實(shí)力不夠的開發(fā)商放棄相關(guān)的開發(fā)項(xiàng)目。這對銀行、基金公司等金融機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)投資人士來說，都是一個相當(dāng)明確的市場干預(yù)信號。

　　業(yè)內(nèi)人士周義興認(rèn)為，就深層次而言，央行建議還不僅僅是一個金融政策的信號。因?yàn)樵谝粋�具備公正機(jī)制的社會中，住房不但是商品，還是衡量公民是否能在社會得到正常生活的物質(zhì)前提。當(dāng)社會發(fā)展到一定階段，社會財富積累到一定階段時，衡量一個社會的文明水平，不但要看相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，同時更要看社會財富的分配形式與結(jié)構(gòu)，二者之間應(yīng)該是相互依賴的關(guān)系。

　　取消期房預(yù)售實(shí)質(zhì)上是將政策的支持點(diǎn)由傾向于開發(fā)商轉(zhuǎn)向傾向于普通購房人。因此，“對國家的宏觀調(diào)控部門與社會公眾來說，此舉不光是一個經(jīng)濟(jì)信號，而且還是一個包括建設(shè)和諧社會在內(nèi)的社會信號”。取消預(yù)售不能解決一切問題

　　不過，業(yè)內(nèi)也有不同意見認(rèn)為，即便取消了房屋預(yù)售制度，房地產(chǎn)市場秩序問題、房地產(chǎn)金融問題的解決也不可能畢其功于一役。上海市長寧區(qū)房地局的一位人士說，樓市問題不光是房屋預(yù)售存在的問題，譬如預(yù)售房屋抵押，反映出的是登記制度的不完善。而購房人自身法律意識、防范風(fēng)險的能力都明顯不足，也為不法開發(fā)商留下了漏洞。

　　中國社會科學(xué)院研究員易憲容指出，要化解目前國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險還得從國內(nèi)整個金融市場入手，而不僅僅是取消預(yù)售。房地產(chǎn)開發(fā)商的資金為什么可能大多來自銀行？國內(nèi)房地產(chǎn)金融為什么會出現(xiàn)完全由銀行主導(dǎo)的模式？其中最大的原因還在于中國的金融市場發(fā)展嚴(yán)重滯后。一方面國內(nèi)有大量