國家土地所有權不應凌駕于私人房屋所有權之上

　　謝光飛

　　《物權法（草案）》把“國家、集體和私人所有權”并列于第五章依次表述規定，被稱為是將公有財產和私有財產放在同等地位保護，但在建設用地使用權期滿時如何處理國家土地所有權與私人房屋所有權關系上卻明顯傾向于把前者放在后者之上，第152、153、154、155條的規定意在將房屋所有權依附于土地使用權的期限性一并處分，即當私人購買的土地

使用權期滿，如果他不愿、不能或由于公共利益需要沒有續期充值，那么其房屋所有權可能隨之滅失，連同土地一并收歸國有。

　　這個規定的實質是，國家因為享有土地所有權，就可以強制沒收房屋所有權，是國家土地所有權凌駕于私人房屋所有權之上。特別是當現在單位和個人的建設幾乎都被視作公共利益（《土地管理法》第43條、《城市規劃法》第31條）而可以征用土地時，這種“凌駕”更是現實的重壓和危險。

　　我國憲法第10條規定，城市的土地屬于國家所有，土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。也就是說，國有土地使用權可以依法在國家、法人、個人等各種民事主體之間轉讓，國家在有償出讓土地時已作為一種特殊的民事主體從公法進入私法領域，同樣受到民事商事法律的調整，遵循民法關于平等、自愿、有償的原則。因此，國家與自然人、法人享有的所有權在性質和效力上沒有任何等級差別。

　　比如，某市政府辦公地要遷出商業中心地帶，辦公大樓拍賣，不能因為此塊房地產屬國有，就可以不服從《拍賣法》或《合同法》，更不可能因此要賣得貴一些。根據《民法通則》等民事法律的規定，所有權應當是平等的，其轉移依所有權人的意志而定，標的物轉讓雙方不應有任何一方帶有強迫性，否則該轉讓行為無效。但在《物權法（草案）》等相關法律法規中國家對“到期房地產”的規定卻帶有單向性和強制性。

　　有關土地管理的法律應當屬于行政法，而在民事主體關系中的土地所有權和使用權的轉讓不應由行政法干預。與其它生產資料與消費資料一樣，土地權屬的流通也應受民法調整，國家可作一定限制，比如不能將土地賣給外國政府或外國的組織等。

　　在一個主權國家中，無論某塊土地的所有權歸法人還是歸自然人，它都不可能被權利人置于國家的主權管轄之外，即土地最終的所有權是國家的。即使土地的具體所有人是法人或者自然人，他們只不過是這個國家土地法律意義上的所有人罷了。土地所有權的歸屬，實質上并不影響政府對土地使用的管理。

　　國家對土地的管理，歸根到底是對土地利用的管理，即使土地的利用更節約、更合理、更符合環境保護要求等。它取決于土地利用規劃及其實施的科學性與合理性，與土地的權屬性質沒有任何關系。

　　在城市中，土地的面積不會因為它的所有人改變而增大，也不會因為它的所有人改變而更有利用價值。我們實在不知道土地權屬崇拜的理由是什么？而它是產生國家土地所有權一定要高于私人房屋所有權觀念和政策的根本原因。

　　現實的選擇是，必須確認私人房屋所有權的永久性，不因國有土地使用權的期限屆滿而消滅，其市場價格也不因“房屋建造成本”折舊而歸零，公民購買的土地使用權期滿后應自然享有該土地使用權。可以采用土地租金制度，如果房屋所有權人沒有能力一次性續繳地價，也可分年租用，這樣是將房屋所有權的永久性和土地使用權的期限性分開處理，而不是現在立法采用的“捆綁制”，將私人房屋所有權依附于國有土地使用權。

　　要解決私人房屋所有權的無期限與所占用國有土地的有期限之間的矛盾，也許這并非治本之策，但無論將來如何解決，都必須首先明確私人房屋所有權與國家土地所有權的關系是平等的，正如《物權法（草案）》第2條所稱，本法調整平等主體之間因物的歸屬和利用而產生的財產關系。

　　更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風采，盡在新浪財經新評談欄目，歡迎訪問新浪財經新評談欄目。